多方資金涌入商業(yè)地產(chǎn)

　　5月下旬，重慶大渡口步行街的某商業(yè)項目開盤，16層到30層被香港一家大型企業(yè)集團一氣買下，共15層樓，總價達一億零七百萬。

　　如此大手筆在引發(fā)市場驚嘆時，記者了解到，這只是近期商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個很小的案例。

　　據(jù)國際地產(chǎn)顧問戴德梁行近日發(fā)布的研究報告預(yù)計，未來3年內(nèi)中國樓市將成為全球投資基金最青睞的地方，亞太區(qū)3110億美元的投資資金中，近40%是專門針對中國樓市尋求投資機會的，金額高達8058億元人民幣。

　　除了大量外資，商業(yè)地產(chǎn)也受到險資的青睞。

　　據(jù)了解，目前，中國人壽、泰康人壽、新華保險以及部分合資險企等近10家公司對國內(nèi)多個城市商業(yè)地產(chǎn)項目頗為上心，主要通過直接購買或者曲線投資，進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心披露，從2006年到2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

　　從去年年底以來，險資的動作更加明顯。中國人保以股權(quán)收購的方式購置了原首都時代廣場，總計支出37.44億元，泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等八家險企更是聯(lián)合起來直接競購北京CBD 核心商務(wù)區(qū)的地塊。

　　此外，萬科、保利、華潤、富力等諸多品牌開發(fā)商頻頻加注商業(yè)地產(chǎn)，更是成為市場熱點。

　　美羅城轉(zhuǎn)讓敲警鐘

　　大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但近期北京美羅城的轉(zhuǎn)讓卻給部分急于進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商敲響警鐘。

　　4月15日，位于北京東四環(huán)的美羅城購物中心的產(chǎn)權(quán)持有者北京華茂置業(yè)有限公司，在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100%股權(quán)，叫價13.7704億元。華茂置業(yè)為中外合資企業(yè)，兩大股東分別是中國工藝美術(shù)(集團)公司和新加坡美羅城公司，各持股50%。

　　據(jù)了解，目前該項轉(zhuǎn)讓掛牌出讓期已滿，已經(jīng)進入與意向企業(yè)洽談過程。

　　2007年，美羅城購物中心開業(yè)時，曾被視為最有潛力成為東南四環(huán)區(qū)域商業(yè)中心的競爭者，畢竟上海美羅城的異常成功加上新加坡美羅城的專業(yè)商業(yè)運營背景，使北京美羅城一經(jīng)問世就被寄予厚望。但長達4年的經(jīng)營期內(nèi)，美羅城表現(xiàn)乏善可陳，不僅4年期間始終人氣不旺，而且從2007年9月正式開業(yè)到2009年上半年，在短短不到兩年的時間里就全面停業(yè)并進行了商圈業(yè)態(tài)的重組。4年經(jīng)營中，兩大股東的意見頻現(xiàn)沖突，入駐商戶屢受牽連。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，美羅城4年就轉(zhuǎn)讓，一方面是“先天不足”，一方面則是“后天失衡”。先天不足是指緊鄰東四環(huán)的選址，將一個如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實際上，四環(huán)的存在卻將對面百子灣區(qū)域大量購買力隔絕起來，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。“后天失衡”則是指兩大股東各持50%股權(quán)，發(fā)言權(quán)均等，卻等于誰也沒法決策。

　　高速發(fā)展 藏運營風(fēng)險

　　很明顯，在各方資金的涌入下商業(yè)地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，但是也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。

　　近日，在一次商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如對商業(yè)地產(chǎn)的大干快上提出了擔(dān)心：“商業(yè)地產(chǎn)項目是以經(jīng)濟發(fā)展趨勢為前提，消費者的消費趨向、能力及人口比例為根本，這些剛性需求有沒有，需要作科學(xué)的分析。”

　　香港SPACE商業(yè)經(jīng)營集團副總經(jīng)理許大金表示，現(xiàn)在所有的開發(fā)商都在探索自己的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，并且快速將這種模式復(fù)制到二三線城市，這種快速復(fù)制必然導(dǎo)致項目的千篇一律，這種模式的潛在市場風(fēng)險若不引起警惕，其危機爆發(fā)亦不可小覷。

　　中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波表示，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，必然會存在一些冒進和虛熱，但這種發(fā)展也是有切實存在需求的，既是城市化的必然階段，也是目前消費能力提高后的必然需求。但他也表示，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的確存在一些問題，如專業(yè)人才匱乏，經(jīng)營選址存在問題，融資渠道不暢，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，本土品牌不足等。“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，不僅需要萬達這樣的連鎖化復(fù)制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正滿足市場的需求，并且減少同質(zhì)化競爭。”