紅商網(wǎng)訊：作為一個零售人，10多年來，從貴州、云南、四川，到現(xiàn)在的江西某連鎖零售企業(yè)，用自己的話說，梁建勇是“混跡于二三線零售市場”，并且他非�？春眠@些市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　而一線城市的零售企業(yè)面臨著前所未有的窘境。

　　不管國家如何調控，每一輪下來，物業(yè)租金都會漲一輪，先是人才開始逃離北上廣，向下滲透，現(xiàn)在，企業(yè)也開始不再青睞這些曾一心向往的地方。

　　逃離北上廣

　　許多外資大鱷早已紛紛滲透到三線甚至四線市場，提前“占座”。

　　記者從去年各外資零售開店數(shù)量中統(tǒng)計，沃爾瑪去年新開門店43家，其中26家位于三四線城市，占比達60％；家樂福新開29家，其中19家位于三四線，占比達66％；樂購新開16家，也有10家位于三四線市場；而一向以二線市場為主的大潤發(fā)在42家新店中，更有33家分布在“小地方”，占比高達78.6％。

　　如此急切的逃離北上廣，并不是內力不足，而是在牙縫中也難以生存。江西某連鎖零售企業(yè)營運總監(jiān)梁建勇告訴記者，在一級市場相對一般的位置，租金大部分已經(jīng)高于50元/平方米，遠遠不是單純的超市業(yè)態(tài)所能承受的；就算對于外資零售商而言，也不是10年前的待遇(免租或低租)�？陀^地說，高租金、髙人力成本已經(jīng)成為很多零售商這艘大船是否傾覆的臨界點。

　　而到了三線城市，地方地政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對品牌和外資的零售商的招商條件更具有誘惑力，尤其在稅金、租金、物業(yè)、就業(yè)等均有優(yōu)惠。

　　不過，在外資巨頭布局的三四線市場中，記者發(fā)現(xiàn)，這些巨頭們深得“打一槍換一個地方”的要領，尤其是在一個四線城市，只開一個店，既享受地方政府高標準的優(yōu)惠條件，又提前布陣培育了客流、試探了市場。

　　在山西運城沃爾瑪大賣場，記者觀察到，雖然沃爾瑪所處的地段并不如運城本土企業(yè)華聯(lián)超市、福瑞特等繁華，但是沃爾瑪在當?shù)剡�是吸引了大批的商戶、人才等。

　　而人力資源逃離北上廣的大潮也迎合了這些在三四線落子的零售企業(yè)，梁建勇從成都到江西某個三線城市之前，拒絕了諸如萬達等企業(yè)，除了其他因素外，很重要的一個原因是他想繼續(xù)探索三線城市的市場。

　　一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也告訴記者，“在一二線城市開發(fā)一個五六萬平方米的購物中心需要幾十個億，而在三四線城市可能只是幾個億，雖然回報不如一線城市高，但投資占比提升了，品牌也隨之提升，政府的支持力度也會非常大”。

　　這一形勢很明顯，內資龍頭企業(yè)尤其是區(qū)域企業(yè)自然不能把自己的地盤拱手相讓，開始改變戰(zhàn)略，根據(jù)不同城市制定相應策略，在一二線城市和租金上漲較快的城市開設品類高度優(yōu)化的緊湊型大賣場，在三四線城市則開設組合型購物中心，因此，布局二三四線市場的戰(zhàn)火在這一年依然激烈。

　　三線有黃金？

　　“商機真實存在。”北京華通人商用信息有限公司總經(jīng)理白歡朋指出，二三四線城市以占19%的城市數(shù)量占據(jù)了55%的CCP，CCP達4.57萬億元。

　　CCP指“城市消費力指標”。依據(jù)CCP指標，18個二線城市占據(jù)了最大的消費力達2.01萬億元，占比達24％；26個三線城市CCP總體達1.15億元，占比14％；80個四線城市1.41萬億元，占比17％；4個一線城市以1.62億元的城市消費力總量占20％，其余則為五線城市。

　　“小城市不等于市場規(guī)模小，小城市也不等于富裕程度低。”白歡鵬表示，二三四線城市的消費潛力巨大體現(xiàn)在，一方面二三四線大多數(shù)城市的城市化才剛剛開始，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的上升空間;另一方面，國家出臺一系列政策促進居民就業(yè)和收入增長，改善民生問題，而二三四線城市的居民消費水平和可支配收入都處于上升通道。

　　在三四線市場，外資有品牌優(yōu)勢，區(qū)域巨頭則有本地化優(yōu)勢，對自己盤桓多年的市場早已熟稔，這時，單一的業(yè)態(tài)在競爭中就略顯單薄，百貨、城市綜合體、酒店等多種業(yè)態(tài)已經(jīng)在老總們心中開始盤算。

　　由于區(qū)域零售企業(yè)的外延受限，多數(shù)零售企業(yè)已開始著力解決業(yè)態(tài)多元化的問題，有的甚至也加入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的大軍中，一些區(qū)域企業(yè)的老總也在積極尋求新的連鎖運營與投資項目，據(jù)《中華合作時報·超市周刊》資料統(tǒng)計，在三四線城市零售銷售10億以上的零售企業(yè)，80％以上已在開始運營購物中心或綜合體，60％以上在經(jīng)營著其他連鎖業(yè)態(tài)。成熟的連鎖管理經(jīng)驗、人才資金的積累成為連鎖企業(yè)在三四線發(fā)展的又一堅強后盾。

　　安徽臺客隆便是一例。臺客隆集團副總裁董松平告訴記者，臺客隆從2005年進入安徽后，直接瞄準安徽以宣城市為代表的三四線城市，如今也發(fā)展到14家大賣場、22家社區(qū)店的規(guī)模，同時在宣城、蕪湖等地開了多家臺客隆酒店和其他商業(yè)地產(chǎn)。

　　而與之相比的是，外資零售一到三四線城市，就聞到了商業(yè)地產(chǎn)的氣味，樂購尤為明顯，盡管因為最近遭遇“收購門”，樂購地產(chǎn)部門被合并，地產(chǎn)業(yè)務隨之停滯，但這并沒有影響其他外資零售對三線市場的過分熱情。

　　“我們要做掘金二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的先行者，但不是要做先驅者。”沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)地產(chǎn)戰(zhàn)略和地產(chǎn)開發(fā)高級總監(jiān)李立新表示，沃爾瑪已從TESCO身上汲取經(jīng)驗和教訓。

　　政府不給力

　　“再吸取多少經(jīng)驗教訓也沒有我們對這塊市場熟悉。”總部位于保定的河北惠友集團董事長張健告訴記者，其企業(yè)在當?shù)氐脑捳Z權不在沃爾瑪之下，如今，他的企業(yè)還從超市業(yè)態(tài)發(fā)展到了城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等，擴張區(qū)域也已經(jīng)到了省會城市。

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