2017年7月11日，融創(chuàng)中國(guó)（1918.hk）就631.7億元并購(gòu)萬(wàn)達(dá)13家文旅城和76間酒店之事宜，發(fā)布詳細(xì)公告。
公告詳解了此次交易的資產(chǎn)對(duì)價(jià)、并購(gòu)流程和付款方式，其中13家萬(wàn)達(dá)文旅城凈值334.5億元，交易對(duì)價(jià)295.75億元。這相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)出售13家文旅城的溢價(jià)僅1.19倍，而76間酒店的賬面凈值與融創(chuàng)的交易對(duì)價(jià)等同，無(wú)任何溢價(jià)。
融創(chuàng)之所以愿意收購(gòu)萬(wàn)達(dá)76間并不算優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)，同樣是此次并購(gòu)值得關(guān)注的問題。一位接近此次交易的知情人士表示，“王健林（萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)）不可能只賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包賣給融創(chuàng)。”
另外，融創(chuàng)付給萬(wàn)達(dá)的第四筆款項(xiàng)——296億元（與融創(chuàng)并購(gòu)萬(wàn)達(dá)13家文旅城的對(duì)價(jià)相等），系由萬(wàn)達(dá)一方提供。對(duì)此，接近此次交易的知情人士透露，不管是王健林還是孫宏斌，都想做成這筆并購(gòu)，“王健林想賣，孫宏斌想買，但孫宏斌需要資金支持，因此王健林答應(yīng)提供貸款。”
待該筆收購(gòu)徹底敲定，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備將超越萬(wàn)科，達(dá)到1億平方米。中國(guó)排名前五房企的銷售規(guī)模格局，有望因此次并購(gòu)發(fā)生改變。
截止7月11日上午港股收盤，融創(chuàng)中國(guó)（1918.hk）16.34港元每股，漲幅10.41％。
一 、萬(wàn)達(dá)為何提供296億貸款予融創(chuàng)
融創(chuàng)公告顯示，這631.7億元的并購(gòu)款，將分作四筆支付。
第一筆25億元于昨日，即7月10日，融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)簽署框架協(xié)議時(shí)已經(jīng)支付完成；
第二筆支付將發(fā)生在7月31日或之前，融創(chuàng)在完成對(duì)收購(gòu)標(biāo)的盡職調(diào)查并與萬(wàn)達(dá)簽署正式并購(gòu)協(xié)議后，再行支付126.34億元；
第三筆支付將發(fā)生在萬(wàn)達(dá)將標(biāo)的權(quán)益完全轉(zhuǎn)移給融創(chuàng)，且融創(chuàng)就就此次并購(gòu)獲股東大會(huì)通過之后90日內(nèi)，支付款項(xiàng)為335.95億元；
最后一筆支付最值得關(guān)注：融創(chuàng)公告顯示，在萬(wàn)達(dá)收到第三筆款項(xiàng)5個(gè)工作日后，通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放一筆296億元的貸款，期限三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率。融創(chuàng)在收到這筆貸款2日內(nèi)，向萬(wàn)達(dá)支付余款295.75億元。這筆貸款與萬(wàn)達(dá)13家文旅城的交易對(duì)價(jià)等同。
騰訊財(cái)經(jīng)獲悉，上述296億元貸款系委托貸款，資金由萬(wàn)達(dá)提供，銀行僅充當(dāng)貸款通道。
萬(wàn)達(dá)為何愿貸如此巨額給融創(chuàng)，助后者完成收購(gòu)？
一位接近此次交易的知情人士透露，交易雙方都比較厚道，不管是王健林還是孫宏斌，都想做成這筆并購(gòu)，“王健林想賣，孫宏斌想買，但孫宏斌需要資金支持，因此王健林答應(yīng)提供貸款。”
對(duì)于外界推測(cè)此筆貸款可能是明債實(shí)股的說法，這位知情人士予以否認(rèn)，“沒有那么多陰謀論，（萬(wàn)達(dá)）給錢，（融創(chuàng)）哪兒有不要的道理？”
融創(chuàng)董事局主席孫宏斌對(duì)外表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截止2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
騰訊財(cái)經(jīng)梳理融創(chuàng)2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截止2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元，除卻178億元的受限資金之外，融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。不過，520億元非受限資金當(dāng)中，僅46億元來自經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他近400億元?dú)w因于借貸收入。
加之融創(chuàng)向萬(wàn)達(dá)借款296億元不難發(fā)現(xiàn)，借貸是支撐融創(chuàng)賬面現(xiàn)金數(shù)字以及此次大手筆收購(gòu)的關(guān)鍵要素之一。
截止2016年年底，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到121%。
接近融創(chuàng)的消息人士回應(yīng)，融創(chuàng)的資金鏈目前安全，“比如說，融創(chuàng)今年6月的單月合同銷售額已經(jīng)達(dá)到285.4億元，現(xiàn)金流還是有保障的。”
二、融創(chuàng)為何要買不賺錢的酒店
此次并購(gòu)的標(biāo)的當(dāng)中，13家萬(wàn)達(dá)文旅城標(biāo)91%的權(quán)益資產(chǎn)凈值系248.83億元，交易對(duì)價(jià)系295.75億元，溢價(jià)46.92億元。
融創(chuàng)公告顯示，13家萬(wàn)達(dá)文旅城總建筑面積約5897萬(wàn)平方米，可售面積達(dá)到4973萬(wàn)平方米，占總建筑面積的84%。以樓面價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)此次收購(gòu)的每平方米樓面價(jià)系5947元。
融創(chuàng)通過此次收購(gòu)增加的土地儲(chǔ)備，逼近其去年一年新增的5394萬(wàn)平方米。
關(guān)鍵還在于，這13家萬(wàn)達(dá)文旅城大多位于青島、重慶、成都、濟(jì)南、昆明、海口等核心二線城市。隨著2016年房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，房企在上述城市拿地成本已經(jīng)畸高。
融創(chuàng)并購(gòu)的萬(wàn)達(dá)76間酒店，截止2017年7月30日，資產(chǎn)凈值335.95億元。融創(chuàng)付出的交易對(duì)價(jià)同系335.95億元，并無(wú)溢價(jià)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)對(duì)此認(rèn)為，大量持有酒店并非開發(fā)商的主流選擇，“酒店資產(chǎn)沉淀資金大，周轉(zhuǎn)慢，經(jīng)營(yíng)上由于國(guó)際管理品牌的強(qiáng)勢(shì)也通常沒有太大想象力。近些年隨著酒店業(yè)行情變差，現(xiàn)金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那么強(qiáng)了，市場(chǎng)上多的是拋售酒店資產(chǎn)的消息。”
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