紅商網(wǎng)訊：一連串讓人興奮的數(shù)字，預(yù)示著未來10年將成為二線城市零售物業(yè)的“黃金時代”——17000億美元的社會消費品零售總額，讓中國在2013年成為亞洲最大零售經(jīng)濟體，而13%~17%的零售增長則讓成都、武漢、南京、沈陽以及重慶等二線城市成為中國零售物業(yè)發(fā)展最具活力的區(qū)域。

  “總體來看，收入的穩(wěn)步提升將使中國中產(chǎn)階級人群不斷增長，這將為未來10年零售業(yè)的穩(wěn)定增長打下堅實基礎(chǔ)。未來二線城市零售業(yè)的增長空間要比一線城市大，但同時也存在著開發(fā)商經(jīng)驗不足、零售商拓展體系需要進一步完善的現(xiàn)實。”高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅在接受中國房地產(chǎn)報采訪時表示，業(yè)界對二線城市零售物業(yè)的未來更多的是持相對樂觀的態(tài)度。

  然而，在整體向好的預(yù)判下，市場上仍有對一些地方零售物業(yè)供應(yīng)過度的憂心。“一些二線城市的商業(yè)在建量很龐大，但其中很多開發(fā)商是很盲目的，他們沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，對于消費者需求的變化把握不準(zhǔn)，缺少專業(yè)團隊運營，對市場敏感性偏弱，這一部分對于市場來說都是無效供應(yīng)。”RET睿意德高級董事王玉珂認(rèn)為，對于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商而言，二線城市的商業(yè)市場遠(yuǎn)未飽和，“二線城市的商業(yè)正處在升級換代的節(jié)點，市場機會是很多的，把握的重點一是運營能力，二是融資能力”。 增速趕超一線

  穩(wěn)定的經(jīng)濟增長和相對有力的人群結(jié)構(gòu)是中國零售業(yè)快速發(fā)展的背景板，這一點在二線城市體現(xiàn)得更為明顯。

  12月初高緯環(huán)球發(fā)布了《亞洲零售市場逆襲所帶來的機遇》的報告，報告顯示，雖然經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對零售業(yè)帶來沖擊，但中國零售增長依然保持活力。北上廣深一線城市在2013年實現(xiàn)了9%～16%的增長，而二線城市如成都、沈陽等地的零售增長率更超過一線城市，達到13%～17%。

  市場需求的空前高漲帶來了零售物業(yè)的供應(yīng)熱潮。世邦魏理仕針對中國零售物業(yè)市場的調(diào)查也顯示，在全球10大最活躍購物中心開發(fā)榜單中，中國有7個城市進入榜單，除了一線城市廣州外，成都、天津、沈陽、重慶、武漢和杭州均為二線城市。其中，成都更是以超過290萬平方米的在建面積位居第一，隨其后的是在建面積超過210萬平方米的天津，其他幾城市未來3年亦各交付100萬平方米以上的購物中心。

  “高昂的租金及人力等經(jīng)營成本，再加上激烈的市場競爭，零售商在一線城市的利潤空間被嚴(yán)重擠壓，而二線城市居民收入的持續(xù)增長、快速發(fā)展的零售地產(chǎn)以及相對較低的經(jīng)營成本則為零售商提供了擴展的機會。”雷玉紅說。

  的確，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，過去5年(2008年～2012年)，大部分中國主要二線城市社會消費品零售總額和城市居民人均可支配收入年復(fù)合增長率均高于一線城市。相比一線城市，二線城市居民可支配收入的遞增帶來了更大的消費力。

  “二線城市發(fā)展得晚，它的商業(yè)環(huán)境、品牌、商鋪與一線城市之間的差距很大，但正因為二線城市整體商業(yè)水平不高，其才會有更多的發(fā)展空間，加之城市整體的升級換代，未來10年將是商業(yè)發(fā)展的黃金時代。”王玉珂認(rèn)為。

