從2009年開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，2013年將達(dá)到開(kāi)業(yè)的高峰。
紅商網(wǎng)訊：世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，由于開(kāi)業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開(kāi)店速度以及國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)額的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境。商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資回報(bào)周期也被迫拉長(zhǎng)至8-10年。
世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生說(shuō)，突破困境的最佳路徑是，商業(yè)地產(chǎn)要重新回歸到最基本的定位與經(jīng)營(yíng)上來(lái)，充分挖掘項(xiàng)目周邊消費(fèi)者需求，以打造匹配消費(fèi)者的商業(yè)物業(yè)。而不是好高騖遠(yuǎn)，一味追求“地標(biāo)”和高端。
多元力量下的供應(yīng)洪峰
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，購(gòu)物中心在近幾年受到追捧，中國(guó)7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬(wàn)平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對(duì)值均超過(guò)1400萬(wàn)平方米。
2013年，上述商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃開(kāi)業(yè)量是2012年開(kāi)業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了零售品牌商開(kāi)店速度以及零售銷售額增速，這必然導(dǎo)致空置率上升。
分析2013年商業(yè)地產(chǎn)放量原因，宋春生認(rèn)為，2009年后商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逆市崛起，2-4年的開(kāi)發(fā)期將使得大量項(xiàng)目于2013年竣工開(kāi)業(yè);此外，原計(jì)劃2012年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，被迫推遲至2013年開(kāi)業(yè)。
從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)零售商如茂業(yè)、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求，大力推動(dòng)項(xiàng)目擴(kuò)張;住宅開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、保利、中海外、佳兆業(yè)，主動(dòng)加大了商業(yè)配比，或者由于取地被迫增加商業(yè)數(shù)量;商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)達(dá)、凱德、華潤(rùn)和陽(yáng)光新業(yè)，近兩年擴(kuò)張的速度也明顯加快。
各個(gè)地方政府也是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)放量的主要力量�；趯�(duì)城市發(fā)展的需求，政府主導(dǎo)城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為其拿地的競(jìng)爭(zhēng)籌碼之一。
但商業(yè)地產(chǎn)的另一面，則是消費(fèi)增長(zhǎng)乏力。2012年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)以商業(yè)物業(yè)的需求縮減，拓展謹(jǐn)慎，全年開(kāi)店完成率普遍低于70%。
大部分零售品類在2012年同比降低，特別是電器類同比下降更快，同比增長(zhǎng)僅僅1.79%;但是，也有些抵抗力相對(duì)較強(qiáng)，如日用品和食品類等，同比增長(zhǎng)超過(guò)12%，高于平均值。
只有通訊器材消費(fèi)是2012年的消費(fèi)亮點(diǎn)，2012年前10月同比增長(zhǎng)24.2%。
此外，商業(yè)地產(chǎn)還面臨電商的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2012年四季度，淘寶天貓電商零售銷售額首次突破1萬(wàn)億元，增幅驚人，而當(dāng)年來(lái)自于購(gòu)物中心的零售銷售額為2萬(wàn)億-3萬(wàn)億元，電商對(duì)購(gòu)物中心尤其是二三線城市的購(gòu)物中心替代效應(yīng)明顯。
空置率敲響警鐘
陽(yáng)光新業(yè)副總裁沈葵說(shuō)，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，我國(guó)很多城市的商業(yè)地產(chǎn)，這兩年其實(shí)是在補(bǔ)課。中國(guó)的國(guó)情是，有些領(lǐng)域的投資往往都是一涌而上，然后再進(jìn)行整合。有些城市出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)熱，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中必經(jīng)的階段。激進(jìn)的擴(kuò)張之后，必然要進(jìn)行調(diào)整，也就是洗牌或者說(shuō)并購(gòu)、重組，這個(gè)過(guò)程正在加快到來(lái)。
宋春生指出，一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)超過(guò)需求。零售與商業(yè)面積增長(zhǎng)速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過(guò)快的最重要指標(biāo)，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來(lái)看，過(guò)去5年(2007-2012年平均值)，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售額增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)激增。
其次則是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，由于商業(yè)面積供應(yīng)過(guò)量以及消費(fèi)支撐力的限制，部分城市的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂(lè)觀。
一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市遠(yuǎn)超此數(shù)值。如北京、上海、廣州都在8%以上;而沈陽(yáng)、天津的空置率已經(jīng)超過(guò)15%。連恒隆等知名發(fā)展商在沈陽(yáng)都出現(xiàn)不同程度的開(kāi)業(yè)難。
宋春生表示，綜合商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過(guò)快、零售品牌壓縮開(kāi)店計(jì)劃、GDP增速下降、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇這幾方面的因素，使得招商周期延長(zhǎng)、與租戶的租金議價(jià)能力下降、空置率上升，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期延長(zhǎng)，由之前樂(lè)觀的5-6年普遍延長(zhǎng)至8-10年。
他透露，一些開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和租金收益水平，根本無(wú)法覆蓋前期的綜合投資成本。以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功的樣本凱德為例，凱德旗下商業(yè)項(xiàng)目地價(jià)+造價(jià)的綜合成本約為5000-8000元/平方米之間，這是在二三線核心城市開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的合理水平，但其他很多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目綜合成本已高達(dá)15000-30000元/平方米之間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)將備感吃力。
此外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)目前的租金收益非常不樂(lè)觀。以萬(wàn)達(dá)為例，它通過(guò)與地方政府的土地高議價(jià)能力、住宅先售的資金滾動(dòng)模式以及商戶捆綁式開(kāi)發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)了資金自平衡。但是，萬(wàn)達(dá)2011年商業(yè)平均租金只有32元/月/平方米，除去2011年新增面積免租的影響，也僅僅46.5元/月，這也僅僅是大賣場(chǎng)或大型超市的租金水平。
沈葵認(rèn)為，兩三年后，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，將有一批項(xiàng)目無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去，要么關(guān)閉、轉(zhuǎn)讓，要么請(qǐng)更專業(yè)的公司或團(tuán)隊(duì)來(lái)打理，我們叫它輕資產(chǎn)管理，也有人稱它是委托管理，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要從數(shù)量多向高品質(zhì)升級(jí)，這也是不可避免的階段。
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