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當(dāng)內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的凈利潤率普遍只有12%-15%時(shí)，中海卻長期保持在20%以上甚至超過30%，不能不說這是一個(gè)奇跡。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊的一段話，代表了很多房企老板的心聲。
2011年3月22日，保利地產(chǎn)在佛山舉行2010年度股東大會，宋廣菊在回答股民有關(guān)中海地產(chǎn)的利潤率為什么這么高時(shí)說：“中海的毛利率我沒有搞清楚，我就是主觀臆斷，它一定是一種估值法的計(jì)算，這是我唯一的判斷。因?yàn)椋拿屎退睦麧櫵揭呀?jīng)超出了中國內(nèi)地房地產(chǎn)一般的規(guī)律”。
無須諱言，按香港會計(jì)規(guī)則處理的物業(yè)價(jià)值重估，確實(shí)為中海地產(chǎn)帶來了利潤的增長。以2013年為例，中海當(dāng)年183.16億元凈利潤中，投資物業(yè)帶來的公允值增加26.2億港元。剔除這部分利潤，才與萬科的151.2億元凈利潤相近。但別忘了，萬科全年的銷售額高出中海50%以上。
全優(yōu)生的三大秘笈
不管你服不服，萬科這么多年坐在老大的位置上，它一定有凌駕萬千企業(yè)的卓越之處。而中海地產(chǎn)利潤王的稱號，依靠的又是什么？
中海一位高管是這樣描述中海地產(chǎn)的特點(diǎn)：“中海比較全面，沒有明顯短板，執(zhí)行力強(qiáng)，卓越來自平凡。融資方面，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，負(fù)債率低，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)小，而且較早打通國內(nèi)外兩個(gè)融資市場，融資成本低；利潤方面，成本控制好，規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值最大化，定價(jià)較集中且體現(xiàn)品牌溢價(jià)。”
中海高利潤率的主要原因，還是來源于中海的成本控制，包括工程成本、營銷成本和資金成本。
工程成本控制，源于香港的殘酷歷練。中海地產(chǎn)是中建總公司1979年在香港設(shè)立的子公司，是靠建筑施工起家的。在香港這種完全市場化的環(huán)境里，無論是工程質(zhì)量還是成本預(yù)算，都要憑真本事。將這種市場歷練幾十年的功夫拿到內(nèi)地，絕對是一把閃著寒光的利器。
各項(xiàng)費(fèi)用控制嚴(yán)格。中海地產(chǎn)的營銷和管理費(fèi)，兩者均不超過營收的1%，這在業(yè)內(nèi)前50強(qiáng)應(yīng)該屬于最低水平。很多房企營銷費(fèi)用占比普遍是1.5%，有些企業(yè)達(dá)到2%甚至更高。有家房企從2%降到1.8%，還自覺成績巨大。此外，中海地產(chǎn)的項(xiàng)目銷售多是自建隊(duì)伍，基本不找代理公司。請注意，是各項(xiàng)費(fèi)用都能控制到位。
資金綜合成本極低。中海地產(chǎn)的借貸綜合年成本，只有4%左右。試舉一例。2013年10月23日，中海發(fā)行3檔不同年期的美元債券，總額達(dá)15億美元，債券票息創(chuàng)行業(yè)新低，其中，5年期債票息為3.375%，10年期債票息為5.375%，30年期債票息為6.375%。與之相比，萬科前兩年的借貸成本達(dá)10%。更別說有些房企海外發(fā)債利息高達(dá)12%-13%（比如，2013年1月22日，奧園地產(chǎn)發(fā)行1億美元于2017年到期的債券利息達(dá)13.875%）。
中海就是中國地產(chǎn)界的學(xué)霸，從小學(xué)到高中，讀了12年，門門功課接近滿分。有些開發(fā)商是施工隊(duì)出身，工程成本控制準(zhǔn)一流，但其他方面都很差，資金成本高到天上去了。有的開發(fā)商高薪從中海地產(chǎn)挖人，能模仿出中海的公司架構(gòu)、管理流程，卻永遠(yuǎn)距離中海的核心秘笈還有1000米。這是因?yàn)�，要�?fù)制中海，同時(shí)還得復(fù)制這個(gè)企業(yè)的基因，文化，以及它生長的環(huán)境。（來自：地產(chǎn)邦） 共2頁 上一頁 [1] [2] 中海商業(yè)項(xiàng)目資源共300萬㎡ 兩個(gè)環(huán)宇城項(xiàng)目今年投入使用 中海今年目標(biāo)1400億港元 沈陽、南京環(huán)宇城年內(nèi)開業(yè) 中海地產(chǎn)斥資百億圈地“囤貨”擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模 中海地產(chǎn)前兩月耗176億加速拿地 加碼一二線城市 中海首2月銷售243億港元 斥資130億“囤地”快速擴(kuò)張 搜索更多: 中海 |
