購物中心越開越多，越開越大。在完成一輪跑馬圈地之后，面對空置率壓力，購物中心會(huì)開始資源整合。事實(shí)上，北上廣深等一線城市的購物中心早已開始了整合，而被認(rèn)為還在圈地階段二三線城市，已經(jīng)悄悄地步入調(diào)整期。

　　購物中心是商業(yè)地產(chǎn)與零售結(jié)合，除了需要具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營能力，還需將零售業(yè)特點(diǎn)納入其考量范疇，如建筑結(jié)構(gòu)要符合所選零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要、租戶選擇遵循目標(biāo)消費(fèi)群體特征、經(jīng)營重點(diǎn)體現(xiàn)為消費(fèi)者營造體驗(yàn)式享受等等。目前，購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴(kuò)散以及二、三線城市快速興起特點(diǎn)。購物中心一方面在一線城市全面調(diào)整策略，進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，另一方面，不斷在二三線城市攻城略地迅速布點(diǎn)。

　　購物中心大體量化趨勢明顯。目前，中國一二線城市購物中心平均體量約7萬平方米。一線城市中購物場所密集且租金持續(xù)高企，與此同時(shí)，城際交通逐步完善以及私家車保有量的快速增長使得距離不再是購物主要障礙，城市近郊成為新的發(fā)展空間。“提高租賃率，通過調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來優(yōu)化資產(chǎn)，已經(jīng)是一線城市購物中心正在努力的方向”，仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松在接受采訪時(shí)表示，購物中心出于提高業(yè)績的要求，往往會(huì)在一個(gè)運(yùn)營周期過后，重新對品牌組合進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際上，購物中心的增長動(dòng)力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營和零售渠道功能的時(shí)期。購物中心的開發(fā)者和運(yùn)營者正在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營和管理模式等方面進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)購物中心的發(fā)展規(guī)律和消費(fèi)需求的變化。

　　仲量聯(lián)行提供的一份數(shù)據(jù)顯示，未來中國作為購物中心消費(fèi)主力的“中產(chǎn)”人群將不斷上升，這一趨勢也使得購物中心跑馬圈地的熱情迅速向二三線城市蔓延。隨著一線城市購物中心發(fā)展成熟和二線城市的消費(fèi)水平提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二線城市成為購物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐。“從圈地到調(diào)整，一線城市經(jīng)歷的購物中心發(fā)展模式將會(huì)在二三線城市繼續(xù)上演”，林世松說。業(yè)內(nèi)人士分析，在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項(xiàng)目正在承受著日益升級的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

　　值得注意的是，購物中心正在經(jīng)歷業(yè)態(tài)調(diào)整的變化。很久以來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購物、餐飲、娛樂各為5：2：3業(yè)態(tài)配比，然而，這個(gè)比例正被逐漸打破，購物、餐飲、娛樂并駕齊驅(qū)的配比目前并不少見。隨著商業(yè)發(fā)展，消費(fèi)者越來越重視購物的體驗(yàn)，觀影、吃飯、KTV等已成為消費(fèi)者光顧購物中心的日常消費(fèi)項(xiàng)目。餐飲、娛樂企業(yè)具有培育期短和迅速積聚大量客流的優(yōu)點(diǎn)，隨著企業(yè)進(jìn)駐購物中心的熱情日益高漲，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商較快部分。正因?yàn)槿绱�，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)在購物中心各大業(yè)態(tài)中表現(xiàn)出強(qiáng)勁的付租能力，也愈來愈受到重視。仲量聯(lián)行近期發(fā)布的報(bào)告稱，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)將繼續(xù)支撐2013年廣州零售地產(chǎn)的租賃市場。林世松表示：“鑒于零售商對經(jīng)濟(jì)前景持有憂慮，預(yù)計(jì)下半年的租賃需求增長依然疲軟，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)將繼續(xù)成為零售物業(yè)的重要需求來源”。
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