下了大功夫的調(diào)整
要轉(zhuǎn)型并不易，道路要走寬的背后，綠地也不得不對房地產(chǎn)主業(yè)做出新思考�，F(xiàn)在，有一件事情確認無疑，綠地房地產(chǎn)主業(yè)的天平已經(jīng)傾向了住宅。
土地儲備端的表現(xiàn)已經(jīng)十分明顯，綠地2016年拿下68個項目，權(quán)益建面1468萬平方米，在新增的土地儲備中住宅項目占比69%。在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，一二線重點城市項目占比86%。
從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅的比重正在趕超商辦。按照中信建投的研報，2014-2016年的三年間，綠地住宅的比重分別為46%、51%-64%。商辦則分別占比54%、49%-36%，呈現(xiàn)下降。
綠地董秘辦方面的總結(jié)，這正是按照市場、按照人口流動的需要，向一二線城市、向住宅為主所進行的調(diào)整。反映在全年業(yè)績中，一線城市項目貢獻了銷售額占比的31%，其中上海地區(qū)以438億元的銷售金額奪下區(qū)域第一。
張玉良認為這是綠地下了大決心的調(diào)整。因為商辦市場變天了。當天，他自己也向股東坦承，近兩年辦公樓需求下降后，綠地辦公樓退單量也在增大。
按照張玉良自己的介紹，自去年四季度以來，綠地在去庫存和重運營兩個維度上進行了強化突出。對于在建的和已建的商辦項目，綠地通過市場的需求進行改變。對于資產(chǎn)回報率比較低的商辦項目，轉(zhuǎn)向運營。
在控制成本上，綠地也下了大工夫。特別是對一些標準化的產(chǎn)品，張玉良給出了硬性指標—一定要在采購環(huán)節(jié)上降成本，提高收益，縮短開工到交付的時間。
裝修對產(chǎn)品溢價的帶動，張玉良看在眼里，不過對比同行，他認為綠地住宅項目全裝修比例比較低。“所以這兩年里，綠地在加大全裝修比例的房子。未來要實現(xiàn)10%-20%的數(shù)量增長。在成本控制上，通過集中采購的方式可以給消費者帶來附加價值，從而進一步促進銷售。”張玉良說道。
加強資產(chǎn)回報率則是另外一方面，按照他的介紹，綠地接下來還要做辦公REITs，在控制好成本后，這部分資產(chǎn)投資回報率有望從現(xiàn)在的3%達到至少5%。另外，綠地也在大規(guī)模推酒店式公寓，通過酒店式公寓的經(jīng)營跟REITs變現(xiàn)，來解決資產(chǎn)回報率跟銷售利潤率低的問題。
在股東大會上，他不忘再次為綠地未來的發(fā)展做了定調(diào)。接下來，繼續(xù)深度的調(diào)整無疑還會繼續(xù)，另一方面，綠地也要進入其口中的“恢復性地增長”。
“這是我們自己給自己定的目標，也是政府對類似綠地一樣的國有企業(yè)的要求。”張玉良向股東尋求對綠地的寬容，“綠地在地方國有企業(yè)中的增長算比較快，特別是在速度上。當然，在行業(yè)中，綠地算不上好。但我們自身在深度調(diào)整中，效益的體現(xiàn)也需要一定的時間。”
站在新的發(fā)展階段，綠地也向2017年小心喊話—今年土地投資預算是1100億元，在去年的基礎(chǔ)上僅增加50億元。對政策嗅覺極其敏銳的綠地知曉，既謀發(fā)展，又有克制，謀定而后動才有希望在樓市大周期中勝出。
一系列優(yōu)化，還在綠地內(nèi)部強勢推行。在架構(gòu)上調(diào)整已經(jīng)展開。此前，一部分單一做房地產(chǎn)開發(fā)的事業(yè)部，變身成為了以房地產(chǎn)為主業(yè)，整合了“大基建、大金融、大消費”等板塊的區(qū)域管理總部。其中，京津冀、西北、西南、江蘇和中原五大區(qū)域管理總部，是新設(shè)立的典型。
這位已經(jīng)60歲的掌門人，去年開始也抓起了干部培訓，并提拔了一批80后的年輕團隊。他希望綠地能有一批年輕的血液注入，從而能更好推進綠地的轉(zhuǎn)型。
不過，另一方面，他也坦承綠地員工的薪酬在行業(yè)里面并不算高。“我們最近有30位左右的第二層和第三層級的人員離職，按照人事部提供給我的數(shù)據(jù)，平均工資上，他們的收入并不算高。”張玉良無奈說道。
共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁
綠地珠江違規(guī)售房遭罰 整改期間暫停網(wǎng)簽?zāi)玫劂y行授信
綠地集團無證售房 將面臨資質(zhì)降級、暫停網(wǎng)簽等重罰
綠地2016營收同比增19% 將儲備10到15個特色小鎮(zhèn)項目
萬科綠地保利負債均超3千億 136家房企負債直逼5萬億
海利普——美國移民名額告急！洛杉磯綠地項目僅剩10個名額
搜索更多: 綠地
