“綠地未來將有哪些措施來提升盈利水平和發(fā)展質(zhì)量？”
“土地成本在持續(xù)增加后，綠地有哪些降本增效的措施？”
“綠地對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)是如何做戰(zhàn)略思考的？”
……
這是在5月16日下午的上海綠地會(huì)議中心B1層會(huì)議室里。左三列，右三列，參加綠地控股（600606.SH，以下簡稱“綠地”）2016年度股東大會(huì)的22名股東，向綠地總裁張玉良發(fā)出的層層追問。
股東對(duì)綠地的困惑遠(yuǎn)非意氣之爭(zhēng)，而是綠地在過去兩年時(shí)間里放緩規(guī)模擴(kuò)張腳步進(jìn)入深度調(diào)整期所產(chǎn)生的諸多結(jié)果之一。外界困惑，要從原先的單一房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的綠地，接下來是否會(huì)走得順利、行得穩(wěn)妥。
張玉良坐在中間的一張桌前，朝向股東，整個(gè)解答環(huán)節(jié)，面帶微笑，語調(diào)平靜，當(dāng)然，他也并不避諱綠地的短板。
就在會(huì)議召開前一刻，他還跟綠地幾位董事們吐露心聲，未來市場(chǎng)的不確定性也令他有所忐忑，“中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)行深度的調(diào)整和變革，有些區(qū)域市場(chǎng)的變化甚至是顛覆性的。有些不確定性企業(yè)也沒法掌握，導(dǎo)致有的工作也難以預(yù)測(cè)，大家也不知道明天會(huì)發(fā)生什么。”張玉良說道。
但并不代表張與綠地就此束手無策。
“董事會(huì)和經(jīng)營班子還是比較一致地認(rèn)為，只要結(jié)構(gòu)調(diào)整得好，總體上還是有發(fā)展空間和市場(chǎng)的。”張玉良對(duì)股東們判斷。
骨感的轉(zhuǎn)型
綠地在轉(zhuǎn)變。它過去的標(biāo)簽是張玉良，現(xiàn)在的標(biāo)簽則是張玉良親手勾畫的綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
具體到細(xì)化類別，則是一手抓房地產(chǎn)主業(yè)，一手拓展大基建、大金融和大消費(fèi)。這個(gè)故事講了兩年，也是當(dāng)下任何一家房地產(chǎn)公司不曾有過的轉(zhuǎn)型，綠地走得有點(diǎn)孤獨(dú)。
開篇是良好的。反映在賬面上是業(yè)績的總體增長。按照2016年年報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2474億元，同比增長19%；利潤總額144億元，同比增長37%。
只不過在總體凈利率和房地產(chǎn)毛利率上，目前表現(xiàn)并不樂觀。按照年報(bào)顯示，總體凈利潤率僅為3.8%，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，毛利率為20.65%，更是同比減少3.6%。這引來了當(dāng)天一位股東的不滿和質(zhì)疑。
“尖銳的問題是好事情。”張玉良直面股東的質(zhì)疑，“有助于我們下功夫，對(duì)短板進(jìn)行改進(jìn)。”
在張玉良看來，原因包含多方面，一是業(yè)務(wù)構(gòu)成的改變，比如綠地已經(jīng)壓縮了能源行業(yè)，轉(zhuǎn)向在大基建和大金融上發(fā)力。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特性，綠地之前的戰(zhàn)略發(fā)展中有一大部分商辦項(xiàng)目的占比。區(qū)別住宅的短平快開發(fā)，商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長，此外，這些轉(zhuǎn)入經(jīng)營的商辦資產(chǎn)，在并表時(shí)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則上也并不占優(yōu)勢(shì)。
但這并不在本質(zhì)上影響綠地對(duì)協(xié)同的強(qiáng)調(diào)。事實(shí)上，協(xié)同，早已是綠地十個(gè)字的工作主線之一，剩下的八個(gè)字是轉(zhuǎn)型、改革、創(chuàng)新、風(fēng)控。雖然走得孤獨(dú)，張玉良仍清醒認(rèn)識(shí)到這條路的價(jià)值和對(duì)于綠地當(dāng)下及未來的意義。
“注重產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，是綠地和其他企業(yè)比較大的區(qū)別。綠地的協(xié)同包含對(duì)內(nèi)對(duì)外的協(xié)同。”張玉良當(dāng)天對(duì)股東解釋。
張玉良向股東們講明了當(dāng)中的邏輯：綠地的大基建，大金融和大消費(fèi)跟房地產(chǎn)主業(yè)有著極高的關(guān)聯(lián)度，為的是進(jìn)一步做強(qiáng)主業(yè)，助力主業(yè)在資源獲取能力上有進(jìn)一步的增強(qiáng)。
協(xié)同，帶來的是土地資源獲取上的直接受益。按照張玉良的盤算，大基建和主業(yè)的協(xié)同，是綠地在參與市政道路一體化開發(fā)、小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中的加分項(xiàng)，有了大基建綠地增強(qiáng)了在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中對(duì)沿線土地資源的獲取開發(fā)能力；在大消費(fèi)上，隨著跨境電商領(lǐng)域的涉足鋪成，綠地由此獲得了建設(shè)進(jìn)口商品配套中心的地塊�，F(xiàn)在，綠地進(jìn)口商品直銷實(shí)體門店G-Super正在加速布點(diǎn)布局中；至于大金融，直接能為拿地補(bǔ)血。
“綠地在把房地產(chǎn)主業(yè)向產(chǎn)業(yè)延伸，重產(chǎn)業(yè)重運(yùn)營，另一方面也在強(qiáng)調(diào)要向獲取配套資源能力上做延伸。”張玉良直言。他希望綠地能培育關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，甚至是形成千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)，“這是綠地的追求。”
為此，就在上月，“千億綜合產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略”成為了綠地2017年四大戰(zhàn)略重點(diǎn)之一。
大基建的快速擴(kuò)張，給了綠地造千億級(jí)產(chǎn)業(yè)的底氣。按照2016年財(cái)報(bào)顯示，綠地的大基建全年新簽合同金額971億元，同比大幅增長52%，全年成功并購了江蘇省建、博大綠澤等一批實(shí)力基建企業(yè)，已初步形成“覆蓋投融建造管、布局東西南北中”的基建產(chǎn)業(yè)版圖。
捷報(bào)還在陸續(xù)傳來，2017年一季度，綠地成功中標(biāo)杭州灣PPP二期項(xiàng)目，并先后簽約河南高速公路、儀征棗林灣生態(tài)園等一批項(xiàng)目，新簽項(xiàng)目總金額418億元，同比大幅增長471%。目前正在推進(jìn)的南京地鐵5號(hào)線、杭州灣PPP一期等已落地項(xiàng)目已經(jīng)取得節(jié)點(diǎn)性進(jìn)展。
綠地還在為自己打開一扇又一扇新的窗，特色小鎮(zhèn)；基建PPP “大平臺(tái)、大項(xiàng)目、大聯(lián)動(dòng)”；校企合作切入高成長產(chǎn)業(yè)。
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