借道外來資本實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)
萬科早在2009年已透露布局商業(yè)地產(chǎn)的想法，至2010年，萬科在深圳、北京等數(shù)個(gè)大型城市成立商管公司，正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但在企業(yè)發(fā)展本身，住宅開發(fā)始終是主角，多年來萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不溫不火。
2014年，萬科提出“城市配套辦事商”的十年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的探索與發(fā)展。經(jīng)過近三年發(fā)展，萬科商業(yè)路徑已初步成熟。目前，萬科商業(yè)主要分為四條產(chǎn)品線：萬科廣場、萬科里、萬科紅和萬科2049。
收購印力是迄今為止，萬科商業(yè)地產(chǎn)布局中最關(guān)鍵的一筆。據(jù)萬科披露，公司自2016年1月起與黑石展開洽商，收購印力的交易于2016年6月21日獲得公司董事會(huì)審議通過。2016年8月21日，萬科企業(yè)通過公告形式收購細(xì)節(jié)，但最后的股權(quán)交割完成是在2016年10月31日。
值得一提的是，收購印力一案，萬科也選擇了與招商銀行合作。萬科通過間接全資附屬公司Vanke SPV持有50%權(quán)益的子公司與招商銀行旗下的招銀國際設(shè)立的CMBI SPV組成的合資公司作為有限合伙人，再伙同其他兩名合伙人共同設(shè)立基金去收購印力股權(quán)。
萬科旗下商業(yè)將與印力集團(tuán)進(jìn)行整合，萬科在商業(yè)運(yùn)營上的目標(biāo)與野心也凸顯：打造中國領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)。
印力是全國第三大商業(yè)管理集團(tuán)，截至目前印力累計(jì)投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過60個(gè)，目前管理的資產(chǎn)總規(guī)模逾300億元，持有并管理超過30個(gè)“印象”系列購物中心，重點(diǎn)分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，總建筑面積超過430萬平方米。
2月16日，萬科舉行收內(nèi)部會(huì)議，并公布萬科地產(chǎn)、印力兩個(gè)團(tuán)隊(duì)的整合事宜，印力董事長丁力業(yè)將接替丁長峰成為萬科商業(yè)新負(fù)責(zé)人。
商業(yè)地產(chǎn)比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)更加“重”，大量投資前置，回報(bào)周期長、融資量大且期限長，大量的資金沉淀考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈強(qiáng)壯度。
萬科管理層曾在多個(gè)場合談及商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化。收購印力后，萬科商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化終于走出重要的一步。
萬科表示，組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于投資收購公司所擁有的成熟商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。而投資基金的良好運(yùn)行將有助于公司獲得良好的回報(bào)，并有可能推動(dòng)公司商業(yè)地產(chǎn)資源整合，形成新的增長點(diǎn)。
根據(jù)此前公告，投資基金各參與方已同意委托印力或其下屬公司運(yùn)營管理上述標(biāo)的資產(chǎn)包。
以投資基金的方式持有商業(yè)物業(yè)，是商業(yè)地產(chǎn)走向資產(chǎn)證券化的必然路徑。盡管成熟的項(xiàng)目被基金介入后有被“分走利潤”的可能，但張宏偉認(rèn)為，應(yīng)該更看重基金的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、提高資金利用效率的功能。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，地產(chǎn)基金介入商業(yè)地產(chǎn)并非百利而無一害，此類基金更看重的是地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益狀況，但往往商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的更新?lián)Q代頻率很大，如果中途發(fā)生意外，合伙人在招商期或者成熟期會(huì)退出，會(huì)損害商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整。（第一財(cái)經(jīng) 丨記者 陳淑貞）
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