紅商網訊：2012年的杭州住宅市場全面逆襲，以回漲的成交量和成交價收官，而去年的杭州商業(yè)市場成績并沒有因為住宅市場的回暖而有所拉動，無論是成交套數、成交面積還是成交金額都沒有大幅度的波動，但成交均價全面下滑。具體到各個商業(yè)物業(yè)類型，酒店式公寓的銷售還不如2011年，寫字樓的去化量明顯提升，商鋪也有小幅回漲。到底是什么支撐起這樣行情？2012年杭州商業(yè)地產市場究竟發(fā)生了什么？我們就去年商業(yè)地產市場上發(fā)生的一些大事件進行了正反兩方面的剖析。
“禁酒令”一下，酒店式公寓命運多舛
酒店式公寓成稀缺產品
在杭州樓市中，酒店式公寓雖然是商業(yè)地產性質，但往往做成居家的類住宅形式，受到市場熱捧。不過，這種“類住宅”以后就難見到了。今年年初杭州頒布了《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》。該意見規(guī)定：辦公類非住宅的公共衛(wèi)生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計；禁止設置外挑式陽臺、飄窗；項目只能按幢整體轉讓(銷售)、辦證，不得分割轉讓(銷售)、辦證。即今后商業(yè)辦公用地的布局、套型及外立面等均限制設計成“類住宅”，衛(wèi)生間并且要按每層集中設置，被業(yè)內人士稱為“禁酒令”。
如此一來，現在市場上的酒店式公寓就成了“絕版”的香餑餑，未來稀缺性可以想象。“禁酒令”一出，在售的酒店式公寓項目紛紛打出“絕版”、“稀缺”等字眼，并稱“有獨立產權以及一應俱全的類住宅功能，賣一套少一套”，以此吸引市場眼球。一方面是酒店式公寓成了稀缺產品，一方面在限購、限貸雙限的背景下，不受限的酒店式公寓又成為新投資熱點。多重利好下，地段、價格、戶型綜合性價比較高的酒店式公寓樓盤多次出現熱銷場面。據相關數據統(tǒng)計顯示，2012年酒店式公寓成交量達到7248套，維持了前年限購后7000套以上的高成交量。
不會對市場有大影響
并非所有在售酒店式公寓的銷售都會因此高枕無憂。受到“禁酒令”影響的酒店式公寓起碼到兩三年以后才會上市，目前杭州市場巨大的存量可支撐這期間的供應量。有數據顯示，杭州的下沙、濱江等區(qū)域，未來兩年的酒店式公寓供應量都遠超千套，下沙更是超過了5000套。供應充足的背景下，酒店式公寓不會突然稀缺。
另外，酒店式公寓是商業(yè)土地性質，水、電收費標準都比住宅貴，且無法開通管道煤氣；產權至多是50年。以上這些都是酒店式公寓的短板，在杭州樓市中，住宅始終是主流市場。樓市長期被調控的背景下，自住的購房需求為主流，投資性購房少之又少。以投資者為主的酒店式公寓市場中，投資熱情降溫，很難再掀大量、持續(xù)的購房熱潮。而且，由于酒店式公寓自身短板，二手房市場買賣流通不暢，大部分流入租賃市場，投資回報率不高，因此，投資熱情以及產品的市場存量還是相當大的。由此可見，即使受“禁酒令”影響，以后酒店式公寓供應量銳減，市場也不會供不應求。
再次，業(yè)內人士透露，如果真的想做酒店式公寓項目，也可打“擦邊球”，所謂上有政策下有對策。比如，在各套酒店式公寓內預埋下水管，等毛坯審批通過后，再進行精裝修，做成衛(wèi)生間。這樣一來，既能通過審批又兼顧了市場的需求。
綜上所述，“禁酒令”頒布，不會對酒店式公寓市場有大影響。
村級留用地項目低總價成為其贏得市場的殺手锏
村級留用地項目總價偏低，能解決不少剛需客戶的置業(yè)問題
在商業(yè)項目銷售的過程中，有這樣一部分酒店式公寓在2012年整體走量比較不錯，他們往往位于城市的近郊板塊、打著“精裝修、低總價”的牌子且不受“限購”政策的影響，這一部分房源用地性質屬于村級留用地，由于其總價偏低，受到了不少首次置業(yè)者及投資者的青睞。
