旗艦綜合體的紙上談“租”
同樣是帶返租期5年的銷售，期間承諾的回報率是4.4%。這一次的商業(yè)項目是壹海城。
由萬科與招商聯(lián)手打造的該濱海綜合體，被視為鹽田中心區(qū)的旗艦綜合體。商業(yè)面積10萬平方米，其中“集中式”購物中心3萬平方米，另有公園及海景商業(yè)街、16棟獨棟商House、藝術(shù)中心等。記者了解到，除了待定持有3萬平方米的集中式購物中心外，剩下的商業(yè)面積，萬科全部用產(chǎn)權(quán)分割再返租經(jīng)營的方式銷售。“一樓+二樓”的“組合鋪”，均價在10萬元/平方米左右。
按照上述銷售價格和返租期的回報率，意味著當(dāng)萬科將商鋪交還給業(yè)主時，物業(yè)租金應(yīng)該在400元/平方米以上，才能保證業(yè)主收益的平穩(wěn)。按照美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心區(qū)商業(yè)綜合體的次主力店，例如cocopark的二樓，或是新近人氣旺盛的連城新天地餐飲。
深圳萬科方面對壹海城的散售持有比并未透露具體數(shù)字，只是稱“選擇最佳組合比例。”而對于項目返租期后的租金水準(zhǔn)，也持樂觀態(tài)度。理由是5年足夠培育該區(qū)域商業(yè)氛圍。然而，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹認(rèn)為，“很難預(yù)言5年后一個商業(yè)綜合體的具體租金水平。”商業(yè)與住宅最大不同在于，由運營水準(zhǔn)而不僅僅是地段決定未來價格走勢，“一旦商業(yè)體租金水平遞減，想扭轉(zhuǎn)頹勢難度非常大。”
更直觀的比較來自壹海城周邊，附近某高端樓盤，開發(fā)商自持裙樓商業(yè)面積約5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因為租金太高空置了近5年。而壹海城北面的廣富百貨，定位社區(qū)商業(yè)，招攬的都是中端服飾和餐飲品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，經(jīng)營狀況良好。
缺少的商業(yè)細(xì)胞
事實上，售后返租這一商業(yè)銷售模式并不新鮮。作為以銷售為主導(dǎo)的商業(yè)項目，采取該模式能最大化保證商業(yè)部分的現(xiàn)金流回籠。對于業(yè)主而言，獲得的是返租期內(nèi)的穩(wěn)定回報，但是對于開發(fā)商而言，因為期限內(nèi)的租金往往是一次性支付，就相當(dāng)于售價打折。
有從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士評價，隨著返租進(jìn)入高峰，售后返租模式的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。“就像是一顆定時‘炸彈’。”然而，采取該模式后，如何保障業(yè)主的權(quán)益及防范相應(yīng)的風(fēng)險，深圳萬科方面至今也沒有更多表態(tài)。上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充，不光是萬科，即使是綠地這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷，同樣也遭遇過售后返租模式的風(fēng)險。
對于現(xiàn)在的萬科而言，無論以何種方式涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)運營能力始終是繞不過的環(huán)節(jié)。在今年的博鰲論壇上，論及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式時，華潤、萬達(dá)與新鴻基被指是三種代表。這些房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，對租售比例、后期運營保證、投資者風(fēng)險控制上，都有成熟操作體系。然而，萬科從進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來，給外界傳遞的信息卻顯得模糊且搖擺。甚至有跟隨萬科的投資者評價：萬科血液里缺少商業(yè)的細(xì)胞。
早些年，做不做商業(yè)地產(chǎn)一度被媒體解讀為王石與郁亮的微妙較勁，認(rèn)為后者對于萬科商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型更積極。然而，就在2011年王石開始游學(xué)哈佛，萬科“郁亮?xí)r代”開始后，萬科的商業(yè)進(jìn)程也一直保持低調(diào)，涉及的商業(yè)業(yè)態(tài)也僅限于舊城改造、社區(qū)商業(yè)配套等。直至過去一年，萬科商業(yè)地產(chǎn)才加速擴(kuò)張，嘗試獨立操作商業(yè)項目。
有接近萬科的消息人士指，萬科對于做商業(yè)地產(chǎn)仍然覺得“不多靠譜”，或許你能保證10年的穩(wěn)定經(jīng)營，但是20年甚至更遠(yuǎn)以后呢？深圳中信城市廣場的興衰就是擺在萬科眼前最好的例證。
郁亮在公開場合的最新表態(tài)是，不看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不得不做，為的是滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能。但未來萬科不會再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，因為商業(yè)地產(chǎn)面臨供應(yīng)量過剩和電商的雙重沖擊。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示，“服務(wù)住宅一直是萬科給商業(yè)地產(chǎn)的劃線。”
后年萬科商業(yè)“迎考”？
為了更好地做住宅而做商業(yè)，能否成為萬科未來獨樹一幟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？萬科方面的說法是，目前公司商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。商業(yè)資源的占比大約在5%左右，未來會逐步提高，但中期不會超過20%，預(yù)計達(dá)到20%也需要很長一段時間。本著和城市同步發(fā)展的原則，萬科在一些核心城市會展開探索，提高商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營能力。
事實上，就萬科在深圳的商業(yè)地產(chǎn)而言，包括萬科紅和萬科金域華府裙樓在內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，目前都面臨挑戰(zhàn)。前者除了商業(yè)氛圍培育不善，還可能需要應(yīng)付返租期后業(yè)主投資回報率縮水的風(fēng)險，后者的空置率居高不下也急需解決。而記者觀察到，盡管在萬科三大商業(yè)產(chǎn)品線中，萬科廣場與萬科紅分別定位是“一站式家庭品質(zhì)生活目的地”和“社區(qū)生活全案”，但從深圳龍崗萬科廣場和布吉萬科紅的入駐商戶來看，都是側(cè)重餐飲連鎖店、服侍快銷品牌，只是根據(jù)項目不同的住宅檔次，來提供差異化的商業(yè)配套。
公開數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，全國范圍內(nèi)萬科即將開業(yè)的購物中心將達(dá)到18個。其中，廣東區(qū)域6個，總體量約42萬平方米；北京區(qū)域4個，總體量約46萬平方米；上海區(qū)域4個，總體量約29萬平方米；成都區(qū)域4個，總體量約34萬平方米，合計體量約151萬平方米。深圳萬科廣場有望成為萬科全國首個開業(yè)的購物中心。即便如此，該項目的開業(yè)時間也幾乎押后了一年。
無論被動或主動，無論是拿地需要或服務(wù)住宅，有商業(yè)地產(chǎn)運營專家指，萬科都必須要邁過商業(yè)地產(chǎn)的這道坎。換言之，公司的商業(yè)運營能力和專業(yè)團(tuán)隊，都將接受進(jìn)一步的市場考驗。而該專家認(rèn)為，在萬科商業(yè)模式未落地成功前，依然會以產(chǎn)權(quán)分割、散售回籠資金為主，其背后的風(fēng)險，值得投資者關(guān)注。
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