抗衡：傳統(tǒng)購物體驗(yàn)仍不可替代
雖然網(wǎng)上購物在一定程度上取代了出門逛商場的購物形式，人們的消費(fèi)模式也正在從線下向線上轉(zhuǎn)變。但這并不足以說明商業(yè)地產(chǎn)已有被看衰之勢。
事實(shí)上，一些體驗(yàn)性較強(qiáng)的行業(yè)，是電商無法替代的。比如餐飲、KTV電影院、體育場館等體驗(yàn)式消費(fèi)。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前接受媒體采訪時(shí)就表示，“電商沖擊的僅僅體現(xiàn)在提袋市場方面，而對于真正娛樂文化類消費(fèi)并無影響。中國消費(fèi)品市場總額超過25萬億接近30萬億，在這部分市場中，提袋消費(fèi)不到10萬億。”
王健林指出，電子消費(fèi)網(wǎng)上購物的發(fā)展速度在逐年下降。“2012年是100%，2013年是60%，2014是30%的增長，這種新鮮的事物也會(huì)遇到增長瓶頸，當(dāng)然不可能永遠(yuǎn)保持高增長。”據(jù)了解，萬達(dá)在多年前就定了一個(gè)原則：萬達(dá)廣場購物中心的提袋消費(fèi)業(yè)態(tài)占比要低于50%。萬達(dá)新的產(chǎn)品萬達(dá)茂，零售份額僅有20%，而剩下的80%是娛樂餐飲文化。非零售業(yè)的占比越大，受到電商的影響越小。
對此，世邦魏理仕的觀點(diǎn)也認(rèn)為，體驗(yàn)業(yè)態(tài)仍將是需求的一大增長點(diǎn)，但業(yè)主需要尋求租戶組合及租金收益間的平衡。在個(gè)別餐飲業(yè)態(tài)競爭趨于激烈的市場，業(yè)主不妨將目光轉(zhuǎn)向多樣化的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，從家庭及娛樂型消費(fèi)尋找突破點(diǎn)。
堅(jiān)守：北京購物中心租金平穩(wěn)
縱觀北京的市場，商業(yè)地產(chǎn)仍是蓬勃向上的趨勢，商鋪?zhàn)饨鹨渤掷m(xù)看漲。
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2015年第三季度，得益于部分市場表現(xiàn)良好的項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)高租金報(bào)價(jià)，北京購物中心首層商鋪平均租金同樣本比較，錄得環(huán)比上漲0.7%至每天每平方米35.8元。第三季度，位于豐臺區(qū)的永旺夢樂城和首開·福茂廣場落成開業(yè)，合計(jì)為市場帶來約17萬平方米的新增供應(yīng)。新項(xiàng)目的高入駐率帶動(dòng)整體市場空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。
未來六個(gè)月，北京零售物業(yè)市場將迎來兩個(gè)合計(jì)體量近18萬平方米的新項(xiàng)目入市。盡管未來供應(yīng)量較近期有所回升，但就目前新項(xiàng)目預(yù)租情況來看，預(yù)計(jì)市場空置率將在短期內(nèi)小幅上揚(yáng)，而購物中心首次租金將保持平穩(wěn)。
值得關(guān)注的是，近幾年在北京，新興區(qū)域的大型購物中心開始展露頭角。比如，位于房山的中糧萬科FUNMIX半島廣場、位于清河的華潤五彩城、東壩的金隅嘉品Mall等，均成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性商業(yè)。
高力國際的研究報(bào)告也認(rèn)為，北京近兩年內(nèi)入市的優(yōu)質(zhì)購物中心，向新興區(qū)域引進(jìn)了大量快時(shí)尚及餐飲品牌，提升了新興區(qū)域內(nèi)尚未充分開發(fā)的零售市場。與此同時(shí)，高力國際也注意到，近年來住宅開發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在其住宅項(xiàng)目周邊建設(shè)購物中心，而這些項(xiàng)目通常位于新興區(qū)域。相較于專業(yè)的購物中心開發(fā)商，這類業(yè)主在商鋪物業(yè)領(lǐng)域相關(guān)經(jīng)驗(yàn)較少，其中許多開發(fā)商選擇以中小規(guī)模的社區(qū)型購物中心起步以獲取經(jīng)驗(yàn)。
觀點(diǎn)：“降低零售業(yè)比例以自救”
