寶龍近期有點(diǎn)復(fù)雜：業(yè)績(jī)目標(biāo)難完成、降價(jià)；穆迪投資、標(biāo)普幾乎同時(shí)下調(diào)其評(píng)級(jí)展望；寶龍向中國(guó)人壽借貸融資，大股東抵押股份履行抵押品追加契約條款，被外界擔(dān)憂成其控制權(quán)變更的隱患。對(duì)此，寶龍的回應(yīng)是，包括青島李滄寶龍城市廣場(chǎng)、鎮(zhèn)江寶龍城市廣場(chǎng)在內(nèi)多個(gè)重頭項(xiàng)目，年底集中開業(yè)或開工奠基； 12月1日及2日，公司先后回購(gòu)450萬(wàn)股及120萬(wàn)股，支撐市場(chǎng)信心。

　　在信貸緊縮、市場(chǎng)需求被大幅遏制的背景下，此前業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“春天”的判斷似乎正被證實(shí)“太過樂觀”，商業(yè)地產(chǎn)商的危機(jī)成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　9月8日，寶龍地產(chǎn)宣布向中國(guó)人壽信托發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資10億港元，大股東兼主席許健康抵押其占已發(fā)行股本的19.66%股份作擔(dān)保，利息率達(dá)13.8%。這一舉動(dòng)幾乎成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂寶龍的重要“導(dǎo)火索”。

　　1月至10月，寶龍的簽約銷售額為46億元，不及其全年約100億元的目標(biāo)一半，加上寶龍對(duì)常州、杭州等項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)銷售等市場(chǎng)表現(xiàn)，11月底，標(biāo)普把寶龍地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望，由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，并把該公司及其未到期優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券的大中華區(qū)信用體系評(píng)級(jí)；穆迪投資也同時(shí)表示，已將寶龍地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)為B1，并將其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從B1下調(diào)為B2，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

　　對(duì)此，寶龍方面正面回應(yīng)本報(bào)表示，相關(guān)融資是以大股東的個(gè)人股權(quán)抵押而非上市公司凈資產(chǎn)抵押。“股權(quán)抵押發(fā)行優(yōu)先票據(jù)是一種很常見的成熟的融資模式，抵押物價(jià)值高于借款一定的比例，乃至于幾倍均屬正常現(xiàn)象。”寶龍方面有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于企業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的說(shuō)法，是根本不可能的事情。

　　許華芳告訴本報(bào)，寶龍現(xiàn)有財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中，以2年以上的長(zhǎng)期貸款為主。當(dāng)前市況下，寶龍繼續(xù)堅(jiān)持“綜合體模式，住宅、部分商業(yè)街快速銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，持有和銷售就地平衡”的“開發(fā)是為了更多持有”策略。

　　記者了解到，寶龍今年的新盤大部分在12月才銷售和開業(yè)，12月3日李滄開業(yè)、12月24日即墨開業(yè)、12月30日洛陽(yáng)開業(yè)、12月31日安溪開業(yè)。12月5日奠基的鎮(zhèn)江項(xiàng)目是10月拿的地，預(yù)計(jì)將于明年5月開始銷售。

　　數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)今年的負(fù)債率出現(xiàn)較大幅度的上升，這也是外界擔(dān)憂的重點(diǎn)。公司對(duì)此表示，截至2011年上半年末，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，寶龍地產(chǎn)的負(fù)債率只有40%多，相比而言是非常好的。

　　據(jù)測(cè)算，寶龍一年內(nèi)償還的借貸、貿(mào)易及其他應(yīng)付款以及所得稅負(fù)債等流動(dòng)負(fù)債總額53億多元，寶龍解釋說(shuō)，其中的土地增值稅等部分款項(xiàng)可以遞延。隨著開發(fā)放緩，應(yīng)付的工程款等各項(xiàng)費(fèi)用也會(huì)下降，實(shí)際應(yīng)付的款項(xiàng)遠(yuǎn)低于53億元。

　　許華芳告訴本報(bào)記者，寶龍債務(wù)結(jié)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款占70%以上，流動(dòng)貸款中大部分可以通過續(xù)貸融資業(yè)務(wù)，總體還貸壓力很小。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走熱的趨勢(shì)，寶龍最擔(dān)心的反而是地方政府太過于樂觀。

　　勿庸置疑，競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，甚至在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)的大鱷之間，直接對(duì)話的幾率也在迅速上升。據(jù)了解，一直立足二三線城市發(fā)展的寶龍集團(tuán)，較為少見的與行業(yè)老大哥萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同城相遇，而此次的青島寶龍項(xiàng)目，即形成直接與萬(wàn)達(dá)同城競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　“不過，市場(chǎng)空間依然很大，主流依然是各自搶占市場(chǎng)，大規(guī)模的淘汰時(shí)期還沒有到來(lái)。”許華芳判斷，但國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的短板已經(jīng)出現(xiàn)，首先就是商業(yè)地產(chǎn)人才極為短缺。“國(guó)際情況，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤手可能需要30年的行業(yè)磨練，而在中國(guó)，已經(jīng)出現(xiàn)幾年工作經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目操盤手，這樣的人才必然存在綜合能力和經(jīng)驗(yàn)上的短板，是個(gè)隱憂。”

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