“當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格是基于未來幾年房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高增長(zhǎng)的預(yù)想下的，近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控使這種預(yù)想落空，‘面粉貴過面包’的情況使拿地企業(yè)面臨較大壓力，傳出退地傳聞并不意外。這是在為前幾年瘋狂的土地市場(chǎng)買單。”某南京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)新金融記者表示。

　　昔日的瘋狂

　　提到2010年10月29日的那場(chǎng)土地拍賣，南京房地產(chǎn)圈大多數(shù)人都印象深刻。當(dāng)天下午南京國(guó)土局拍賣大廳內(nèi)，將決定3宗江北緊鄰長(zhǎng)江隧道住宅地塊的所有者，這3塊地因地處南京政府一直傾力打造的浦口新城核心區(qū)而備受關(guān)注。“當(dāng)天大廳內(nèi)早早就人滿為患，南京大大小小的媒體都到了，代理公司、研究機(jī)構(gòu)等很多和房產(chǎn)相關(guān)的人也來看熱鬧，來得晚的只能在門口站著看。”一位南京房地產(chǎn)記者對(duì)新金融記者回憶當(dāng)時(shí)的情況時(shí)表示。

　　而最終拍賣的過程和結(jié)果也完全可以用“勁爆”來形容。“拍賣350輪、一次性加價(jià)8億元、地產(chǎn)大鱷傾巢出動(dòng)、溢價(jià)率超500%”等轟動(dòng)性標(biāo)題出現(xiàn)在第二天南京各大媒體的標(biāo)題上，而每一個(gè)數(shù)字，都成為了南京土地市場(chǎng)上的一個(gè)傳奇。在與萬科、保利、招商、仁恒等地產(chǎn)大鱷的競(jìng)爭(zhēng)中，雅居樂和世紀(jì)金源成為最終“主角”。雅居樂以總價(jià)57.35億元拿下3幅地塊當(dāng)中的兩塊，另一塊地由世紀(jì)金源以20.3億元競(jìng)得。雅居樂的兩幅地塊樓面價(jià)分別達(dá)到了7411元/平方米和7813元/平方米，世紀(jì)金源地塊的樓面地價(jià)也有6592元/平方米，幾塊地連續(xù)刷新了南京江北區(qū)域的地王紀(jì)錄。

　　“想到這幾塊地會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可沒想到會(huì)爭(zhēng)得這么兇。這么高的樓面價(jià)，只能說開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)和區(qū)域走勢(shì)過于自信。”另一位親歷當(dāng)天拍賣的南京某研究機(jī)構(gòu)分析師回憶道，“當(dāng)時(shí)浦口新城周邊樓盤的房?jī)r(jià)有的已經(jīng)超過1萬元/平方米，按當(dāng)時(shí)勢(shì)頭加上后期規(guī)劃利好，房?jī)r(jià)超過1.5萬元/平方米似乎是遲早的事。不過2011年迎來樓市調(diào)控，樓市和土地市場(chǎng)氛圍已不可同日而語，現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)還在8000-10000元/平方米上下徘徊。持續(xù)的樓市調(diào)控，已使開發(fā)商當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生較大改變，考慮成本和產(chǎn)出，產(chǎn)生退地的想法也就不奇怪了。”

　　退地陷僵局

　　據(jù)了解，2011年底雅居樂當(dāng)年所拿地塊曾率先傳出退地傳聞，后來該項(xiàng)目掛出規(guī)劃方案批前公示，打破退地傳言。不過公示與當(dāng)年土地出讓文件相比，容積率由2.5調(diào)高到了2.7。“應(yīng)該是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣�府博弈的結(jié)果，真退地對(duì)雙方都不好，這種適當(dāng)補(bǔ)償?shù)姆绞絼t雙方都能接受。”南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。今年春節(jié)過后，當(dāng)年同日高價(jià)拿地的世紀(jì)金源項(xiàng)目也傳出退地傳聞。為了求證上述傳言，新金融記者向世紀(jì)金源北京總部詢問，得到的答復(fù)是不接受采訪，而世紀(jì)金源江蘇公司電話始終無人接聽。在位于浦口區(qū)浦珠中路317號(hào)的金源南京世紀(jì)城項(xiàng)目推進(jìn)辦，新金融記者看到大門緊鎖，無人辦公。新金融記者在世紀(jì)金源項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前并無動(dòng)靜，而不遠(yuǎn)處的雅居樂項(xiàng)目，已經(jīng)開始打樁。

　　“我們沒有收到任何消息顯示世紀(jì)金源退地，應(yīng)該都是謠傳。”南京市國(guó)土局工作人員表示。而在浦口新城開發(fā)建設(shè)指揮部，工作人員則對(duì)新金融記者表示，世紀(jì)金源項(xiàng)目并沒有退地，項(xiàng)目將會(huì)如期開工建設(shè)。不過國(guó)土資源部官方網(wǎng)站顯示的信息，世紀(jì)金源項(xiàng)目應(yīng)于去年11月30日開工，目前未動(dòng)工原因，截至發(fā)稿新金融記者并未得到答復(fù)。

　　“目前應(yīng)該是開發(fā)商有退的意向，不過地方政府不讓退，雙方還在僵持。”一位知情人士介紹，政府給開發(fā)商提出了幾個(gè)補(bǔ)償方案，在南京的橋林科技園建一個(gè)人才公寓，或者在老山或三橋附近建一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不過目前雙方好像還在談。此前，南京媒體曾報(bào)道雅居樂有可能接手該地塊，將3宗緊鄰地塊聯(lián)合開發(fā)。“最終結(jié)果出來前，一切皆有可能。”上述知情人士表示。

　　“造城夢(mèng)”落空

　　樓市調(diào)控、地價(jià)過高是世紀(jì)金源想退地的一方面，而另一方面緣于世紀(jì)金源“1300萬平方米、400億元造城夢(mèng)”的落空。據(jù)了解，早在2009年，世紀(jì)金源就與南京市浦口區(qū)簽署了投資意向，將在浦口新城核心區(qū)，建設(shè)一座建筑面積為1300萬平方米的大型城市綜合體，包括700萬平方米的中高檔商品房，7萬平方米的五星級(jí)酒店，20萬平方米的大型購(gòu)物中心，20萬平方米的會(huì)展中心以及30萬平方米的商務(wù)寫字樓。協(xié)議規(guī)定，該項(xiàng)目總投資400億元，建設(shè)周期為4年。

　　“由于土地出讓面積有限制，只能將地塊分成幾個(gè)小塊出讓，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)都認(rèn)為本次土地出讓肯定是世紀(jì)金源全部拿下，不成想雅居樂半路殺出，世紀(jì)金源最終只拿到了一塊地，而且價(jià)格比預(yù)想高很多。”南京網(wǎng)博地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孫海表示，世紀(jì)金源無法實(shí)施其擅長(zhǎng)的大盤開發(fā)模式，也是目前傳出退地傳聞的依據(jù)之一。

　　“土地市場(chǎng)狂熱時(shí)期產(chǎn)生了很多高價(jià)地，現(xiàn)在肯定會(huì)處于比較尷尬的境地。”南京市房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝對(duì)新金融記者表示，他其實(shí)依然看好南京浦口新城的前景，土地市場(chǎng)回歸理性，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2012年2月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總金額為444.06億元，同比下降21%，成交總建筑面積2452.1萬平方米，同比下降9%，同比走勢(shì)均顯疲軟。

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