融創(chuàng)撿了個(gè)“燙手山芋”？
從周一開始，一切似乎又歸于平靜。
“今個(gè)星耀沒(méi)人了。”姜萌在業(yè)主群里說(shuō)。“為什么？”馬上有業(yè)主追問(wèn)。“我估計(jì)，今天是工作日，大家都回去上班了，之前都是一家人一家人來(lái)看，買房是大事，何況現(xiàn)在（收購(gòu)）新消息也才剛下來(lái)。”姜萌一邊答，一邊往群里扔了一段剛拍的小視頻，碧空如洗，天嘉湖面微波粼粼。
“多美的家園。”另一名業(yè)主感慨道。
然而，這么美的家園，究竟因何爛尾至今？說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。見地君曾找來(lái)當(dāng)年操盤項(xiàng)目的知情人士，多方探究該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)里面大有“乾坤”（詳見《“中國(guó)名盤”星耀五洲十年迷失》一文）。也正因?yàn)槠渲绣e(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題，不是一般的企業(yè)能輕易“吃”得下，因此這些年無(wú)數(shù)人有意“問(wèn)津”，又最終望而卻步。
其一是官司和債務(wù)問(wèn)題。2007年星耀拿下天嘉湖地塊時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士估算過(guò)，除了拿地的62.9億元，項(xiàng)目所有工程所需費(fèi)用不低于200億元——要知道，那一年萬(wàn)科凈利潤(rùn)才48.4億元，全年?duì)I業(yè)收入也不過(guò)才355億元。
正是在這樣巨大的資金壓力下，星耀一邊走上了高成本借貸之路，一邊開始了慌不擇路的開發(fā)和推貨節(jié)奏：2009年，星耀五洲總推貨量達(dá)到78萬(wàn)平方米，同期開工面積更是達(dá)到近百萬(wàn)平米。
但2010年起天津出臺(tái)一系列限購(gòu)政策，令星耀五洲的整體銷售情況受到“重創(chuàng)”，連續(xù)六年，項(xiàng)目預(yù)售回款甚至覆蓋不了信托利息。
從融創(chuàng)與天津星耀的交易對(duì)價(jià)可得知，前者收購(gòu)股權(quán)代價(jià)只有38億元，但替后者還的借款就高達(dá)54億元，未付利息還有9億元。
“大債主”的賬結(jié)了，還有數(shù)不清的“小債主”。尤其是2009年集中推售的大批房子，2011年和2012年陸續(xù)進(jìn)入交房期后，星耀因資金斷裂無(wú)力再投入項(xiàng)目建設(shè)，其中的大部分業(yè)主，直到現(xiàn)在還沒(méi)拿到房本。廖威告訴見地君，歐亞板塊的瀾海高層洋房已交付使用，而北美板塊的高層洋房則基本都還是“半成品”。
不止一次有“北美”業(yè)主向見地君訴苦，當(dāng)年買下星耀五洲時(shí)還沒(méi)結(jié)婚，現(xiàn)在孩子都上小學(xué)了，房子窗戶還沒(méi)裝上。
去年9月份，見地君探訪項(xiàng)目時(shí)，天津星耀名下已有476條訴訟案件，如今已激增至867條，大多是因延期多年未交房而起。“80%的維權(quán)業(yè)主都是北美板塊的，”另一名業(yè)主許媚告訴見地君，北美沒(méi)交房的有一千多戶。”
如何合理處理爛尾項(xiàng)目，或許是融創(chuàng)的當(dāng)務(wù)之急。見地君了解到，業(yè)主們已經(jīng)開始擔(dān)心，融創(chuàng)入主后會(huì)棄他們于不顧，甚至有未經(jīng)證實(shí)的說(shuō)法在業(yè)主群里傳開：“星耀五洲以后沒(méi)有了，這塊地未來(lái)將打造成為融創(chuàng)中國(guó)的國(guó)際高端社區(qū)，密度超低，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)極高，對(duì)購(gòu)買人群的門檻要求也高；針對(duì)這塊地的配套正在洽談中，對(duì)于附近的樓盤都是利好的，但星耀的老業(yè)主很可能被分割出去。”
這段“傳聞”里，實(shí)際上一半寄托了業(yè)主對(duì)融創(chuàng)入主后的期望，一半表達(dá)了業(yè)主的擔(dān)憂。“我們畢竟不是融創(chuàng)的客戶。”廖威在與見地君交談中，憂心忡忡地說(shuō)。
