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嘉茂“傷場”調(diào)查報告
LinkMall.Cn 2008-01-14 《中國房地產(chǎn)報》   評論條
　　硬體之傷

　　每天清晨打開店門，進(jìn)入嚴(yán)先生“眼簾”的還是嘉茂廣場自己的廣告牌，而不是對面商戶開張的情景。他從江蘇來，進(jìn)入嘉茂西直門店3個多月。為了節(jié)省開支，一直住在店里。

　　嚴(yán)先生是一個玉器貿(mào)易商，租賃了西直門店5層北面的一間120平方米的商鋪，免租期3個月(在免租期內(nèi)，嘉茂廣場方面還收取20%的扣點)，月租2萬元(每年按10%遞增)，物業(yè)費(fèi)5000元/月。

　　作為一個久經(jīng)商場的老商人，嚴(yán)先生深知“養(yǎng)商”之道，“起初生意慘淡屬于正常范疇”。他所擔(dān)心的是嘉茂西直門店如何讓顧客逛下去。作為一個被“鏤空”的商業(yè)體，好像一條商業(yè)街，很難吸引客流。

　　西直門購物中心地上共6層，南北向長約200米，中庭東西寬近100米。進(jìn)入商場后巨大的中庭將所有店鋪“擠”到了最外側(cè)，商鋪并排而列，中庭以外一條寬約7米的南北向通道兩邊也是單排店鋪。這種結(jié)構(gòu)很難留住顧客。

　　相比之下，世紀(jì)金源mall顯得更為人性化，兩條東西貫通主通道兩側(cè)各一排店鋪，商場內(nèi)共4層店鋪，且區(qū)域間有4條30米南北方向走廊打通，顧客要想看清每個店鋪必須要轉(zhuǎn)上幾圈。而6萬平方米的楓藍(lán)購物中心也有中庭設(shè)計，但周圍店鋪并不只有一排，而是呈多排環(huán)繞式，往往一個商鋪背后有時是一家店鋪。

　　“就算商場人不少，我們這邊恐怕也沒人來。”嘉茂西直門店運(yùn)動100的一位店員抱怨道：嘉茂西直門店的南北布局就像一個深宮大院，南門緊鄰地鐵，是人流的主要入口，作為正門的西門則少有人流。位于商場北側(cè)的運(yùn)動100大部分時間都不見人影。

　　西直門嘉茂的構(gòu)造讓很多商戶叫苦不迭。由于商場呈南北走向，兩個入口都是在南側(cè)較寬闊的部分，而相比之下北側(cè)更像是一個“胡同”，延伸100余米，每層約有7、8家商戶。北區(qū)也是空置店鋪集中的地方，約有5家店鋪還沒有開業(yè)。記者越向北走越覺得冷清，除了1層屈臣氏人流還算不錯外，其余幾層顧客都是寥寥無幾。

　　嘉茂望京店的情況也并不樂觀。雖然沒有西直門嘉茂的“奇特造型”，但這里構(gòu)造卻一樣“簡單”：一條幾百米長的中庭貫通整個嘉茂，兩旁是各色店鋪。

　　有分析指出，兩個嘉茂與其說是購物中心，更像一個多層步行街，不用進(jìn)任何一家店鋪，只要沿中庭走上一個來回就對商場的經(jīng)營品牌一目了然。

　　“顧客不能說是在逛商場，而更像走馬觀花。這樣怎么能留得住人呢！”望京嘉茂4層特百惠店主抱怨道。高世斌認(rèn)為，購物中心不光要有開闊的環(huán)境，還必須營造層次感。

　　急速擴(kuò)張之弊

　　本報統(tǒng)計，目前凱德商用在中國合作和自營20多家購物中心，包括自營的上海、北京來福士廣場，與北京華聯(lián)集團(tuán)合作開發(fā)經(jīng)營的嘉茂購物中心，以及從深圳國際信托投資有限責(zé)任公司旗下的深國商業(yè)和深國投商置手中控股21家嘉信茂廣場。

　　它主要有三種模式，第一種是以沃爾瑪為主力店“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的嘉信茂廣場，采取合作自建；第二種是“購買現(xiàn)有物業(yè)自己經(jīng)營”的嘉茂；第三種是買地自建的北京來福士廣場。

　　位于蕪湖、佛山、濰坊等二三線城市為主的嘉信茂廣場已經(jīng)運(yùn)營近兩年，但市場負(fù)面消息不斷。在百度的“貼吧”里，如果輸入“嘉信茂”三字，可以看到多達(dá)218個帖子，內(nèi)容多是對分布在全國二三線城市的嘉信茂廣場的評價——經(jīng)營不善，商戶虧損。

　　盡管有沃爾瑪為主力店，但這個世界零售巨頭第一名卻不能給嘉信茂帶來有質(zhì)量的人流。曾有媒體披露，凱德2006開業(yè)的位于重慶、長沙、蕪湖和濰坊4家嘉信茂廣場，高空置率、商戶虧損和經(jīng)營不理想深深困擾著這家新加坡地產(chǎn)大鱷�！缎碌貥�(biāo)》獨家獲悉，部分嘉信茂廣場與商戶官司不斷，甚至從開業(yè)以來，一些嘉信茂廣場的商戶重新?lián)Q了一輪。

　　“量身定做”的嘉信茂的經(jīng)營狀況尚且如此，而購買物業(yè)自己經(jīng)營的嘉茂廣場至今也沒有贏得市場的掌聲。

　　“凱德在國內(nèi)顯的有些急于擴(kuò)張，這也是凱德商用不能專心將商業(yè)經(jīng)營的內(nèi)因。”北京一位商業(yè)地產(chǎn)專家稱。 在凱德商用的中國布局中，除上海來福士廣場在2003年底開業(yè)以外，其余有20多家購物中心均集中在2006年、2007年開業(yè)經(jīng)營。

　　“快速擴(kuò)張的前提是，需要具備處于優(yōu)越地理位置的物業(yè)以及高水平的運(yùn)營管理團(tuán)隊。”該專家認(rèn)為，嘉茂西直門店交通條件較好，但由于直接從開發(fā)商手中購買，一些規(guī)劃布局中的硬傷較難克服。

　　據(jù)了解，目前凱德商用在國內(nèi)的擴(kuò)張主要通過直接購買商用物業(yè)的形式，如2005年凱德斥資17.46億元全資收購了北京華聯(lián)商廈安貞店，2006年，嘉德斥資13.2億元從金融街控股股份有限公司手中購買了西環(huán)廣場的商用地產(chǎn)。

　　“嘉茂西直門店存先天設(shè)計不合理的問題。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。雖然購買物業(yè)省卻了凱德在規(guī)劃建造上的麻煩，但由于不能參與到項目的前期布局設(shè)計當(dāng)中，很難保證規(guī)劃設(shè)計適合于自己的購物中心經(jīng)營模式。

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