零售市場變中求進(jìn)，積極探索市場發(fā)展新思路。隨著人們消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，購物中心的功能已不再局限于傳統(tǒng)購物，而是更加注重消費(fèi)服務(wù)和消費(fèi)體驗(yàn)。2016年成都房地產(chǎn)市場呈雙核心發(fā)展，市中心和南部新區(qū)成為市場熱點(diǎn)。

　　隨著人們消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，購物中心的功能已不再局限于傳統(tǒng)購物，而是更加注重消費(fèi)服務(wù)和消費(fèi)體驗(yàn)。為了精準(zhǔn)定位消費(fèi)群體的需求變化，市場上部分購物中心正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，在保持原有時(shí)尚類品牌占主導(dǎo)的同時(shí)，更多地引入娛樂、文創(chuàng)、美妝、兒童、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚餐飲以及智能數(shù)碼等業(yè)態(tài)，以增強(qiáng)業(yè)態(tài)對消費(fèi)者的消費(fèi)黏性。例如：成都國際金融中心在注重引入Vera Wang等首次亮相成都的國際品牌的同時(shí)，引入言幾又旗艦店、亞洲最大Nike Air Jordan、意大利兒童服飾品牌Monnalisa等；此外，成都遠(yuǎn)洋太古里今年的換租率約為25%，引入Roger&Gallet、sulwhasoo、Line Friends、REMICONE、桃源眷村、Nike Runing等品牌。

　　另一方面，在經(jīng)歷了多個(gè)百貨關(guān)店之后，百貨業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型之路同樣引發(fā)市場關(guān)注，例如：成都華聯(lián)商廈閉店后與韓國衣戀集團(tuán)合作轉(zhuǎn)型為定位于品牌折扣店的優(yōu)客城市廣場，該項(xiàng)目憑借衣戀集團(tuán)豐富的品牌資源，積極引入時(shí)尚、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)，合理的業(yè)態(tài)分布規(guī)避了百貨自身的局限性；萬象城自尚泰百貨和NOVO百貨退出后，將原有百貨面積重新劃分、定位并招商，增加時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、美妝、兒童、服務(wù)以及智能數(shù)碼等業(yè)態(tài)以吸引年輕人及家庭客群。

　　市場總體量平穩(wěn)上漲，社區(qū)型商業(yè)發(fā)展迅速。2016年，成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場共迎來3個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)，分別為泛悅國際廣場、優(yōu)客城市廣場以及青羊萬達(dá)廣場，共計(jì)帶來約27.2萬平方米的新增供應(yīng)。與此同時(shí)，受外部競爭壓力增大以及自身經(jīng)營模式局限等影響，一些傳統(tǒng)百貨正在經(jīng)歷閉店或轉(zhuǎn)型，例如：天府廣場摩爾百貨由于租約原因閉店，成都華聯(lián)商廈轉(zhuǎn)型為優(yōu)客城市廣場，北京華聯(lián)鹽市口店將轉(zhuǎn)型為城市奧特萊斯。受此影響，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量僅增加約18.5萬平方米，達(dá)580萬平方米。

　　得益于社區(qū)型商業(yè)的快速發(fā)展，凈吸納量方面，今年新入市項(xiàng)目較去年減少約21.3萬平方米，但今年全市凈吸納量僅比去年減少約4.8萬平方米。特別是今年新入市的青羊萬達(dá)廣場，開發(fā)了全國范圍內(nèi)豐富的戰(zhàn)略品牌資源而實(shí)現(xiàn)較高的入駐率及開業(yè)率，帶動(dòng)了凈吸納量的提升。此外，在非主城范圍內(nèi)，社區(qū)型商業(yè)同樣擴(kuò)張迅速，分別錄得蜀都萬達(dá)廣場、雙流萬達(dá)廣場以及新城吾悅廣場的開業(yè)，均以較高的入駐率及開業(yè)率為所在區(qū)域帶來更多商業(yè)選擇，進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍。

　　新入市項(xiàng)目帶動(dòng)整體租金小幅下滑，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金表現(xiàn)強(qiáng)勁。今年新入市的三個(gè)項(xiàng)目中，除優(yōu)客城市廣場位于建設(shè)路商圈以外，其他兩個(gè)均位于新興商圈，其首層租金水平都低于市場平均，導(dǎo)致全市首層平均凈有效租金小幅下滑至381元/平方米/月，較2015年底下降0.5%。盡管如此，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的租金表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，帶動(dòng)核心商圈首層平均租金小幅攀升至972元/平方米/月，同比上漲0.7%。

　　2016年，全市零售投資市場成交相對活躍，共錄得兩宗成交。第一宗為凱德集團(tuán)以15億元人民幣收購凱丹廣場100%的股權(quán)；第二宗為云南城投收購銀泰集團(tuán)旗下8個(gè)項(xiàng)目，其中包括成都銀泰中心及其住宅項(xiàng)目泰悅豪庭。盡管成都零售市場總體存量依然較大，但適合投資的高品質(zhì)地標(biāo)性零售項(xiàng)目依然稀缺。由此可見，像凱丹廣場、銀泰中心這類優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目對看重長遠(yuǎn)投資的機(jī)構(gòu)投資人仍有較強(qiáng)吸引力。

　　2017年成都零售市場仍將迎來供應(yīng)高峰及更為頻繁的業(yè)態(tài)調(diào)整。由于市場競爭激烈導(dǎo)致招商進(jìn)度不理想，2016年推遲項(xiàng)目占比達(dá)69%，較2015年上升16個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2017年成都零售市場仍將迎來供應(yīng)高峰。然而，近年來品牌零售商的擴(kuò)張速度較前幾年有所放緩，這將進(jìn)一步增大招商壓力，導(dǎo)致部分項(xiàng)目推遲開業(yè)。盡管如此，市場上仍有部分優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目在開業(yè)之前，已經(jīng)吸引多個(gè)國際知名品牌入駐，例如：城南商圈的銀泰中心In 99將于2017年4月開業(yè)，目前已經(jīng)有多個(gè)國際品牌宣布入駐，包括：英國品牌Burberry、意大利時(shí)裝品牌Valentino、比利時(shí)品牌Delvaux、丹麥家飾品牌HAY、美國高級牛排品牌Ruth’s chris steak house等。

　　“新增供應(yīng)高企的局面在短期內(nèi)無法得到根本改變，市場競爭進(jìn)一步加劇，項(xiàng)目間兩極分化將會(huì)持續(xù)。地段好、硬件條件好、運(yùn)營能力強(qiáng)的零售項(xiàng)目將繼續(xù)獲得品牌商的青睞，而市場表現(xiàn)欠佳的零售項(xiàng)目將面臨業(yè)績下滑的風(fēng)險(xiǎn)。” 仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示，“在集中供應(yīng)、電商沖擊、消費(fèi)習(xí)慣改變等多重因素影響下，實(shí)體零售項(xiàng)目或?qū)⒂瓉砀鼮轭l繁的業(yè)態(tài)調(diào)整。與此同時(shí)，部分項(xiàng)目同樣面臨定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化和購物中心類型同質(zhì)化等問題，因此購物中心需要個(gè)性鮮明的標(biāo)簽和更加精細(xì)的定位”。

　　（來源：房天下）

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