新模式構(gòu)建多層次利潤(rùn)結(jié)構(gòu)
購(gòu)物中心的發(fā)展也從開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理時(shí)代，建設(shè)投資模式和盈利模式出現(xiàn)了很多新的變化，經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。
化身為體驗(yàn)休閑生活中心的新型購(gòu)物中心因?yàn)樯?qiáng)，近年來(lái)吸引了越來(lái)越多的投資。除了萬(wàn)達(dá)、凱德、大悅城等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，新城集團(tuán)、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)商和其他機(jī)構(gòu)也紛紛涉足該領(lǐng)域，購(gòu)物中心的發(fā)展也從開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理時(shí)代，建設(shè)投資模式和盈利模式出現(xiàn)了很多新的變化，經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。
今年年初，在購(gòu)物中心行業(yè)頗有建樹(shù)、但擴(kuò)張速度卻一直很慢的大悅城宣布了自己的新戰(zhàn)略，從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造“大資管”平臺(tái)，通過(guò)建立商業(yè)地產(chǎn)基金、管理輸出等方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資本的良性循環(huán)，加快自身發(fā)展。此前，大悅城就已經(jīng)對(duì)外披露了“4A大資管”的運(yùn)作模式和擴(kuò)張戰(zhàn)略，并聯(lián)手投資機(jī)構(gòu)成立了大悅城商業(yè)地產(chǎn)基金。
“大悅城地產(chǎn)核心基金的建立，使得大悅城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)變現(xiàn)，擴(kuò)張之中的資金問(wèn)題的影響已經(jīng)很小。”大悅城地產(chǎn)有限公司商業(yè)管理中心總經(jīng)理吳谷豐告訴中國(guó)商報(bào)記者，盡管購(gòu)物中心行業(yè)面臨著市場(chǎng)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出的困境，但由于市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商，一個(gè)品牌建設(shè)好、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、有持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的商業(yè)項(xiàng)目仍有較大的發(fā)展空間和成功機(jī)會(huì)。她表示，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，市場(chǎng)上的存量項(xiàng)目巨大，有用優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目可選擇性就很大。
大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周政曾表示，大悅城在資本運(yùn)作方面的經(jīng)驗(yàn)主要是向凱德、普洛斯學(xué)習(xí)。作為中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，凱德集團(tuán)在利用國(guó)際資本擴(kuò)張版圖方面已經(jīng)積累了很成熟的經(jīng)驗(yàn)，多年前首創(chuàng)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)發(fā)展路徑。凱德公司告訴中國(guó)商報(bào)記者，凱德很早就與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者合作，成立專業(yè)的房地產(chǎn)基金，形成專業(yè)的資本運(yùn)作模式，參與購(gòu)物中心的收購(gòu)與運(yùn)營(yíng)。目前凱德在中國(guó)一共有66家購(gòu)物中心，絕大部分為自持項(xiàng)目，從去年開(kāi)始，凱德開(kāi)始涉足管理輸出，首先在長(zhǎng)沙簽訂了第一個(gè)購(gòu)物中心管理輸出合同。今年1月，凱德在西安與盛恒（西安）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就御錦城項(xiàng)目簽訂購(gòu)物中心管理合同。
凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐就曾表示，凱德以自持項(xiàng)目為主、輸出管理為輔助的策略，是根據(jù)市場(chǎng)需求做出的快速反應(yīng)。凱德高層透露，凱德做輸出管理更主要的目的是擴(kuò)大凱德的網(wǎng)絡(luò)，從而增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
事實(shí)上，通過(guò)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)成為當(dāng)前很多大企業(yè)發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的主要途徑，萬(wàn)達(dá)、新城等企業(yè)也都在采取這種途徑大舉擴(kuò)張自己的商業(yè)版圖。
王洪波告訴中國(guó)商報(bào)記者，新型的購(gòu)物中心所構(gòu)建的商業(yè)生態(tài)使之利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜和多元化，贏利點(diǎn)比以租金和廣告位主要收益的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目多了不少。例如，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)把金融資本結(jié)合進(jìn)來(lái)，資金鏈構(gòu)成更加合理，不僅進(jìn)一步加快了開(kāi)發(fā)速度，還大大降低了投資開(kāi)發(fā)的資金成本，提高了整體經(jīng)濟(jì)效益。再如，這些新型商業(yè)中心還可以與互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，獲得結(jié)算分成。另外，很多新型商業(yè)中心還可以和資本結(jié)合發(fā)展金融衍生品。
“最近二三年是新型購(gòu)物中心的窗口期。”王洪波同時(shí)表示，過(guò)了這個(gè)時(shí)期機(jī)會(huì)就沒(méi)有了，這也是很多大企業(yè)競(jìng)相跑馬圈地的原因。他認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，大企業(yè)的機(jī)會(huì)更多，相對(duì)而言，那些老舊的、在城市中心的商業(yè)項(xiàng)目可能會(huì)由于被這些新型購(gòu)物中心蠶食客流和市場(chǎng)而處于風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至?xí)淮笃髽I(yè)擠死。
�。▉�(lái)源：中國(guó)商報(bào) 記者：張濤）
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