  合理布局是關(guān)鍵

  與幾個一線城市均屬于商業(yè)成熟區(qū)域不同的是，二線城市的零售物業(yè)發(fā)展步伐則是快慢不一。

  12月20日，RET睿意德最新出爐《商業(yè)地產(chǎn)·中國城市40強》報告，報告從成熟、潛力、起步、過剩層面對它們做了劃分。報告指出，沈陽、成都、天津、武漢這些一度被認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)存在巨大泡沫的城市，實際上其經(jīng)濟發(fā)展水平和零售商進駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟;南京、濟南、無錫、青島屬于潛力城市，經(jīng)濟發(fā)展已具備一定規(guī)模，商業(yè)發(fā)展尚有較大空間，對零售商有進一步的吸引力;長沙、廈門、哈爾濱、昆明、石家莊、鄭州等城市則還處在起步階段;而重慶、合肥、西安、寧波、大連屬于“過剩”，已預(yù)支城市發(fā)展的未來機會，零售品牌進駐數(shù)量相對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展明顯超前。

  其中，沈陽、成都在二線城市中無疑是頗具爭議性的，它們有著高綜合體開發(fā)量、供應(yīng)量和空置率，但同時亦有迅猛增長的消費需求量。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最青睞城市、零售商最青睞城市、奢侈品牌最青睞城市、潮流品牌最青睞城市以及快時尚品牌最青睞城市等多項排名中，成都、沈陽都是二線城市中的翹楚，有的排名中名次甚至超越部分一線城市。

  “我們衡量一個市場是否健康不能僅僅從供應(yīng)壓力的角度出發(fā)。以成都為例，雖然存量在兩年內(nèi)大有翻倍的態(tài)勢，但是同時我們也看到了很多實力強、經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的積極進駐，尤其是港資企業(yè)，如太古、新鴻基、恒基兆業(yè)、信和等，這些開發(fā)商的到來從硬件和軟件上明顯提升了成都商業(yè)地產(chǎn)的整體水平。”雷玉紅指出。

  縱使被業(yè)界看好，以成都、沈陽為代表的二線城市仍難以回避的一個問題就是高企的空置率。

  一份《2013中國城市綜合體過熱預(yù)警報告》顯示，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，其中沈陽、成都最為嚴(yán)重，購物中心空置率分別為24%和16.2%。

  在王玉珂看來，這高企的空置率不僅僅來自于龐大的供應(yīng)量，更多的是因為開發(fā)商對市場的不了解以及項目定位的不準(zhǔn)確。

  “商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，需要更多的專業(yè)力量，對于一個優(yōu)質(zhì)商業(yè)僅僅一個建筑設(shè)計師是不夠的，其前期產(chǎn)品定位和后期的運營管理非常重要。”王玉珂認(rèn)為，像成都、武漢這樣的二線城市，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目并不多，市場需求遠(yuǎn)沒有得到滿足，而大量的在建項目都不是符合市場需求的有效供給，而這些即會提高空置率。“像一些城市建地標(biāo)，建完后根本沒法用，僅僅是個符號的意義，為了一個形象，而沒有從需求角度講�，F(xiàn)在的實際情況是，一方面開發(fā)商都在建商業(yè)，但不知為誰建，另一方面卻是品牌商找不到合適的商鋪”。

  對此，雷玉紅亦持相同的觀點：“對零售地產(chǎn)的開發(fā)商及運營商來說，在二三線城市面臨的市場風(fēng)險不僅僅存在于同類競爭項目的大幅增加，還存在于優(yōu)秀專業(yè)團隊的缺乏，包括招商、運營、管理等團隊”。

  這些都無疑對開發(fā)商提出了更高的要求。而除了建設(shè)能力、運營管理能力，融資能力也是不可或缺的一部分。“商業(yè)地產(chǎn)前期投入大，運營期長，變現(xiàn)能力差，所以現(xiàn)在的開發(fā)商還要提升資本運作能力。”王玉珂同時指出。(中國房地產(chǎn)報)

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