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開始充當(dāng)“白武士”?網(wǎng)傳萬達(dá)商管將接管5家奧克斯廣場

  隱形印鈔機(jī)

  以往的地產(chǎn)寬松環(huán)境下,商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻低,各方主體紛紛入局。如今行業(yè)出清,只有保持流動性的房企,才能繼續(xù)兼顧商業(yè)。

  房地產(chǎn)行業(yè)的資金和人才,有望向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域,具備突出運(yùn)營能力的地產(chǎn)商,迎來了加速布局與整合的機(jī)遇,這正是中海、金茂、碧桂園、旭輝等向商業(yè)快速邁步的原因所在。

  此外,地產(chǎn)下行,商業(yè)能在一定程度上,能給房企提供較為穩(wěn)定的收入與現(xiàn)金流。

  以新城控股為例,其半年度地產(chǎn)開發(fā)收入降幅明顯,但商業(yè)收入?yún)s持續(xù)增長。期內(nèi)商業(yè)物業(yè)收入43.8億元,占總營收比重為10.2%;毛利率為72.2%,同比提升1.6pct,貢獻(xiàn)毛利占公司毛利總額的33.7%,業(yè)績貢獻(xiàn)提升明顯。

  而大悅城的持有型業(yè)務(wù),也表現(xiàn)優(yōu)于地產(chǎn)。它上半年新拓展6個項目,投資物業(yè)收入增速為14%,高于總營業(yè)收入11%的增速。這無疑能提升其自身跨過行業(yè)低谷的信心。

  眼下,房企尚未等到黎明的到來,要想盡快看到曙光,就必須在融資上有所收獲。境外評級機(jī)構(gòu)穆迪也是這么看的,它明確表示,因銷售疲軟及債務(wù)臨近,開發(fā)商需持續(xù)發(fā)債,以緩解流動性風(fēng)險。

  但當(dāng)前融資的放松尺度,是比較有限的。在這種情況下,商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化,或許也能為房企減壓,提供另外的現(xiàn)金流來源。

  據(jù)統(tǒng)計,今年上半年,CMBS/CMBN的發(fā)行量為33只,發(fā)行規(guī)模為640億元,同比上升8.2%平均單只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上升。這些融資產(chǎn)品的底層資產(chǎn),以零售、辦公物業(yè)為主,發(fā)行規(guī)模占比合計為63.8%。

  商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同,不具備快速去化變現(xiàn)的特點(diǎn),需要完成開發(fā)周期+運(yùn)營造活周期,并且銷售非自持部分物業(yè),才能獲得現(xiàn)金流。

  資產(chǎn)證券化的形式,能使企業(yè)提前收回資金、降低財務(wù)杠桿,僅僅作為部分持有人參與到項目中去,實(shí)現(xiàn)項目盈利模式向輕資產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變。

  9月,已有多筆資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行。如“海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場4期資產(chǎn)支持專項計劃”,發(fā)行規(guī)模為30.21億元,標(biāo)的資產(chǎn)為陸家嘴世紀(jì)金融廣場3號樓。

  月底,北京華潤大廈CMBS也成功發(fā)行。該CMBS由華潤置地作為原始權(quán)益人,名稱為“中金-北京華潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃”,規(guī)模30億元。

  北京華潤大廈是位于北京建國門商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的甲級寫字樓,擁有4萬平方米的商務(wù)商辦空間,以及約1.5萬平方米的配套服務(wù)設(shè)施。

  這種資金回流的舉措,將是往后各家老牌商業(yè)地產(chǎn)商所追尋的。

華潤置地在中期業(yè)績會上便表示,隨著中國商業(yè)公募REITs市場的開放,它將迎來經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)賽道價值的巨大釋放,使商業(yè)板塊成為華潤置地新的利潤增長極。因此公司高度重視經(jīng)營性不動產(chǎn)下大資管業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)和塑造。

  考驗(yàn)下的進(jìn)擊

  雖然商業(yè)地產(chǎn)前途似錦,但房企在商業(yè)板塊上,也面臨著不小的考驗(yàn)。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2018年以來商業(yè)收入增速持續(xù)下行。在規(guī)模效應(yīng)下,23家樣本企業(yè)商業(yè)收入體量持續(xù)增長,但運(yùn)營效能的提升,并未能與規(guī)模的增長形成匹配,因此他們的整體發(fā)展速度趨緩。

  此外,大量處于中游的企業(yè)甚至出現(xiàn)負(fù)增長,恒隆、合生創(chuàng)展、九龍倉、嘉里建設(shè)商業(yè)收入均有所縮減,腰部企業(yè)經(jīng)營壓力加大。

  今年以來,疫情反復(fù),大量的購物中心難逃客流量下降的困境。上半年購物中心日均客流歷經(jīng)了3月底的低谷期后,逐月走高,6月日均客流量超17000人,但整體低于2021年同期水平。典型如上海,一些典型標(biāo)桿項目客流僅恢復(fù)8-9成。

  在此大環(huán)境下,除深圳外,許多城市的購物中心平均空置率都持續(xù)上行,其中廣州、武漢三季度平均空置率已接近10%。

  上半年,23個典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元,逆水行舟中,僅同比去年上半年微增了2%。盡管如此,老牌商業(yè)地產(chǎn)商仍在堅守自身的發(fā)展計劃。

  龍湖在中期業(yè)績會上,依然提到了商業(yè)航道,直言每年都會保持10座左右的商場開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場,龍湖也會保持同店同比的提升,整個商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復(fù)合增長。

  今年,龍湖開始有輕資產(chǎn)項目開業(yè),現(xiàn)在總共在手的近130個項目,里面有近20個是輕資產(chǎn)項目,主要分布在杭州、重慶、武漢等城市。

  新城控股、大悅城等也依然將住宅、商業(yè)“雙輪驅(qū)動”,當(dāng)作其穿越周期的核心競爭力。而近兩年,多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營主體,也在港股集中上市,目前萬達(dá)商管正走在IPO的路途中。

  這些輕資產(chǎn)運(yùn)營主體的業(yè)務(wù)范圍不盡相同,除了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理收入,有些主體也涵蓋了住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

  現(xiàn)階段,商業(yè)管理有很大的市場空間,而且行業(yè)集中度較低,競爭格局還未真正形成。作為物管的細(xì)分領(lǐng)域,商管賽道漸漸擁擠,但業(yè)內(nèi)龍頭效應(yīng)不斷顯現(xiàn),已進(jìn)入分化階段。

  高舉高打的時代逝去,“從輕從簡”的方式更受追捧,它有可能是房企突圍的途徑之一。

  來源:樂居財經(jīng) 曾樹佳

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