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、贏商網(wǎng)總裁陳云峰接受記者采訪時(shí)表示，面對電商的沖擊，購物中心也采取了積極求變的方式，通過對業(yè)態(tài)占比的調(diào)整，使得所受到的影響并不是那么明顯。
陳云峰給出的數(shù)據(jù)顯示，在電商還沒有興起之前，傳統(tǒng)購物中心的購物類商鋪面積占比至少在51%，而現(xiàn)在已經(jīng)降到了30%以內(nèi)。取而代之的是，餐飲業(yè)面積增加到了41%，兒童業(yè)態(tài)面積增加到15%。其他還有院線、KTV、咖啡店等休閑娛樂類業(yè)態(tài)面積的增加，另外，包括滑冰場等在內(nèi)的體育健身類，以及美容、體檢、�？漆t(yī)院等醫(yī)療類業(yè)態(tài)也出現(xiàn)在購物中心。“業(yè)內(nèi)把一個(gè)購物中心的功能定位為吃、喝、玩、樂、購一站式消費(fèi)場所，‘購’變成了最后一位。”陳云峰說。
可以說，購物中心所增加的都是體驗(yàn)式消費(fèi)類型。“通過調(diào)整，可以說北京的購物中心在出租、出售方面并未受電商經(jīng)濟(jì)過多影響。”租金方面，陳云峰表示，“以前都說餐飲業(yè)租金低，當(dāng)前也在逐步上漲。所以業(yè)態(tài)的調(diào)整并沒有影響整體租金水平。”
從全國范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)來說，陳云峰認(rèn)為，北、上、廣、深這樣的一線城市，商業(yè)地產(chǎn)是在健康的軌道上前進(jìn)。以北京為例，陳云峰認(rèn)為，四環(huán)內(nèi)不再新增大型商業(yè)，使得城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心越來越具有稀缺價(jià)值。而一些郊區(qū)的購物中心則成為新商圈的代表，引領(lǐng)了新商圈的形成，填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白。“北京的購物中心并沒有出現(xiàn)空置率過大、惡性競爭的情況。對于品牌來說，面對北京市場則是積極開店。”不過，陳云峰也認(rèn)為，通州運(yùn)河核心區(qū)等新興區(qū)域也存在商業(yè)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。
奢侈品“降溫”波及高端零售物業(yè)
近日，世邦魏理仕發(fā)布了《演變中的中國零售業(yè)格局系列報(bào)告之三：奢侈品》，報(bào)告認(rèn)為，海外購物和禮品消費(fèi)萎縮對整個(gè)奢侈品行業(yè)的影響在短期仍將持續(xù)。有見于在國內(nèi)低迷的銷售，奢侈品零售商近期在國內(nèi)的擴(kuò)張已日趨謹(jǐn)慎。與此形成對比的是，高端零售物業(yè)開發(fā)的腳步并未放緩，因此未來新的高端零售物業(yè)在招商這一環(huán)節(jié)將面臨一定的困難。
報(bào)告指出，國內(nèi)奢侈品的消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，新興消費(fèi)群更加注重個(gè)性化、體驗(yàn)化，奢侈品銷售渠道也日趨多元化。這直接推動(dòng)了奢侈品實(shí)體專賣店的轉(zhuǎn)型和升級。與此同時(shí)，亦推動(dòng)了高端零售物業(yè)的轉(zhuǎn)型，30.4%的業(yè)主在過去兩年大規(guī)模調(diào)整品牌以維持品牌新鮮度;23.9%的業(yè)主大規(guī)模重新裝修，改良室內(nèi)格局和環(huán)境;完善顧客消費(fèi)體驗(yàn)也是業(yè)主轉(zhuǎn)型的重要方向。
國內(nèi)奢侈品需求放緩和奢侈品消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)的變化也促使零售商在選址時(shí)更看重在京滬、核心商圈、輕高端這幾種類型的市場和物業(yè)。世邦魏理仕表示，在一線奢侈品牌和輕奢品牌零售商擴(kuò)張相繼放緩的情況下，高端零售物業(yè)開發(fā)卻未停下腳步。預(yù)計(jì)未來四年年均供應(yīng)量比2010-2014年的快速發(fā)展期年均供應(yīng)量僅低14.7%。（來源：北京晚報(bào) 作者：陳靜思）
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