隱形印鈔機(jī)
以往的地產(chǎn)寬松環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，各方主體紛紛入局。如今行業(yè)出清，只有保持流動性的房企，才能繼續(xù)兼顧商業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金和人才，有望向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，具備突出運(yùn)營能力的地產(chǎn)商，迎來了加速布局與整合的機(jī)遇，這正是中海、金茂、碧桂園、旭輝等向商業(yè)快速邁步的原因所在。
此外，地產(chǎn)下行，商業(yè)能在一定程度上，能給房企提供較為穩(wěn)定的收入與現(xiàn)金流。
以新城控股為例，其半年度地產(chǎn)開發(fā)收入降幅明顯，但商業(yè)收入?yún)s持續(xù)增長。期內(nèi)商業(yè)物業(yè)收入43.8億元，占總營收比重為10.2%；毛利率為72.2%，同比提升1.6pct，貢獻(xiàn)毛利占公司毛利總額的33.7%，業(yè)績貢獻(xiàn)提升明顯。
而大悅城的持有型業(yè)務(wù)，也表現(xiàn)優(yōu)于地產(chǎn)。它上半年新拓展6個項目，投資物業(yè)收入增速為14%，高于總營業(yè)收入11%的增速。這無疑能提升其自身跨過行業(yè)低谷的信心。
眼下，房企尚未等到黎明的到來，要想盡快看到曙光，就必須在融資上有所收獲。境外評級機(jī)構(gòu)穆迪也是這么看的，它明確表示，因銷售疲軟及債務(wù)臨近，開發(fā)商需持續(xù)發(fā)債，以緩解流動性風(fēng)險。
但當(dāng)前融資的放松尺度，是比較有限的。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，或許也能為房企減壓，提供另外的現(xiàn)金流來源。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，CMBS/CMBN的發(fā)行量為33只，發(fā)行規(guī)模為640億元，同比上升8.2%平均單只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上升。這些融資產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，以零售、辦公物業(yè)為主，發(fā)行規(guī)模占比合計為63.8%。
商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，不具備快速去化變現(xiàn)的特點(diǎn)，需要完成開發(fā)周期+運(yùn)營造活周期，并且銷售非自持部分物業(yè)，才能獲得現(xiàn)金流。
資產(chǎn)證券化的形式，能使企業(yè)提前收回資金、降低財務(wù)杠桿，僅僅作為部分持有人參與到項目中去，實(shí)現(xiàn)項目盈利模式向輕資產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變。
9月，已有多筆資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行。如“海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場4期資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模為30.21億元，標(biāo)的資產(chǎn)為陸家嘴世紀(jì)金融廣場3號樓。
月底，北京華潤大廈CMBS也成功發(fā)行。該CMBS由華潤置地作為原始權(quán)益人，名稱為“中金-北京華潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃”，規(guī)模30億元。
北京華潤大廈是位于北京建國門商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的甲級寫字樓，擁有4萬平方米的商務(wù)商辦空間，以及約1.5萬平方米的配套服務(wù)設(shè)施。
這種資金回流的舉措，將是往后各家老牌商業(yè)地產(chǎn)商所追尋的。
華潤置地在中期業(yè)績會上便表示，隨著中國商業(yè)公募REITs市場的開放，它將迎來經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)賽道價值的巨大釋放，使商業(yè)板塊成為華潤置地新的利潤增長極。因此公司高度重視經(jīng)營性不動產(chǎn)下大資管業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)和塑造。
考驗(yàn)下的進(jìn)擊
雖然商業(yè)地產(chǎn)前途似錦，但房企在商業(yè)板塊上，也面臨著不小的考驗(yàn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年以來商業(yè)收入增速持續(xù)下行。在規(guī)模效應(yīng)下，23家樣本企業(yè)商業(yè)收入體量持續(xù)增長，但運(yùn)營效能的提升，并未能與規(guī)模的增長形成匹配，因此他們的整體發(fā)展速度趨緩。
此外，大量處于中游的企業(yè)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，恒隆、合生創(chuàng)展、九龍倉、嘉里建設(shè)商業(yè)收入均有所縮減，腰部企業(yè)經(jīng)營壓力加大。
今年以來，疫情反復(fù)，大量的購物中心難逃客流量下降的困境。上半年購物中心日均客流歷經(jīng)了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整體低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型標(biāo)桿項目客流僅恢復(fù)8-9成。
在此大環(huán)境下，除深圳外，許多城市的購物中心平均空置率都持續(xù)上行，其中廣州、武漢三季度平均空置率已接近10%。
上半年，23個典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，逆水行舟中，僅同比去年上半年微增了2%。盡管如此，老牌商業(yè)地產(chǎn)商仍在堅守自身的發(fā)展計劃。
龍湖在中期業(yè)績會上，依然提到了商業(yè)航道，直言每年都會保持10座左右的商場開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場，龍湖也會保持同店同比的提升，整個商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復(fù)合增長。
今年，龍湖開始有輕資產(chǎn)項目開業(yè)，現(xiàn)在總共在手的近130個項目，里面有近20個是輕資產(chǎn)項目，主要分布在杭州、重慶、武漢等城市。
新城控股、大悅城等也依然將住宅、商業(yè)“雙輪驅(qū)動”，當(dāng)作其穿越周期的核心競爭力。而近兩年，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營主體，也在港股集中上市，目前萬達(dá)商管正走在IPO的路途中。
這些輕資產(chǎn)運(yùn)營主體的業(yè)務(wù)范圍不盡相同，除了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理收入，有些主體也涵蓋了住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
現(xiàn)階段，商業(yè)管理有很大的市場空間，而且行業(yè)集中度較低，競爭格局還未真正形成。作為物管的細(xì)分領(lǐng)域，商管賽道漸漸擁擠，但業(yè)內(nèi)龍頭效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，已進(jìn)入分化階段。
高舉高打的時代逝去，“從輕從簡”的方式更受追捧，它有可能是房企突圍的途徑之一。
來源：樂居財經(jīng) 曾樹佳
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