遠(yuǎn)眺星耀五洲。融創(chuàng)用102.54 億元，獲得了一個(gè)未售計(jì)容面積235 萬(wàn)平方米的超大盤。
廢棄建筑物的內(nèi)景，鋼筋水泥裸露。
半建成區(qū)域內(nèi)的高層建筑。
向遠(yuǎn)處看去，到處是未完工的建筑物。
閑置多年的廣場(chǎng)底層已被積水浸透。
6月3日，靠近星耀五洲售樓中心的萬(wàn)人和平廣場(chǎng)一側(cè)，停車位幾乎被占滿。門口的保安不時(shí)向來(lái)者解釋，“售樓中心目前不對(duì)外開放，公司正在進(jìn)行業(yè)務(wù)交接。”
一個(gè)月前，這里可能還是全天津最冷清的樓盤。自2012年停工以來(lái)，這個(gè)曾位列天津市20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的爛尾樓盤，重新回到人們的視野中。
5月12日晚，一則收購(gòu)公告稱，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）擬收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。這可謂是一份重量級(jí)公告：公告中前者的掌門是地產(chǎn)大佬孫宏斌，后者則是當(dāng)年為開發(fā)星耀五洲而成立的項(xiàng)目公司。在這102.54億元的收購(gòu)價(jià)中，股權(quán)代價(jià)為38.77億元，需要償還第三方投資者的借款及利息分別為54.82億元和8.95億元。星耀五洲項(xiàng)目未售計(jì)容面積235萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)相當(dāng)于4363元/平方米。也就是說(shuō)，融創(chuàng)僅用102.54億元，就獲得了一個(gè)235萬(wàn)平方米的超大盤。
一石激起千層浪。業(yè)主、購(gòu)房者、中介、物業(yè)人員等，開始越來(lái)越頻繁地出現(xiàn)在小區(qū)及周邊。更讓大家好奇的是，這個(gè)當(dāng)年風(fēng)光無(wú)限的項(xiàng)目，是如何成為天津“最著名”爛尾樓的？偃旗息鼓5年后，為何是融創(chuàng)接盤？融創(chuàng)真的能讓這個(gè)項(xiàng)目起死回生嗎？
2017年6月3日至5日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地探訪星耀五洲。
爛尾的別墅區(qū)域，臨時(shí)搭建的大門銹跡斑斑。
建成區(qū)域不遠(yuǎn)處的湖邊雜草叢生。
附近農(nóng)戶在荒地上放養(yǎng)牛群。
小區(qū)交通不便，僅有兩趟公交車經(jīng)過(guò)。
四輪信托募資后資金鏈仍斷裂
時(shí)間回到2007年。云南星耀集團(tuán)通過(guò)旗下的天津星耀，擊敗來(lái)自京滬等地的多家上市公司，以62.9億元的總價(jià)，拿下天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖地塊。這片包含4100畝陸地和7000畝水面的土地，被規(guī)劃成一個(gè)縮微版“世界”——擁有歐亞、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板塊，以各大洲人文特色來(lái)定位和設(shè)計(jì)。
對(duì)于當(dāng)年面積和總價(jià)的“雙料地王”，政府部門可謂是全力支持。星耀五洲于2008年被列為天津市20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，津南區(qū)政府也搬遷至八里臺(tái)鎮(zhèn)。
然而，在看似風(fēng)光無(wú)限的背后，隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
早在星耀集團(tuán)拿地后不久，外界就有了質(zhì)疑之聲。業(yè)內(nèi)估計(jì)，完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，至少要投資200億元以上。當(dāng)時(shí)的星耀集團(tuán)，總資產(chǎn)只有大約120億元，年產(chǎn)值20余億元。
在該地塊土地出讓合同中，對(duì)開發(fā)商有如下規(guī)定：30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；簽約3個(gè)月內(nèi)開工；3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%；5年內(nèi)所有項(xiàng)目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面積至少要50萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額約40億元。
項(xiàng)目動(dòng)工的2008年，樓市開始進(jìn)入低迷期，加之星耀五洲高達(dá)每平方米約2000元的樓面地價(jià)（碧桂園一年后同在八里臺(tái)鎮(zhèn)拿下的地塊樓面地價(jià)約合每平方米740元，星耀五洲附近其他三個(gè)樓盤也比其低不少）影響了項(xiàng)目的銷售，2009年星耀五洲僅實(shí)現(xiàn)銷售額18.8億元，和開盤之前星耀集團(tuán)董事長(zhǎng)顏語(yǔ)預(yù)計(jì)的30億元相比，差了近四成；2010年，星耀五洲的銷售額更是降至9.85億元。事實(shí)上，即使是銷售額最高的2009年，18.8億元的收入也難以覆蓋當(dāng)年的33億元借款本金和13億元利息。
不過(guò)，云南前首富顏語(yǔ)堅(jiān)信自己有破題之道。為了繼續(xù)開發(fā)，顏語(yǔ)將土地使用權(quán)全部抵押，拉來(lái)實(shí)力更雄厚的中信信托，募資30億元，雖然該信托計(jì)劃于2008年8月提前終止，但同年9月25日，由中信信托作為受托人進(jìn)行另一信托計(jì)劃生效，規(guī)模達(dá)68.9億元。
雖然資金看似源源不斷，但一個(gè)項(xiàng)目先后出現(xiàn)兩個(gè)信托計(jì)劃的資金投入，被外界質(zhì)疑有“借新債還舊債”之嫌。
此后，為了解決與此項(xiàng)目有關(guān)的債務(wù)和利息，星耀集團(tuán)又在2009年、2010年再次通過(guò)兩個(gè)信托項(xiàng)目募資。盡管歷經(jīng)4次“連環(huán)信托”，星耀五洲仍無(wú)法解決資金問(wèn)題，施工步伐越來(lái)越慢，至2012年上半年全面停工。此時(shí)，只有北美板塊和部分歐亞板塊完成建設(shè)，據(jù)媒體估算，僅占該地塊不到1/3的體量。
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