想要做大并非易事。碧桂園攻進(jìn)一線，首要面對的問題就是土地的獲取，一線城市土地市場競爭尤為激烈，地價(jià)高企，無形中增加了其打開一線市場的難度。
2015年10月，碧桂園北京區(qū)域聯(lián)手中國金茂首度競得北京豐臺兩宗地塊，樓面價(jià)最高逼近3萬元/平方米，但經(jīng)過測算后，認(rèn)為超出了可以承受的價(jià)格，碧桂園最終選擇退地。
“碧桂園希望做一個(gè)成一個(gè)，賺錢才做，不賺錢的項(xiàng)目不要。寧少買一塊地，不錯(cuò)買一塊地。北京那個(gè)項(xiàng)目不做是三天睡不著覺，如果做了就是三年睡不著覺。”關(guān)于退地，朱榮斌曾如此解釋說。
此后，深圳區(qū)域和北京區(qū)域一直未獲取土地，區(qū)域一把手相繼離職。2016年下半年開始，為了便于管理，碧桂園一線事業(yè)部深圳區(qū)域和集團(tuán)惠深區(qū)域深圳片區(qū)合并，依然面向深圳市場；一線事業(yè)部北京區(qū)域和集團(tuán)環(huán)北京區(qū)域公司合并，面向北京及環(huán)北京市場。一線事業(yè)部僅剩的上海區(qū)域和廣州區(qū)域則劃歸為集團(tuán)一級區(qū)域，由集團(tuán)統(tǒng)一管轄。至此，碧桂園一線城市事業(yè)部正式取消。“取消一線事業(yè)部，把這兩個(gè)區(qū)域并入到集團(tuán)里面去，也是考慮到公司的統(tǒng)一管理以及發(fā)揮規(guī)模和平臺優(yōu)勢。統(tǒng)一歸集團(tuán)管理后，集團(tuán)15大中心和強(qiáng)大的后臺系統(tǒng)能夠支持一線區(qū)域公司更好地發(fā)展。原來的一線事業(yè)部像一支突騎型團(tuán)隊(duì)，相對來說是沒有后方的，當(dāng)我們在上海已經(jīng)突擊到了這么多項(xiàng)目后，接下來面臨的問題是怎么樣能夠基于碧桂園，同時(shí)又能夠超越原有產(chǎn)品體系和運(yùn)營能力，來打造真正適合一線城市的產(chǎn)品體系。”高斌強(qiáng)調(diào)，一線事業(yè)部取消后，目前調(diào)整后的一線架構(gòu)較為穩(wěn)定，上海區(qū)域不會取消，碧桂園積極拓展一線市場的戰(zhàn)略也不會改變。
5月11日，碧桂園一紙公告宣布，朱榮斌因需要更多時(shí)間陪伴和照顧家庭選擇辭職。
對于存在了近2年的一線事業(yè)部，高斌評價(jià)說，它存在的意義并不在于為一線城市貢獻(xiàn)了多大的業(yè)績，而是將碧桂園的戰(zhàn)略關(guān)注點(diǎn)擴(kuò)展到一二線：“在一線事業(yè)部持續(xù)地發(fā)展下，它帶動(dòng)了集團(tuán)對于一二線價(jià)值的回歸。”
戰(zhàn)略構(gòu)成
對于跨過三千億門檻的碧桂園來說，不可或缺的一線市場或許將扮演更為重要的角色。“原來我們稱一線市場是戰(zhàn)略補(bǔ)充，但當(dāng)公司達(dá)到三四千億的規(guī)模之后，一線市場必定會成為我們很重要的戰(zhàn)略構(gòu)成，有可能會占到我們整體業(yè)務(wù)的百分之三十甚至是四十的比例。”高斌對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者說道。
一份來自碧桂園2017年經(jīng)營分析會的報(bào)告顯示，楊國強(qiáng)和總裁莫斌曾對一線事業(yè)部有明確要求：期望做更多的舊城改造、要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，不是一年、兩年的事情，做三年、五年都可以。碧桂園對一線城市的定位是戰(zhàn)略性的決定，2017年內(nèi)完成同集團(tuán)各大中心的接軌，5年內(nèi)，各區(qū)域要成為各自一線城市市場的老大。
參與舊改將是碧桂園在四個(gè)一線城市的主要發(fā)展方向之一，此前深圳區(qū)域在舊改方面已有不少成果。碧桂園集團(tuán)副總裁、滬蘇區(qū)域總裁謝金雄透露，2016年開始，碧桂園在上海已接洽了一些舊改項(xiàng)目：“在上海這樣的城市要有不同的打法，如果是按照舊的思路，根本沒辦法立足。所以我們老板很開明，讓我們在北上廣深這樣的城市必須去參與舊改，可能周期會長一點(diǎn)，但是你想將來有大的項(xiàng)目或者標(biāo)桿的項(xiàng)目，你必須走這一條路。”
據(jù)悉，由于舊改項(xiàng)目存在周期長、資金沉淀較多等問題，涉及到此類項(xiàng)目，碧桂園要求項(xiàng)目立項(xiàng)之際就針對性地出臺相關(guān)激勵(lì)政策，適度拉長整體資金組合和運(yùn)營周期。
在土地投資方面，自2016年開始，碧桂園在一線市場的拓展戰(zhàn)略是多個(gè)區(qū)域競爭，充分鼓勵(lì)開拓市場，調(diào)動(dòng)一切可以調(diào)動(dòng)的資源拿地。以上海為例，面向上海市場，就有上海、滬蘇、滬浙、浙江、江蘇和蘇州六個(gè)區(qū)域公司。“最關(guān)鍵還是北上廣深的蛋糕太吸引人了，所以開閘讓大家都進(jìn)來，看誰有能力去把它攻下來。公司期待我們在上海能有更大的份額，但是確實(shí)上海這個(gè)市場很難，我主動(dòng)和老板說，多放些人進(jìn)來，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。”謝金雄認(rèn)為，多區(qū)域競爭拿地能讓碧桂園更快地進(jìn)入一線城市。
但充分競爭并不意味著無序拿地。雖然上述六個(gè)區(qū)域都可以進(jìn)入上海市場，但是碧桂園集團(tuán)規(guī)定，所有公開市場的招拍掛項(xiàng)目必須一律由上海區(qū)域獲取，收并購類項(xiàng)目則是六個(gè)區(qū)域均能參與。
當(dāng)然，從碧桂園進(jìn)軍一線城市的現(xiàn)有表現(xiàn)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到楊國強(qiáng)的要求。
“他經(jīng)常說十塊地里面做一塊地，也就是說讓我們在一線做到10%的市場占有率。”高斌負(fù)責(zé)的上海區(qū)域目前擁有一線里最多的17個(gè)項(xiàng)目，但他仍然表示，“距離公司要求還差很多。”
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 謝敏敏
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