我們所講的村級留用地項目，是指在城市化過程中，為保證撤村建居的順利進行，國家在征用農村集體土地，并轉為國有建設用地后，將其中10%留給村集體，用以發(fā)展二三產業(yè)，以保障失地農民安置的項目。就2012年杭州市場上出現的村級留用地項目，主要集中在三墩、下沙一帶，為大家所知的項目有三墩板塊的創(chuàng)美·華彩國際、西城博司，下沙的美達·曉城天地等，這些項目往往以酒店式公寓或寫字樓的形式出售，其受到購房者關注的最重要原因便是比同區(qū)域其他樓盤低一半左右的價格。
就拿三墩板塊創(chuàng)美·華彩國際這一項目舉例，該項目2012年主要熱銷的便是精裝修的酒店式公寓，主推面積為40-60平方米，均價約6900元/平方米，而與之僅一路之隔的中海·紫藤苑僅單價就是其兩倍，而且還是毛坯房源。所以對于不少首次置業(yè)的剛需客戶而言，價格是最誘人的因素。
就目前來看，無論是三墩還是下沙，在售的村級留用地項目其均價都相對偏低，這些項目的出現，對于買不起住宅商品房但又想在杭州置業(yè)的剛需客來說，算是提供了一個不錯的選擇。
村級留用地項目沖擊板塊總體價格，產權不明晰讓不少剛需客戶止步
村級留用地項目由于土地性質的原因，地價就比一般商品房低，這也讓其在售價上打起了低價的旗號，但就整個板塊甚至整個市場的長期發(fā)展來看，村級留用地項目的出售，無疑會沖擊板塊的整體價格。
對很多購房者來說，對于房源價格的敏感因素要遠遠大于其他要素，如果一個板塊內有多個村級留用地項目在售，這個板塊其他商品房的售價也不會太高，畢竟在這樣一個市場環(huán)境下，購房者對價格還是相當敏感的。
另外，村級留用地產權不明晰成為了購房者下單前考慮的最多的問題，目前不少留用地項目盡管總價低，但是普通購房者仍不敢購買，買得最多的還是房地產業(yè)內人士，因為相對而言，他們對于留用地項目的政策比較了解。
之前在杭州市場上就有多個樓盤有過“出售時稱能辦出產權證，交付后遲遲未能辦出”的例子。而據我們了解，留用地項目不具備普通商品房的產權性質，其實多數稱能辦出獨立產權證的項目也只是其一方面說辭，大多數留用地項目的一本產權證要整層樓，甚至整棟樓來分享；而購房的時候，業(yè)主與開發(fā)商簽署的也只是租賃合同，并非買賣合同，因此業(yè)主購買的其實是房屋40年的使用權。
所以說，盡管留用地項目總價偏低，但不少剛需客戶由于產權的問題并不敢果斷下單，反倒是不少投資者、房地產業(yè)內人士在頻頻購買。而過低的單價和總價，對于整個板塊的走勢來說，無疑是不利的。
實體商鋪受到網上購物沖擊
“雙11”網購191億，電商時代清晰到來
2012年的“雙11”電商大戰(zhàn)創(chuàng)下了全線飄紅令人震驚的新紀錄，24個小時支付寶總銷售額191億，其中天貓132億，淘寶59億。正如綠城置業(yè)發(fā)展有限公司副總經理周錦虹當天在微博上感嘆的那樣：“網購迅猛增長的態(tài)勢從來沒有以今天這樣清晰而又有力的脈搏提醒商業(yè)地產商、商家、物流乃至企業(yè)，變革，真的已經來了。”
電商崛起帶來的是整個商品銷售渠道鏈條的改變，電商的特點是價格合算、購買方便、覆蓋面廣，主力產品是那些可以標準化生產配送的商品。就目前來看，網絡上主要是中低端消費比較活躍，服飾類、百貨類、食品類、圖書類物品等較受歡迎，網絡消費的主力群體集中在18-35歲。
近兩年來網購的受眾面擴大和消費額增長十分驚人，也對實體店鋪、超市以及購物中心等形成了巨大沖擊。以二手街鋪為例，由于受到已存在泡沫的高租金壓力以及網購帶來的明顯擠壓，杭州很多市中心好地段商鋪難以為繼轉手頻繁，街鋪的業(yè)態(tài)調整體現得相當明顯，服裝店數量大幅縮減。
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