其二，是規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。星耀五洲原先規(guī)劃的室內(nèi)滑雪場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、沖浪游泳水上游樂(lè)中心、超五星級(jí)酒店、萬(wàn)人廣場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、大型商業(yè)步行街、洲際景觀公園、世界橋梁博覽園等高端設(shè)施，都是投資額巨大的項(xiàng)目。
比如，單單萬(wàn)人廣場(chǎng)上的噴泉，按1萬(wàn)元/天的運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算，一年就要花300多萬(wàn)。更別提給高端房產(chǎn)配套的游艇俱樂(lè)部，硬件投資大、回手慢，都得靠房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)來(lái)支撐。
目前，天津星耀的法人已由星耀集團(tuán)董事長(zhǎng)顏語(yǔ)變更為王斯恒，后者同時(shí)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。公開資料顯示，王斯恒此前是融創(chuàng)城項(xiàng)目總經(jīng)理，而融創(chuàng)城，是作為融創(chuàng)“臻生活”高端產(chǎn)品系在天津的首推力作，是一個(gè)純住宅項(xiàng)目，只有一些底商和一個(gè)集中商業(yè)業(yè)態(tài)。這是否意味著，融創(chuàng)將會(huì)摒棄那些“燒錢”的規(guī)劃，將星耀五洲改建成下一個(gè)“融創(chuàng)城”？
這未必不是一件好事。雖然仍有部分業(yè)主懷念星耀五洲當(dāng)年規(guī)劃的美好愿景，但更多業(yè)主則希望融創(chuàng)能更“切合實(shí)際”。“我們肯定是希望（社區(qū)里的配套設(shè)施）越高級(jí)越好，但也不想看到融創(chuàng)像當(dāng)初星耀那樣，好高騖遠(yuǎn)，讓項(xiàng)目再次爛尾。”廖威向見地君表示。
然而此前天津融創(chuàng)城總建筑面積只有50萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及星耀五洲的235萬(wàn)平方米，對(duì)于缺乏郊區(qū)大盤經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)而言，這又是一道需邁過(guò)的坎兒。
而且，當(dāng)初被拆除的高爾夫球場(chǎng)，已閑置多年，業(yè)主們擔(dān)心，若融創(chuàng)將其建成高層，勢(shì)必遮擋住北美高層的視線。“當(dāng)初我們買樓的錢里還有高爾夫球場(chǎng)的均攤呢。”這或許也是融創(chuàng)需要權(quán)衡的地方。
其三，是交通配套的問(wèn)題。想要維持高端娛樂(lè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，需要能夠吸引足夠多的高端消費(fèi)人群，但在天嘉湖附近，至今沒(méi)有郊區(qū)軌道規(guī)劃，當(dāng)初承諾在星耀五洲設(shè)站的輕軌線，仍遙遙無(wú)期，導(dǎo)致項(xiàng)目很難吸引來(lái)合適的客群。
而且，隨著濱海新區(qū)向東發(fā)展，南部?jī)?yōu)勢(shì)已大大減退，“津南區(qū)發(fā)展重心已轉(zhuǎn)移到津沽公路天津大道一側(cè)，延伸到辛莊和咸水沽，項(xiàng)目所在的小站八里臺(tái)一側(cè)已經(jīng)很久沒(méi)有利好消息了。”天津資深地產(chǎn)媒體人姜昊告訴見地君。
不過(guò)，天津市2017年規(guī)劃中明確提出地鐵八號(hào)線將開通，其中咸水沽站設(shè)于二八線與津南環(huán)線交口處，距離公交207路金才園站直線距離僅二百米，而207路終點(diǎn)站即星耀五洲展示中心。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，由星耀五洲展示中心坐公交到地鐵站只需要20多分鐘。不過(guò)，像星耀五洲這樣的超級(jí)大盤，僅靠一趟公交車，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足通勤需要的。如果未來(lái)交通問(wèn)題不解決，業(yè)主出行依然是最大的難題，潛在購(gòu)房客流也可能會(huì)被吸引至咸水沽海教園方向的樓盤。
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