疑損害中小投資者利益。
坐落于浙江省新昌縣羽林街道新昌大道東路800號，是浙江京新藥業(yè)股份有限公司（以下稱“京新藥業(yè)”或“乙方”）的行政樓。10天后，京新藥業(yè)將在該樓一樓會議室召開2020年第二次臨時股東大會，會議的主題是審議關(guān)于購買物業(yè)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易的議案。由于該議案屬于影響中小投資者利益的重大事項，京新藥業(yè)將對中小投資者表決單獨計票。
此前（6月16日），京新藥業(yè)董事會審議通過了《關(guān)于購買物業(yè)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》，同意以自有資金4.7億元向杭州方佑生物科技有限公司（以下簡稱“杭州方佑”或“甲方”）購買物業(yè)資產(chǎn)。
時間財經(jīng)注意到，該標(biāo)的為待建物業(yè)，交易對象為京新藥業(yè)董事長、實控人呂鋼100%控股公司。據(jù)公告，雙方合同約定，杭州方佑承諾在2024年12月31日前，完成標(biāo)的物業(yè)的權(quán)屬過戶。若逾期超過90日后或如標(biāo)的物業(yè)建設(shè)嚴重不符合京新藥業(yè)的要求，京新藥業(yè)主動解除合同的話，杭州方佑應(yīng)退還全部已付款，并按已付款的萬分之二支付違約金。
按此約定，如果乙方毀約，甲方的違約成最高不會超過 10 萬元。對此，著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝認為：“顯而易見，上述交易的違約賠付標(biāo)準(zhǔn)并不公允，甲方的違約過低，而乙方的違約成本又過高，此舉無疑有損上市公司和中小投資者的權(quán)益。該關(guān)聯(lián)交易或涉嫌變相占用上市公司資金，即甲方以遠低于市場融資成本的費用占用幾個億的預(yù)付款。”
不過，京新藥業(yè)方面否認了該條款，其回復(fù)時間財經(jīng)稱：“公告有誤。待股東大會時，會對相關(guān)條款進行修改。”“如果甲方違約，將從違約日起計算，按乙方累計已付款的每日萬分之二向乙方支付違約金，并不是最高不超過 10 萬元。”
4.7億購買待建房產(chǎn)
6月18日，京新藥業(yè)發(fā)布公告稱，浙江京新藥業(yè)股份有限公司于2020年6月16日召開第七屆董事會第十次會議，審議通過了《關(guān)于購買物業(yè)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》，同意公司以自有資金4.7億元向杭州方佑生物科技有限公司購買物業(yè)資產(chǎn)用于公司杭州研發(fā)平臺、新產(chǎn)業(yè)項目孵化、高端醫(yī)療器械生產(chǎn)及辦公、員工住宿使用。
據(jù)公告，標(biāo)的物業(yè)為甲方待建房產(chǎn)。該項目規(guī)劃總用地面積34，217平方米，總建筑面積139，166.60平方米，其中孵化樓5棟，檢測樓4棟，員工宿舍樓1棟，建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)中心。
雙方交易總建筑面積約38，235.80平方米（暫計數(shù)據(jù)，最終以房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載面積為準(zhǔn)），交易單價12，350元/平方米（不含稅），交易總價為47，221.21萬元（不含稅）。
不過，這或不是最終交易價格。按照合同約定，標(biāo)的物業(yè)竣工驗收交付將在2024年6月30日前完成。也就是說，該物業(yè)交割將在5年之后被重新評估確認價值。公告稱，待標(biāo)的物業(yè)竣工驗收交付后公司將委托第三方專業(yè)評估機構(gòu)對其進行再次評估確認價值，如屆時評估單價與本次成交單價變動差異不超過10%（含10%），則交易單價不做調(diào)整；如屆時評估單價與本次成交單價變動差異超過10%，則最終交易單價由雙方遵照客觀、公平、公允的定價原則另行協(xié)商調(diào)整。
值得注意的是，交易標(biāo)的未來的升值空間極大。據(jù)了解，標(biāo)的物業(yè)位于杭州臨空經(jīng)濟示范區(qū)（蕭山區(qū)南陽街道南興村），區(qū)塊位置為蕭山區(qū)港城大道以北、南陽大道以東、規(guī)劃南義路以南，靠近地鐵1號線南陽大道站，交通便捷。據(jù)政府規(guī)劃，2022年亞運會主會場位于杭州市蕭山區(qū)，2023年底該地區(qū)將形成一定的市政配套規(guī)模，市政配套較完善。
“目前的評估價已將未來升值空間納入估值范圍。”京新藥業(yè)方面表示，如果未來單價升值超過10%，我們會和甲方另行協(xié)商，也希望甲方相應(yīng)進行讓利。
據(jù)上海東洲資產(chǎn)評估有限公司對交易標(biāo)的進行價值分析，其出具了東洲咨報字【2020】第0747號《市場價值分析報告》。結(jié)合納入價值分析范圍的資產(chǎn)特點，采用收益法模擬市場價值分析，本次擬購買標(biāo)的物業(yè)房產(chǎn)的價值分析單價為13，000元/平方米（不含稅）。
公告有誤？
本次交關(guān)聯(lián)交易的對象杭州方佑，為京新控股集團有限公司（以下簡稱“京新控股”）的全資子公司。京新控股為京新藥業(yè)控股股東、實際控制人呂鋼控制的企業(yè)。
天眼查顯示，杭州方佑和京新控股均為呂鋼100%控股企業(yè)。杭州方佑公司成立于2018年7月19日，注冊資金為2億元。
公告稱，杭州方佑主要從事技術(shù)服務(wù)、日用品銷售、辦公設(shè)備租賃服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；住房租賃；物業(yè)管理等，暫無營業(yè)收入。
根據(jù)雙方約定，合同簽訂后，在2020年7月30日前，京新藥業(yè)支付給杭州方佑合同總價款的20%，即人民幣9444.24萬元。
這20%的首付款幾乎與杭州方佑公司的凈資產(chǎn)持平。據(jù)公告，2019年度，杭州方佑公司凈利潤為0.03萬元；截止2020年3月31日，該公司總資產(chǎn)9989.33萬元，凈資產(chǎn)9994.02萬元，凈利潤-0.17萬元。
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