上述接近此次交易的知情人士表示，融創(chuàng)同樣清楚76間酒店并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“可以把酒店資產(chǎn)，理解成融創(chuàng)631.7億元并購的溢價(jià)部分。13家萬達(dá)文旅城的確是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售給融創(chuàng)的土地價(jià)格也非常低。不過，王健林不可能只賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包賣給融創(chuàng)。”
三年前，當(dāng)融創(chuàng)并購綠城時(shí)，融創(chuàng)便把綠城酒店資產(chǎn)即被當(dāng)做資金沉淀大戶，建議剝離處置。騰訊財(cái)經(jīng)獲悉，此次76間萬達(dá)酒店同樣存在出售或引入投資方等資產(chǎn)調(diào)整的可能性，以便為融創(chuàng)注入現(xiàn)金流。
融創(chuàng)公告顯示，13家萬達(dá)文旅城和76間萬達(dá)酒店仍由萬達(dá)經(jīng)營管理，融創(chuàng)將派駐財(cái)務(wù)經(jīng)理，并負(fù)責(zé)物業(yè)的銷售工作。而負(fù)責(zé)銷售的物業(yè)項(xiàng)目部，將由融創(chuàng)派駐項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員和成本人員。
此外，13家萬達(dá)文旅城的管理成本由融創(chuàng)旗下一方承擔(dān)，融創(chuàng)每年向萬達(dá)支付管理咨詢費(fèi)5000萬元，萬達(dá)的管理期限系20年。這意味著融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元，連續(xù)支付20年，總共約130億元。
三、萬達(dá)為何將資產(chǎn)售予融創(chuàng)，而非萬科？
萬達(dá)與融創(chuàng)的此次并購，金額達(dá)到631.7億元。這是中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模并購。
據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，萬達(dá)之所以出售這兩筆資產(chǎn)，一方面是希望降低萬達(dá)自身的負(fù)債率并回籠現(xiàn)金，一方面不希望萬達(dá)在回歸A股時(shí)被劃入房地產(chǎn)板塊，另一方面系萬達(dá)希望通過此次出售資金徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
那么，萬達(dá)為何將這兩筆資產(chǎn)出售給融創(chuàng)，而非售予萬科等其他房地產(chǎn)企業(yè)？
一位接近王健林的分析人士指出，萬達(dá)將資產(chǎn)出售給融創(chuàng)，或是王健林的多番權(quán)衡之舉。
“萬達(dá)曾經(jīng)也是比肩萬科、恒大的一線房企，將資產(chǎn)賣給他們，未免心有不甘。”這位分析人士指出，“如今萬達(dá)把這些資產(chǎn)賣給融創(chuàng)，并不丟人。融創(chuàng)已經(jīng)是銷售規(guī)模排名國內(nèi)前7的房企，同時(shí)愿承接萬達(dá)的酒店資產(chǎn)，另外還可推動(dòng)融創(chuàng)在銷售規(guī)模上與萬科、恒大一比高下。王健林何樂而不為呢？”
萬科年報(bào)顯示，截止2016年年底，按公司權(quán)益計(jì)算的建筑面積約1892.2萬平方米。融創(chuàng)同期的權(quán)益土地儲(chǔ)備約為4973萬平方，系萬科同期土地儲(chǔ)備的2.6倍左右。
2017年5月份的一次電話會(huì)議上，萬科方面在回答“今年的拿地計(jì)劃怎樣”時(shí)表示，前5個(gè)月公司拿地相對于銷售要保守一些，如果今年公司新增項(xiàng)目仍小于銷售，土地儲(chǔ)備進(jìn)一步下降，對于未來的增長會(huì)有影響。
不過，融創(chuàng)并購拿地策略并未放緩。騰訊財(cái)經(jīng)查閱融創(chuàng)上半年公告獲悉，其今年上半年通過并購天津星耀五洲等項(xiàng)目，新增可售土地面積約600萬平方米。加之此次收購萬達(dá)系列資產(chǎn)獲得的4973萬平方米，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備超過1億平方米，對比中國房企排名前三的恒大、碧桂園和萬科，該數(shù)據(jù)僅次于恒大與碧桂園，遠(yuǎn)超萬科。
在土地儲(chǔ)備決定房企未來市場規(guī)模的當(dāng)下，上述分析人士調(diào)侃道：“王健林這是把孫宏斌送去跟郁亮（萬科董事局主席、CEO）就銷售規(guī)模進(jìn)行戰(zhàn)斗。”
融創(chuàng)在2016年全年錄得合同銷售金額達(dá)到約1506億元，同比增幅分別高達(dá)120%。2017年上半年，融創(chuàng)又錄得合同銷售額約1100億元，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績將超過3000億元。而去年排名前三的房企恒大、萬科、碧桂園，銷售規(guī)模均突破三千億元，2017年上半年銷售額分別是2409億元、2727億元、2842億元。
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