21日至22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司牽頭央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)，召集多家房地產(chǎn)評(píng)估公司等齊聚一堂，為即將出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估管理有關(guān)問題的通知(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)和《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)進(jìn)行“批判性、建設(shè)性的研討”。

　　同時(shí)，據(jù)證監(jiān)會(huì)人員透露，證監(jiān)會(huì)擬公布的REITs試點(diǎn)管理辦法，也已基本成型。

　　【共識(shí)】

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)模糊化

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的模糊化，成為研討會(huì)的眾矢之的。

　　主管REITs物業(yè)評(píng)估規(guī)范的住建部，在對(duì)《通知》征求意見時(shí)，參會(huì)的所有機(jī)構(gòu)都指出，評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)以及評(píng)估師資質(zhì)過于寬泛、沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)整個(gè)行業(yè)規(guī)范將不利。

　　原來，《通知》中規(guī)定，“被遴選的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)職業(yè)道德好、社會(huì)信譽(yù)高、質(zhì)量控制制度和其他內(nèi)部管理制度健全并有效執(zhí)行，具有一定數(shù)量能夠勝任房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估的專業(yè)人員，法定代表人或者執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)在本領(lǐng)域內(nèi)具有較高的業(yè)務(wù)水平、較大的行業(yè)影響和較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任。”

　　“這個(gè)要求對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇有些‘軟’，需要‘硬起來’，”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，從當(dāng)前REITs試點(diǎn)看，還需要縮小評(píng)估機(jī)構(gòu)范圍，采用量化標(biāo)準(zhǔn)，比如要求具備一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)入，還是一級(jí)、二級(jí)都可以？如果評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻太低，有可能重蹈美國(guó)REITs蕭條十幾年的悲劇，也將會(huì)提前終結(jié)REITs的壽命，這無疑是剛起步的國(guó)內(nèi)REITs不希望看到的。

　　對(duì)于“提高評(píng)估機(jī)構(gòu)門檻”的訴求，深圳市國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司董事長(zhǎng)黃西勤也深表贊同，她表示，資質(zhì)不夠的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入，將嚴(yán)重影響到評(píng)估環(huán)節(jié)的公信力。

　　“開始不管住，以后勢(shì)必管不住”成為參會(huì)人士的共識(shí)。

　　為此，證監(jiān)會(huì)也提出看法，稱目前也在重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)規(guī)范問題，因?yàn)樵u(píng)估環(huán)節(jié)是REITs發(fā)行、交易的“核心部分”，如果住建部對(duì)此問題不量化，證監(jiān)會(huì)將考慮在推出的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行試點(diǎn)管理辦法》(下稱 《試點(diǎn)辦法》)中將此“獨(dú)立一章”，進(jìn)行規(guī)范。

　　而住建部承諾，《通知》將采納上述意見，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)做出具體化的規(guī)范約束，提高進(jìn)入門檻。

　　另外，證監(jiān)會(huì)參會(huì)人員還透露，《通知》中提到的《試點(diǎn)辦法》和《房地產(chǎn)信托投資基金管理辦法》已經(jīng)基本成型，對(duì)REITs的投資運(yùn)作將按照上市公司要求，更多借鑒香港的做法。

　　【分歧一】

　　收益法、市場(chǎng)法體現(xiàn)利益博弈

　　評(píng)估的真實(shí)有效直接決定著REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)程度。對(duì)此，在評(píng)估技術(shù)的可操作性上，觀點(diǎn)出現(xiàn)分歧。

　　分歧之一是究竟該采用重視未來收益的收益法還是采用根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)租金值的市場(chǎng)法評(píng)估。

　　所謂收益法，就是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)未來預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評(píng)估現(xiàn)價(jià)。