“香港未來5年，甚至10年的租金估測都有機(jī)構(gòu)在做，因為香港房地產(chǎn)信息是透明公開的。”來自香港的戴德梁行估價與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)說，內(nèi)地要推廣收益法評估，必須將市場信息公開透明。

　　“這兩種方法，實際上就是買賣雙方利益出發(fā)點不同導(dǎo)致的。”一位參會人士指出其中奧妙。

　　對于REITs投資者來說，關(guān)注的是自己的現(xiàn)金流和收益所得，主張采用國際通行的收益法，而對于REITs的賣方來說，關(guān)注的是房地產(chǎn)租金的市場價位，希望按市場法高價獲益。

　　因此，多位房地產(chǎn)評估公司表示，政策究竟支持哪種評估方法，實際上就表示對投資者和租戶權(quán)益的保護(hù)程度。

　　“原先考慮的是優(yōu)選收益法，次選市場法，但這個提法會變，而對兩種評估方法保持彈性。”張小宏透露。

　　【分歧二】

　　兩個市場評估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否一致

　　分歧之二在于REITs交易的兩個市場——銀行間市場和交易所市場，評估標(biāo)準(zhǔn)是否一致化？

　　從2008年底國務(wù)院決定上海、北京、天津三地是REITs的試點城市后，REITs已經(jīng)在悄然試水，究竟是哪個市場更活躍呢？

　　中信證券股份有限公司就天津試點反饋的意見是，目前內(nèi)地依然是以銀行間市場產(chǎn)品為主。“天津試點REITs，涉及兩種產(chǎn)品，一是銀行間市場REITs產(chǎn)品，主要就是廉租房租金。一種是交易所市場REITs產(chǎn)品，以商業(yè)辦公租金為主，但目前還處于和開發(fā)商討價還價的階段。”中信證券股份有限公司副總裁何亮宇介紹說。

　　“廉租房租金REITs產(chǎn)品，雖然風(fēng)險性小，但收益不高。”中信證券的高級經(jīng)理翁少群指出，以收益不高的廉租房做試點，不具有市場代表性。

　　針對內(nèi)地兩個市場問題，中金公司也提出意見說，能否對交易所市場的REITs產(chǎn)品和銀行間市場的REITs產(chǎn)品采取有所區(qū)別的監(jiān)管辦法，但對評估報告可以采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。

　　【趨勢】

　　“一定要與國際接軌”

　　研討會的另外一個爭論焦點集中到《指導(dǎo)意見》第五條關(guān)于“同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一評估對象的物業(yè)狀況評價、物業(yè)市場調(diào)研、物業(yè)價值評估，宜分別由不同的評估機(jī)構(gòu)獨立完成”。

　　3個報告的獨立性出發(fā)點是什么？這樣做是否能保持評估的獨立性、客觀性？

　　住建部市場監(jiān)管司副司長張小宏表示，這條規(guī)定主要是借鑒香港的做法。

　　來自香港的戴德梁行估價與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)回應(yīng)說，“在香港，3個報告保持獨立，主要有兩個目的，一是在上市時被要求獨立放在招股書中，起到向公眾公告、披露信息作用；二是為最后出具的物業(yè)評估報告提供客觀的評估支撐。”

　　趙錦權(quán)解釋說，境外REITs全部采用的是交易所，不像內(nèi)地有兩個市場：銀行間市場和交易所市場。香港REITs只能在交易所交易，受香港聯(lián)合交易所和證監(jiān)會監(jiān)管，因此，必將按照上市公司的要求，嚴(yán)格信息披露制度。在這一點上，趙錦權(quán)希望內(nèi)地REITs的指導(dǎo)意見 “一定要與國際接軌，讓國際投資者參與進(jìn)來”。

　　“從《通知》和《指導(dǎo)意見》看，雖然在評估機(jī)構(gòu)信息披露、評估方法等方面更多借鑒了香港和新加坡經(jīng)驗，但是否能在實際操作中做到是另外一個問題。”一位參會人士指出，目前試水的REITs產(chǎn)品，多數(shù)屬于非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上兩個市場、兩種評估方法，以及房地產(chǎn)市場的不透明化，都是阻礙REITs走向國際化的因素。

　　“REITs走向國際化是趨勢，但從目前政策看，還有更多努力的空間。”上述人士指出。

　　名詞解釋

　　REITs，房地產(chǎn)投資信托基金。從國際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并以這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

　　1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。