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紅商網(wǎng)訊：第一太平戴維斯在近期發(fā)布的2014年第一季度北京商鋪市場簡報中指出2014年前兩個月，北京社會消費品零售額達到人民幣1,402億元，但同比增長率放緩至近五年最低值，僅為3％。2014年第一季度，全市中高端購物中心整體出租率環(huán)比增長0.2個百分點，至94.0％，同比增長2.5個百分點。
中高端購物中心首層租金環(huán)比僅上漲0.5％，至每平方米每月人民幣913.7元，同比增長2.5％，為2011年以來的最低增幅。2014年將成為歷史上第三個供給高峰，預(yù)計將有10個項目正式開業(yè)，新增商業(yè)面積92.8萬平方米，令市場存量增長10％。其中84％的新增供給位于非核心區(qū)域與近郊區(qū)域。
奢侈品牌謹慎擴張 快時尚品牌首選核心商圈成熟項目
2013年大多數(shù)奢侈品零售商之銷售額增速放緩(貝恩，2013年12月17日)，因此多數(shù)奢侈品牌對于新店拓展仍持謹慎態(tài)度，繼續(xù)聚焦于通過改造及升級現(xiàn)有店鋪以提高銷售額。例如，面積達400平方米的Prada雙層店鋪在新光天地重裝開業(yè)；CERRUTI 1881位于東方新天地的旗艦店亦經(jīng)過升級后全新亮相。為分享不斷擴大的高資產(chǎn)凈值人群帶來的市場份額，二線奢侈品牌與快時尚品牌繼續(xù)在本地市場滲透及擴張，其中位于核心商圈的成熟項目系其開店首選。截至2014年第一季度末，在穩(wěn)定需求及新增供給短缺的支撐下，中高端購物中心全市整體出租率環(huán)比增長0.2個百分點，至94.0％，同比增長2.5個百分點。王府井、西單、三里屯及CBD等核心商圈出租率升高至93.9％-100％不等。這主要由于該區(qū)域仍系二線奢侈品、服飾、珠寶及腕表、精品餐飲等零售商之進駐首選。
中高端購物中心租金增幅三年最低 核心商圈租金堅挺 穩(wěn)中帶升
盡管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂觀，但中高端購物中心首層租金環(huán)比僅增長0.5％，達到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長2.5％，為2011年以來的最低增幅。一方面，位于非核心區(qū)域的業(yè)主為吸引租戶不得不維持原有租金水平甚至提供租金折扣。另一方面，許多業(yè)主希望通過引進餐飲、兒童、生活體驗及休閑娛樂類租戶來吸引更多顧客。但該類零售商較之奢侈品、服飾及珠寶腕表等零售商承租能力明顯偏低，從而抑制了整體租金漲幅。盡管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金則同比增長7.2％至16.7％不等。這三地仍然是眾多國際及國內(nèi)主流品牌、特別是新進品牌入駐京城的首選。至2014年第一季度末，前述三個商圈的平均租金分別達到每平方米每月人民幣2,100元、1,550元及1,650元，為全市租金最高的三個區(qū)域。
高端商業(yè)市場迎來第三個供給高峰 84％位于非核心區(qū)域
2014年，北京中高端商業(yè)市場將迎來第三個供給高峰，屆時將有十個項目正式開業(yè)，為市場新增商業(yè)面積92.8萬平方米，截至2014年末將令市場存量增加10%。其中84%的新增供給位于豐臺區(qū)等非核心區(qū)域，或通州、房山、大興等近郊區(qū)域。鑒于多數(shù)新增供給已實現(xiàn)了良好預(yù)租率，全市整體出租率預(yù)計將大體保持穩(wěn)定。鑒于北京仍系新品牌進駐中國市場的首選城市之一，預(yù)計總體需求也將保持穩(wěn)定。
盡管如此，位于非核心商圈及近郊區(qū)域的業(yè)主將不得不提供租金優(yōu)惠以吸引適宜租戶，從而確保較高的預(yù)租率，特別是引進服飾、配飾、珠寶腕表以及生活體驗類等零售商。有鑒于此，總體租金增長將進一步收窄。與此相反，鑒于來自二線奢侈品牌、設(shè)計師品牌、珠寶、生活體驗以及精品餐飲等零售商的需求呈增長態(tài)勢、核心商圈供給有限以及數(shù)目繁多的意欲進駐核心商圈的候位零售商，2014年，核心區(qū)域租金增長將保持在5%至10%。此外，包括西單大悅城、悠唐生活廣場等在內(nèi)的若干位于核心區(qū)域的業(yè)主正在計劃未來六個月內(nèi)進行租戶組合調(diào)整，以進一步提升自身差異化競爭力，并同時欲通過增加新進品牌與生活體驗類商戶來減少網(wǎng)購對實體購物帶來的沖擊。
第一太平戴維斯北京市場研究部與顧問咨詢部董事王瓊女士表示：“若干位于核心區(qū)域的業(yè)主計劃在未來六個月內(nèi)對租戶組合進行調(diào)整以提升差異化競爭力，并同時欲通過增加新進品牌與生活體驗類商戶以減少網(wǎng)購對實體購物帶來的沖擊。”。
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