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許世壇說，世茂過去資金回報(bào)率不高，主要是商場和酒店占用了太多的資金。如果是小而美的商業(yè)，資金回報(bào)率會(huì)大大改善。“當(dāng)然，我們不會(huì)因?yàn)榛貓?bào)率，減少對(duì)商業(yè)的投資，但是投入的方式會(huì)改變。”
許世壇舉例說，做一個(gè)10萬平方米的酒店，600間客房，想要達(dá)到理想的出租率，定價(jià)可能只做到1000塊，如果是一個(gè)3萬方的高端特色酒店，200間客房，定價(jià)可以提高到2000塊。
“如果（支撐商業(yè)的）住宅等可售物業(yè)能做到85%回款，賣1000億能有850億的回款，我就去做Mini Mall、Mini Hotel。這個(gè)不影響我們的財(cái)務(wù)模型。”許世壇說。
按照經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的梳理，世茂在2011年以前，從拿地到銷售的周期一般在12個(gè)月，2012年縮短到9個(gè)月，到2013年有些項(xiàng)目甚至實(shí)現(xiàn)了4個(gè)半月。
沉淀資金和運(yùn)營體量的雙雙降低，給世茂自持這些商業(yè)提供了可能，“我只做吃喝玩樂，電商影響不到”。由此，世茂可以通過更大的自主度來運(yùn)營商業(yè)，提高配套服務(wù)水平。
吃掉每一口蛋糕
對(duì)經(jīng)營效率的要求，在世茂福建石獅項(xiàng)目上表現(xiàn)尤為顯著。2013年4月，世茂拿下石獅摩天城項(xiàng)目，6個(gè)月后項(xiàng)目首期開盤，僅用了3天，就實(shí)現(xiàn)了20億的銷售。這也是該幅土地的總價(jià)。
“有人問我，石獅那么小的地方，怎么能賣那么多？我覺得最重要的是細(xì)分好市場。”許世壇說。
與過往專注高端產(chǎn)品不同，世茂現(xiàn)在將產(chǎn)品線甚至細(xì)分到8～10種產(chǎn)品。“每種產(chǎn)品十個(gè)億，那么100億的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來就比較容易。如果推出總量200億的小戶型，對(duì)任何一家企業(yè)難度都大。”
市場趨勢，決定了產(chǎn)品客群的分化，世茂的思路是做產(chǎn)品線上的全能型選手。
在區(qū)域布局方面，全國化的世茂有著明確的思路。
許世壇對(duì)投資人說，從500億到1000億甚至更多，并不需要從20個(gè)城市到100個(gè)城市。
“一方面是加大區(qū)域滲透的深度，就像杭州，以前世茂只有一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在五個(gè)項(xiàng)目，三年后會(huì)是十個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，有一些城市我們不會(huì)為了進(jìn)而進(jìn)，會(huì)選擇性放棄。”許世壇說。
“世茂的目標(biāo)區(qū)域，首先考慮人口居住量，其次是消費(fèi)力，第三是城市對(duì)周邊城市購房者的吸附能力。”世茂副總裁蔡雪梅補(bǔ)充道。
許世壇表示，世茂計(jì)劃在目前的主戰(zhàn)場——長三角和福建地區(qū)，占到自身45%的銷售份額，“不斷進(jìn)入類似張家港、江陰這種很有活力的城市。同時(shí)也會(huì)抓住中西部大城市的機(jī)會(huì)。”
從土地紅利到客戶價(jià)值
日前，許世壇公布世茂2014年的銷售目標(biāo)在800億左右，這顯然是一個(gè)保守的設(shè)定。該公司明年可售貨值已經(jīng)達(dá)到1300億，如果再加上新購?fù)恋�，可售貨值將達(dá)到1500億左右。如果能保持過去幾年7成去化率，2014年世茂則有望實(shí)現(xiàn)1000億的銷售。
在千億的水平線上，如何保證持續(xù)的成長，是這位少帥考慮的更多的問題。
蔡雪梅說，世茂不僅著眼于現(xiàn)在能賣多少個(gè)億，更希望能有持續(xù)成長。“由以土地為核心作為主要的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)變到以客戶的需求為導(dǎo)向，展開所有決策”。
過去，世茂以土地紅利為基石，通過打造具備高增值能力的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了高端客群的粘度。隨著產(chǎn)品的多元化，產(chǎn)品本身優(yōu)勢有所弱化。
“如何運(yùn)用大數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)庫的平臺(tái)，把所有的客戶進(jìn)行有效地區(qū)隔，采取針對(duì)性服務(wù)，是我們現(xiàn)在特別關(guān)注的。”蔡雪梅說。
2013年年初，世茂成立了大客戶部，在目前已經(jīng)成交的置業(yè)會(huì)業(yè)主中，找到有高投資能力，高價(jià)格判斷力，多次購買的人群，為其提供打包的套餐性物業(yè)投資方案。
與此同時(shí)，世茂云服務(wù)體系，從教育、醫(yī)療、商務(wù)、旅游各個(gè)維度提供售后服務(wù)，增強(qiáng)客戶的粘度。
許世壇說，世茂現(xiàn)在的核心是把住宅做好，與此同時(shí)能衍生很多，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，甚至農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)。“現(xiàn)在PM2.5這么厲害，是不是嘗試做‘零排放小區(qū)’？”據(jù)了解，世茂計(jì)劃在2014年形成創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)區(qū)域公司規(guī)劃價(jià)值創(chuàng)新型項(xiàng)目。（來自：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳哲） 共2頁 上一頁 [1] [2] 福州第一高樓世茂大廈：手機(jī)信號(hào)滿格卻無法通話 世茂房地產(chǎn)謀商業(yè)轉(zhuǎn)型：以小為美 世茂系可售貨值達(dá)1500億 許世壇稱將加快周轉(zhuǎn) 許世壇二代接班“嶄露頭角” 世茂集團(tuán)千億版圖在望 煙臺(tái)高度不斷被刷新 323米世茂海灣1號(hào)為第一高樓 搜索更多: 世茂 |
