在國外，地產(chǎn)模式多元，并且發(fā)展均已非常成熟，在周圍形成了很多的小城鎮(zhèn)。首創(chuàng)集團借鑒美國“新城市主義”的主張，聯(lián)手中國基建等公司成立奧特萊斯(中國)有限公司，在全國打造奧特萊斯商業(yè)集群——芭蕾雨，率先上馬的 “芭蕾雨” 項目已在北京房山、廣東佛山、浙江湖州籌建。

　　積極謀求轉(zhuǎn)型之路

　　芭蕾雨項目未建之初，首創(chuàng)最先面對一個尷尬的事實：在住宅市場風生水起，卻兩度在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸，例如第五大道和巨庫這兩個失敗的案例。

　　“巨庫”曾于2003年在北京掀起了“首個體驗式賣場”的風潮。而隨后運營過程中，商戶爭先恐后退租，在眾多小業(yè)主的投訴壓力下，首創(chuàng)集團作出了愿意“原價回購商鋪”的承諾，支付代價超過3億元。“巨庫”成了首創(chuàng)心頭的巨痛。

　　而首創(chuàng)的另一個商業(yè)地產(chǎn)項目第五大道，雖然地處亞奧核心商圈，卻一直面臨經(jīng)營慘淡的局面。2010年5月，第五大道商戶成立了一個“商家聯(lián)誼會”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向首創(chuàng)提出免租期延長半年的要求，并表示未達成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。

　　而對于首創(chuàng)的奧特萊斯項目，有業(yè)內(nèi)人士表示，其更像萬達模式的翻版——依靠商業(yè)地產(chǎn)低價拿地，從而拉升住宅價格，依靠出售住宅和部分散鋪快速回籠資金。業(yè)內(nèi)人士戲稱，這是典型的奧特萊斯的帽子，萬達廣場的芯。境外奧特萊斯大多未配建高比例的住宅項目，對此，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，“我們在尋求一條差異化發(fā)展的新型開發(fā)模式，即走地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體。”奧特萊斯芭蕾雨項目2012年后每年將為公司提供超過30億元人民幣的收入，其中包括商業(yè)運營收入。

　　據(jù)悉，2015年以后，每年貢獻收入將超過50億元。奧特萊斯(中國)有限公司董事局主席林卓延認為：奧特萊斯近年打造的“芭蕾雨”項目不但起到引領(lǐng)消費的作用，而且形成了新的城市中心，將城市重新分出一塊，在城市的郊區(qū)形成新的“城”，轉(zhuǎn)移老城人口，緩解老城的壓力，協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

　　探索全新商業(yè)模式

　　由于看好該產(chǎn)業(yè)模式未來的增長，首創(chuàng)置業(yè)更確定了以該模式為新一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心內(nèi)容。

　　劉曉光透露，未來3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)將在東北、華北、華中、華東和華南五個主要區(qū)域重點城市打造5家奧特萊斯旗艦中心，"五個店未來投資將近300多億，最大的店將投資100多億。"在未來5至10年內(nèi)，此種類型店面數(shù)量將增至30家。

　　由于首創(chuàng)置業(yè)本身就持有奧特萊斯中國一定的股權(quán)，因此在此類項目的股權(quán)持有上，首創(chuàng)置業(yè)占據(jù)主體地位。

　　"目前的股權(quán)架構(gòu)上并沒有預(yù)留私募的空間。"劉曉光透露，現(xiàn)階段首創(chuàng)置業(yè)再投資并不需要增資擴股，該公司賬上有60～70億的現(xiàn)金，而且還有200～300億的授信額度。

　　不過，隨著規(guī)模擴大所產(chǎn)生的資金需求，劉曉光并不否認未來將尋求資本市場幫助的可能。

　　首創(chuàng)置業(yè)與陽光股份(000608.sz)同屬于一個控股公司北京首創(chuàng)集團，業(yè)內(nèi)也有猜測，后者是否會讓陽光股份也參與此類項目的建設(shè)。

　　不過，從劉曉光的表態(tài)來看，此類項目與陽光股份的商場模式完全不同，未來存有首創(chuàng)置業(yè)將該類項目單獨上市的可能性。

　　"我們一方面是在形態(tài)上建好，另一方面，在資本上也要有一些動作。"劉曉光表示，如果一個店有幾個億的商業(yè)利潤，那么10個店支撐一個上市公司是沒有問題的。他透露，基于此類項目的發(fā)展?jié)摿�，首�?chuàng)置業(yè)已經(jīng)在這方面有所考慮。

　　融資推進商業(yè)升級

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光透露，除住宅項目繼續(xù)加大銷售回款外，預(yù)計從2012年開始，公司奧特萊斯芭蕾雨項目將開始為公司提供現(xiàn)金流。預(yù)計奧特萊斯芭蕾雨項目每年將為公司提供超過30億元人民幣的收入，其中包括商業(yè)運營收入。2015年以后，每年貢獻收入將超過50億元，在總營收中的占比將達三成以上。

　　劉曉光透露，目前首創(chuàng)置業(yè)手持現(xiàn)金60億-70億，銀行授信總額約300億未動，還可以拓展信托等多種融資渠道。首創(chuàng)置業(yè)將積極打通多元融資渠道，推進商業(yè)地產(chǎn)進一步升級，構(gòu)建品牌化運營的綜合服務(wù)體系。同時注重并購、謹慎投資，向產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　早在09年，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)模式就調(diào)整為以中高檔住宅開發(fā)為主、開發(fā)并持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為輔，并進行產(chǎn)品標準化復制，以降低開發(fā)成本，并組合非住宅優(yōu)質(zhì)物業(yè)，提升產(chǎn)品價值。首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍曾表示看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向和增值空間，通過住宅和商業(yè)有機結(jié)合，住宅實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金回收，而商業(yè)則通過持有，保證將來穩(wěn)定增值。

　　而對于央行三年來首次下調(diào)存款準備金率，劉曉光認為有利于降低市場過高的融資成本和房地產(chǎn)及其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但目前還不能由此判斷中央會放松對房地產(chǎn)的調(diào)控力度。

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