紅商網(wǎng)訊：出了深圳地鐵1號(hào)線崗廈站C出口，一抬頭便能看到一座30層的高樓，這便是國(guó)內(nèi)首家被摘掉星級(jí)資格的“前五星級(jí)酒店”景軒酒店(下稱(chēng)“景軒酒店”)。酒店內(nèi)設(shè)施老舊，無(wú)人維修，已經(jīng)難覓過(guò)去的風(fēng)光。酒店員工介紹，酒店的一個(gè)主要客源是附近深圳會(huì)展中心的參展商。
3月25日凌晨，這家沉寂多年的酒店因?yàn)橐黄鹕婕凹s3.5億元的物業(yè)所有權(quán)抵押案件，與拍賣(mài)競(jìng)得方深圳兆邦基實(shí)業(yè)有限公司(下稱(chēng)“兆邦基公司”)發(fā)生激烈沖突。
沖突的原因是兆邦基公司欲接管該酒店物業(yè)受阻，而類(lèi)似因租約未到期又被拍賣(mài)從而導(dǎo)致的物業(yè)爭(zhēng)奪案例，近年來(lái)亦在全國(guó)各地并不鮮見(jiàn)。也是如此，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此事進(jìn)行了調(diào)查。
老租戶(hù)VS新業(yè)主：誰(shuí)的地盤(pán)?
景軒酒店是深圳中心區(qū)域福田區(qū)第一家五星級(jí)酒店，但是很快衰落下去。據(jù)報(bào)道，景軒酒店于1998年12月開(kāi)業(yè)，2001年3月被評(píng)為五星級(jí)酒店，有客房221間(套)。2007年，因?yàn)樵谠O(shè)施設(shè)備、服務(wù)質(zhì)量等方面已經(jīng)不能達(dá)標(biāo)，被取消五星級(jí)旅游飯店資格，成為深圳和國(guó)內(nèi)首家被“摘帽”的五星級(jí)酒店。
兆邦基公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和小額貸款等業(yè)務(wù)，是香港許氏兄弟金融集團(tuán)有限公司的子公司。其網(wǎng)站顯示，許氏兄弟公司于2005年在香港創(chuàng)立，提供投資信息，目前主要經(jīng)營(yíng)香港股票買(mǎi)賣(mài)、期貨買(mǎi)賣(mài)、融資融券等。
兆邦基公司接管景軒酒店的物業(yè)所有權(quán)是因?yàn)榫败幘频昱c香港上海匯豐銀行有限公司上海分行(下稱(chēng)“匯豐銀行”)的金融借款合同糾紛導(dǎo)致物業(yè)被拍賣(mài)而引起。
景軒酒店的房地產(chǎn)等物業(yè)，原屬景軒大酒店(深圳)有限公司(下稱(chēng)“景軒酒店公司”)所有，1998年5月21日，景軒酒店公司用景軒酒店1～30層全部的房產(chǎn)作抵押，向匯豐銀行借款。
因該筆借款本息一直未能清償，匯豐銀行提起訴訟，2006年2月13日，景軒酒店被法院查封。由于涉案房產(chǎn)在深圳，上海市第二中級(jí)人民法院遂于2012年2月21日委托深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行拍賣(mài)。
2013年1月，深圳中院委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心公開(kāi)拍賣(mài)景軒酒店的物業(yè)，包括地下1～3層﹑地面1～30層﹑地上停車(chē)場(chǎng)以及全部建筑物﹑定著物(含電力﹑通訊設(shè)備﹑裝修)﹑三臺(tái)中央空調(diào)等。
1月25日，兆邦基公司以3.545億元的價(jià)格競(jìng)拍成功，兆邦基公司隨后按照規(guī)定在七個(gè)工作日內(nèi)付清了全部拍賣(mài)價(jià)款。2月18日，深圳中院作出執(zhí)行裁定書(shū)，裁定上述物業(yè)歸兆邦基公司所有。
租賃合同是否真實(shí)有效?
