高存量、空置率愈發(fā)嚴(yán)重

　　“未來三年，成都的購(gòu)物中心新增面積將在300萬—400萬平方米之間，新增量將超過一線城市。”7月1日，仲量聯(lián)行發(fā)布的《2013中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望》對(duì)成都零售地產(chǎn)新增量作出了這樣的預(yù)估。

　　目前，成都在建商業(yè)綜合體面積已經(jīng)位列全國(guó)各大城市第一。按照仲量聯(lián)行的預(yù)期，成都市核心商圈和非核心商圈總體零售地產(chǎn)增量將達(dá)到240萬平方米左右，這幾乎已經(jīng)占了目前成都零售地產(chǎn)總量291.82萬平方米的83％。

　　四川連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春告訴記者，截止6月底，成都全市規(guī)劃中的商業(yè)綜合體已達(dá)123家，已經(jīng)開業(yè)的為30家。面對(duì)總量有限的市場(chǎng)蛋糕，這些商業(yè)綜合體的招商與經(jīng)營(yíng)情況并不樂觀，總體壓力比較大。在依托主力店運(yùn)營(yíng)的模式下，為了避免這些主力店鋪因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善準(zhǔn)備撤離，往往不得不提出免租或降租以“留人”。

　　另一方面，隨著商業(yè)綜合體們的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，空置現(xiàn)象也引人擔(dān)憂。位于電子科大附近的一環(huán)路國(guó)光大廈，盡管已經(jīng)持續(xù)了數(shù)月的招商，但依舊是一座“空城”，而這顯然并非個(gè)例。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)二線城市商業(yè)地產(chǎn)的平均空置率為10.5％，而成都購(gòu)物中心空置率已經(jīng)達(dá)到16.2％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在需求不變的前提下，在市區(qū)扎堆建設(shè)的商業(yè)綜合體已經(jīng)過剩危機(jī)越來越嚴(yán)重。

　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　除上述兩個(gè)問題外，零售地產(chǎn)也面臨著同質(zhì)化的尷尬。記者在對(duì)金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、成都來福士、華潤(rùn)萬象城、奧克斯廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目走訪中注意到，絕大多數(shù)商場(chǎng)在服飾、餐飲等品牌招商方面都存在高度重復(fù)的問題。

　　市場(chǎng)定位雷同，商品品牌、品類、檔次相似，同質(zhì)化成為成都商業(yè)體的突出問題。高品牌重合率令購(gòu)物中心失去個(gè)性。據(jù)某購(gòu)物中心營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李小姐透露，購(gòu)物中心在布局上的戰(zhàn)略選擇實(shí)則是為了讓品牌忠實(shí)度高的消費(fèi)者迅速聚攏，形成高人氣，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，為此甚至可能會(huì)對(duì)一些公眾認(rèn)知度高的大牌給予一些優(yōu)惠政策。但對(duì)于認(rèn)知度不高的新品牌的進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心往往存在顧慮。

　　根據(jù)高力國(guó)際成都分公司發(fā)布的《成都零售物業(yè)市場(chǎng)2012年回顧及2013年展望報(bào)告》，在商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的2012年，成都多數(shù)購(gòu)物中心的品牌重合率達(dá)到50%，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)還將在2013年進(jìn)一步加劇。

　　對(duì)品牌的購(gòu)買習(xí)慣顯然很難維持消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的忠誠(chéng)度。成都日新偉業(yè)置業(yè)有限公司經(jīng)理馬飛表示，一般性的置業(yè)客戶往往更看重購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物的齊備及交通、基建的舒適度，這甚至超過了“距離”帶來的不便。盡管這些規(guī)劃上的配套不完全等于持續(xù)的購(gòu)買力，但優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物體驗(yàn)確實(shí)有益于增進(jìn)客流量。

　　體驗(yàn)式營(yíng)銷升級(jí)

　　2012年末，阿里巴巴董事會(huì)主席馬云和萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林，為十年后電商在零售市場(chǎng)份額能否過半設(shè)下億元賭局。馬云指出電商不可能完全取代零售行業(yè)，但也會(huì)“基本取代”。事實(shí)上，盡管“過半”的預(yù)測(cè)尚待商榷，但電子商務(wù)盛行的高替代率，確實(shí)讓零售地產(chǎn)面臨趨勢(shì)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　某品牌店鋪導(dǎo)購(gòu)吳小姐對(duì)記者表示，現(xiàn)在在店鋪購(gòu)買服飾的人員比例有一定的減少，而且部分來逛店鋪的人只是為了挑選適合的款式與型號(hào)，通過對(duì)貨號(hào)的記錄，在網(wǎng)上尋找到同款產(chǎn)品完成購(gòu)買行為，以獲得更多的實(shí)惠。

　　艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國(guó)網(wǎng)銀交易規(guī)模為820萬億，增長(zhǎng)率為17％。與之相對(duì)的是，西武、人民商場(chǎng)、黃河商業(yè)城等成都的傳統(tǒng)商業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善相繼關(guān)閉。

　　面對(duì)電商的危機(jī)，傳統(tǒng)購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型顯然迫在眉睫。冉立春認(rèn)為，電商對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物中心的沖擊也是一種機(jī)遇，能夠促使其改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)形式，通過對(duì)業(yè)態(tài)組合重新規(guī)劃布局，形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)而適應(yīng)新的消費(fèi)需求。

　　馬飛對(duì)此表示，商業(yè)綜合體的機(jī)會(huì)在于能夠滿足消費(fèi)者“一站式”、多元化的體驗(yàn)消費(fèi)需求，這是網(wǎng)購(gòu)力所不及的。無疑，集中吃、喝、玩、樂、購(gòu)于一體的新興業(yè)態(tài)已經(jīng)成為當(dāng)下綜合體開發(fā)商布局的必然趨勢(shì)。購(gòu)物中心通過調(diào)整餐飲、娛樂與服務(wù)業(yè)等商戶的比例，增加購(gòu)物環(huán)境的舒適度，能夠有效應(yīng)對(duì)電商、增加客流量。另一方面，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，多元化的模式與高質(zhì)量的零售商業(yè)布局也將成為必然選擇。

　　號(hào)稱“中國(guó)西南首個(gè)一站式購(gòu)物休閑娛樂航母”的新世紀(jì)環(huán)球中心，除了獨(dú)特的國(guó)際品牌布局，更配備了25萬的天堂島海洋樂園，西南最大IMAX星美國(guó)際影院、西南唯一冰上運(yùn)動(dòng)中心等獨(dú)有業(yè)態(tài)，在“一站式”與“多元化”轉(zhuǎn)型方面做出了范例。
　�。▉碓矗航鹑谕顿Y報(bào)　作者：吉雪嬌）

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