紅商網(wǎng)訊：第一太平戴維斯今日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩個月，北京社會消費(fèi)品零售額達(dá)到人民幣1,402億元，但同比增長率放緩至近五年最低值，僅為3%。2014年第一季度，全市中高端購物中心整體出租率環(huán)比增長0.2個百分點(diǎn)，至94.0%，同比增長2.5個百分點(diǎn)。

　　中高端購物中心首層租金環(huán)比僅上漲0.5%，至每平方米每月人民幣913.7元，同比增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2014年將成為歷史上第三個供給高峰，將有10個項(xiàng)目正式開業(yè)，新增商業(yè)面積92.8萬平方米，令市場存量增長10%。其中84%的新增供給位于非核心區(qū)域與近郊區(qū)域。

　　租金增幅三年最低

　　盡管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂觀，但中高端購物中心首層租金環(huán)比僅增長0.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。

　　第一太平戴維斯分析認(rèn)為，位于非核心區(qū)域的業(yè)主為吸引租戶不得不維持原有租金水平甚至提供租金折扣。同時，許多業(yè)主希望通過引進(jìn)餐飲、兒童、生活體驗(yàn)及休閑娛樂類租戶來吸引更多顧客。但該類零售商較之奢侈品、服飾及珠寶腕表等零售商承租能力明顯偏低，從而抑制了整體租金漲幅。

　　盡管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金則同比增長7.2%至16.7%不等。這三地仍然是眾多國際及國內(nèi)主流品牌、特別是新進(jìn)品牌入駐京城的首選。至2014年第一季度末，前述三個商圈的平均租金分別達(dá)到每平方米每月人民幣2,100元、1,550元及1,650元，為全市租金最高的三個區(qū)域。

　　2013年大多數(shù)奢侈品零售商之銷售額增速放緩，因此多數(shù)奢侈品牌對于新店拓展仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，繼續(xù)聚焦于通過改造及升級現(xiàn)有店鋪以提高銷售額。面積達(dá)400平方米的Prada雙層店鋪在新光天地重裝開業(yè)；CERRUTI 1881位于東方新天地的旗艦店亦經(jīng)過升級后全新亮相。

　　第一太平戴維斯表示，為分享不斷擴(kuò)大的高資產(chǎn)凈值人群帶來的市場份額，二線奢侈品牌與快時尚品牌繼續(xù)在本地市場滲透及擴(kuò)張，其中位于核心商圈的成熟項(xiàng)目系其開店首選。截至2014年第一季度末，在穩(wěn)定需求及新增供給短缺的支撐下，中高端購物中心全市整體出租率環(huán)比增長0.2個百分點(diǎn)，至94.0%，同比增長2.5個百分點(diǎn)。王府井、西單、三里屯及CBD等核心商圈出租率升高至93.9%-100%不等。這主要由于該區(qū)域仍系二線奢侈品、服飾、珠寶及腕表、精品餐飲等零售商之進(jìn)駐首選。

　　第三個供給高峰 

　　2014年，北京中高端商業(yè)市場將迎來第三個供給高峰，屆時將有十個項(xiàng)目正式開業(yè)，為市場新增商業(yè)面積92.8萬平方米，截至2014年末將令市場存量增加10%。其中84%的新增供給位于豐臺區(qū)等非核心區(qū)域，或通州、房山、大興等近郊區(qū)域。鑒于多數(shù)新增供給已實(shí)現(xiàn)了良好預(yù)租率，全市整體出租率預(yù)計(jì)將大體保持穩(wěn)定。鑒于北京仍系新品牌進(jìn)駐中國市場的首選城市之一，預(yù)計(jì)總體需求也將保持穩(wěn)定。

　　盡管如此，第一太平戴維斯認(rèn)為，位于非核心商圈及近郊區(qū)域的業(yè)主將不得不提供租金優(yōu)惠以吸引適宜租戶，從而確保較高的預(yù)租率，特別是引進(jìn)服飾、配飾、珠寶腕表以及生活體驗(yàn)類等零售商。有鑒于此，總體租金增長將進(jìn)一步收窄。

　　與此相反，鑒于來自二線奢侈品牌、設(shè)計(jì)師品牌、珠寶、生活體驗(yàn)以及精品餐飲等零售商的需求呈增長態(tài)勢、核心商圈供給有限以及數(shù)目繁多的意欲進(jìn)駐核心商圈的候位零售商，2014年，核心區(qū)域租金增長將保持在5%至10%。此外，包括西單大悅城、悠唐生活廣場等在內(nèi)的若干位于核心區(qū)域的業(yè)主正在計(jì)劃未來六個月內(nèi)進(jìn)行租戶組合調(diào)整，以進(jìn)一步提升自身差異化競爭力，并同時欲通過增加新進(jìn)品牌與生活體驗(yàn)類商戶來減少網(wǎng)購對實(shí)體購物帶來的沖擊。

　　第一太平戴維斯北京市場研究部與顧問咨詢部董事王瓊表示，若干位于核心區(qū)域的業(yè)主計(jì)劃在未來六個月內(nèi)對租戶組合進(jìn)行調(diào)整以提升差異化競爭力，并同時欲通過增加新進(jìn)品牌與生活體驗(yàn)類商戶以減少網(wǎng)購對實(shí)體購物帶來的沖擊。
　�。ňW(wǎng)易財(cái)經(jīng) 楊秋波）

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