但是，兆邦基公司接收上述物業(yè)之路并不順利。景軒酒店以拍賣(mài)之前簽訂的租賃合同未到期為由，拒絕兆邦基公司行使物業(yè)的占有和使用權(quán)。
兆邦基公司法律顧問(wèn)黎奇稱(chēng)，自2月18日深圳中院作出執(zhí)行裁定書(shū)之后的一個(gè)多月中，該司已多次發(fā)文通知景軒酒店方面移交物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)方表示早在2007年便已經(jīng)和宇盛(國(guó)際)酒店管理有限公司 (下稱(chēng)“宇盛公司”)簽訂了租賃性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)合同，承包期限為20年。 每年的承包金為人民幣300萬(wàn)元，宇盛公司已經(jīng)預(yù)付十年承包金共計(jì)人民幣3000萬(wàn)元。2007年之后，宇盛公司又將桑拿房和棋牌室等陸續(xù)轉(zhuǎn)包給十來(lái)家個(gè)體戶(hù)和公司，承包期限多是15年，也均預(yù)付了10年的租金，從360萬(wàn)元到4800萬(wàn)元不等。
廣東深明德律師事務(wù)所律師唐強(qiáng)告訴本報(bào)記者，根據(jù)法律，在租賃合同有效期內(nèi)，物業(yè)的所有權(quán)變更不影響承租人的權(quán)利。兆邦基公司和景軒酒店及宇盛公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)則在于，宇盛和景軒酒店簽訂的承包經(jīng)營(yíng)合同是否真實(shí)并有法律效力。
唐強(qiáng)說(shuō)，在競(jìng)買(mǎi)人交付保證金之后，法院會(huì)提供標(biāo)的物的詳細(xì)信息，但是法院只會(huì)審核標(biāo)的物的所有權(quán)是否真實(shí)，不會(huì)主動(dòng)去確認(rèn)標(biāo)的物和其他公司的租賃合同是否有效，因?yàn)樵谂馁u(mài)之前，競(jìng)買(mǎi)人還不是利害關(guān)系人。
兆邦基公司出示的一份深圳中院的通知書(shū)顯示，宇盛公司和景軒酒店之間的承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系是否合法有效，“因涉及各方當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，不宜在執(zhí)行程序直接裁判，可以另循法律途徑解決。”
兆邦基公司質(zhì)疑景軒和宇盛之間的合同虛假，合同未經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的備案或公證，而且承租方提前付清高額租金，不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣;更關(guān)鍵的是，景軒酒店早在2006年2月13日就已被法院查封，宇盛公司出具的承包合同、分包合同，則是在2007年4月及之后簽署的。
唐強(qiáng)表示，對(duì)于普通的民事合同，公證不是必需的程序，除非轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)等。
景軒酒店的法律事務(wù)部經(jīng)理曹強(qiáng)則對(duì)本報(bào)記者表示，2006年之前，因?yàn)榫频甑脑殬I(yè)經(jīng)理人卷走資金，導(dǎo)致酒店經(jīng)營(yíng)困難，欠下大量債務(wù)和員工工資，因此需要宇盛公司預(yù)付10年租金。
曹強(qiáng)也承認(rèn)，宇盛的3000萬(wàn)元租金并非一次性打到景軒酒店賬戶(hù)上，而是由宇盛公司逐步幫助景軒酒店支付員工工資﹑律師費(fèi)﹑供應(yīng)款等。
對(duì)于兆邦基公司對(duì)未見(jiàn)付款憑證的質(zhì)疑，曹強(qiáng)表示，許多款項(xiàng)并非通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬，而是現(xiàn)金支付，相關(guān)支付憑證已經(jīng)遞交給相關(guān)部門(mén)，包括法院，但是暫時(shí)不愿對(duì)媒體公開(kāi)。
兆邦基方面認(rèn)為，宇盛公司和景軒酒店簽訂的承包經(jīng)營(yíng)合同即便真實(shí)也沒(méi)有法律效力。
黎奇稱(chēng)，酒店房產(chǎn)抵押在先，宇盛的承包或租賃合同對(duì)法院拍賣(mài)房產(chǎn)的競(jìng)得人沒(méi)有約束力。
“《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋”第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
廣東登豐律師事務(wù)所高濤說(shuō)，對(duì)于標(biāo)的物在抵押之后簽訂的租賃合同，拍賣(mài)競(jìng)得方可以收回物業(yè)的占有和使用權(quán)，如果合同未到期，租戶(hù)可以與原業(yè)主商談賠償事宜，與新業(yè)主無(wú)關(guān)。
宇盛方面表示承認(rèn)兆邦基公司對(duì)景軒酒店的物業(yè)所有權(quán)，但不讓對(duì)方進(jìn)駐的原因是雙方對(duì)宇盛公司承包經(jīng)營(yíng)未到期的經(jīng)濟(jì)賠償一直未達(dá)成一致意見(jiàn)。
兆邦基方面認(rèn)為，宇盛公司因?yàn)槌邪?jīng)營(yíng)合同未到期所導(dǎo)致的損失與自己無(wú)關(guān)，但出于息事寧人的角度，愿意給予宇盛及其他轉(zhuǎn)包人一定的搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，但是對(duì)方要么拒絕協(xié)商，要么獅子大張口，開(kāi)口就是上億。
宇盛公司副總戴亨煒回應(yīng)，兆邦基只愿支付1000萬(wàn)，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠補(bǔ)償宇盛公司近年在景軒酒店的投入，“酒店法律糾紛很多，光是訴訟費(fèi)就超過(guò)1000萬(wàn)了。”
兆邦基公司認(rèn)為，深圳中院未盡到強(qiáng)制被執(zhí)行人或占有人搬遷退出上述物業(yè)的義務(wù)。根據(jù)其出具的一份深圳中院的通知書(shū)顯示，3月20日中院要求辦理對(duì)上述房地產(chǎn)的強(qiáng)制過(guò)戶(hù)手續(xù)。兆邦基方面補(bǔ)充道，但是中院并未采取實(shí)質(zhì)性的強(qiáng)制措施。
《民事訴訟法》第226條規(guī)定，強(qiáng)制遷出房屋或者強(qiáng)制退出土地，由院長(zhǎng)簽發(fā)公告，責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行。被執(zhí)行人不履行的，由執(zhí)行員強(qiáng)制執(zhí)行。
然而，“在實(shí)際操作中，在糾紛未解決的情況下，法院不太可能要求宇盛公司和其他轉(zhuǎn)包人搬離。”廣東深和律師事務(wù)所俞凌淼說(shuō)。
�。▉�(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：王玉鳳）
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