購房者如何維權(quán)
行政投訴優(yōu)于訴訟
如果企業(yè)存在擅自提價，且有消費者以提價后的價格購買了相關(guān)房屋，消費者是否有權(quán)要求開發(fā)商修改合同，以調(diào)價前的價格購買？
蔡思斌律師認為，價格法規(guī)定，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。
“如果開發(fā)商擅自提價，購房人完全有權(quán)要求以備案價購買房屋。”蔡思斌說。
那么購房者可以通過怎樣的渠道，要求開發(fā)商變更合同？
王玉臣律師告訴記者，通過訴訟要求開發(fā)商變更合同，修改價款的難度相對比較大。
“因為合同法規(guī)定，下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。”王玉臣解釋道，作為消費者而言，可以以開發(fā)商擅自提價，導致重大誤解或顯失公平為由要求開發(fā)商修改合同，以備案價購買，但是在民事訴訟司法實踐中，法院對合同變更情形的認定是十分嚴謹?shù)�，甚至是苛刻的�?/p>
李松也對此表示贊同，他補充說道，如果購房者已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了合同，合同中約定了價款，說明合同是雙方真實意思的表示，這樣的價格是雙方自愿的。如果購房者起訴開發(fā)商要求變更合同，改變價格，法院通常是不支持的。
也因此，李松和王玉臣都建議購房者更多通過行政投訴的方式維權(quán)。
“消費者可以到行政主管部門進行投訴，要求開發(fā)商修改價格，行政主管部門可以依職權(quán)，責令開發(fā)商限期改正，按備案價對外出售。”王玉臣建議。
李松還提醒購房者，具體到上海市此次批量調(diào)查開發(fā)商擅自提價的情況，如果房企被暫停網(wǎng)簽，導致購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)從而導致合同的履行遲延，比如說，開發(fā)商不能按照合同約定的期限交房或者是不能按時辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，購房者還可以依據(jù)合同的約定向開發(fā)商主張違約責任或者賠償責任。
尷尬的現(xiàn)實
不被熟知的備案價
如果不是此次上海市批量檢查涉嫌擅自提價的企業(yè)，或許很多購房者并不清楚，商品房還有備案價，且開發(fā)商在售房時不能隨意提價。
法治周末隨機采訪了幾位近期有購房計劃的消費者，幾乎所有人都表示：“以為價格就是開發(fā)商說多少就是多少，并不清楚有備案價這一說，也不清楚備案價怎么查。”
蔡思斌在接受法治周末記者采訪時說，價格備案的初衷在于切實加強房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管，解決商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題。
“但購房者一般不知道也不會去查詢房屋備案的真實價格，沒有便捷的查詢渠道，也沒有舉報、投訴的意識。”蔡思斌分析道。
法治周末記者登陸了北京、上海、杭州、南京等多個城市的住建委網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)除了北京市住建委網(wǎng)站在顯示商品房預(yù)售許可證時，會比較清楚地標注出預(yù)售備案價以外，通過其他幾個城市的住建委網(wǎng)站查詢商品房備案價格的途徑并不十分清楚和便捷，還有一些城市住建委網(wǎng)站在公布商品房預(yù)售許可信息時，公開的信息非常少，僅限于預(yù)售許可證號和發(fā)證日期。
蔡思斌認為，這種情況使得開發(fā)商對于商品房售價有更大的操作空間。
此外，據(jù)蔡思斌透露，通常情況下，開發(fā)商要求調(diào)價的備案請求取決于實際情況，此前的實務(wù)中操作中并沒有明確的調(diào)價標準及條件、限制等，開發(fā)商調(diào)價是比較容易通過的。
為何即便如此，還有開發(fā)商不愿意在提交調(diào)價申請后，再行調(diào)價？
“在實際執(zhí)行中，關(guān)于備案價相關(guān)政策的執(zhí)行力度很低，真正依法執(zhí)行的寥寥無幾。而且即使進行調(diào)查處理了，處罰力度也很小，處罰的額度遠遠低于開發(fā)商因擅自提價所獲得的利益。所以，才會有開發(fā)商愿意、敢于擅自提價。”王玉臣補充道。
一位不愿具名的開發(fā)商工作人員告訴法治周末記者，行業(yè)內(nèi)存在擅自提價的情況的確不少，但被查的卻不多。
在百度上鍵入關(guān)鍵詞“擅自提價”，發(fā)現(xiàn)跟房企相關(guān)的報道并不多，主要是上海市此次調(diào)查8房企相關(guān)的新聞，但該事件尚未有最終調(diào)查結(jié)果。
據(jù)河北省石家莊市政府網(wǎng)站消息，石家莊市近期處理了“永嘉公園城”調(diào)價事件，處理方案為對項目開發(fā)商永嘉房地產(chǎn)公司主要負責人進行了約談，責令該公司取消單方面調(diào)價行為。
不過，法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，今年10月以來，多個地方出臺新規(guī)，更加細化了關(guān)于商品房售價備案制的內(nèi)容。
比如，東莞市房產(chǎn)管理局2016年10月9日發(fā)布了《關(guān)于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》，規(guī)定經(jīng)價格備案后，商品住房實際成交價格高于備案價格，或者比備案價格下浮超過15%的，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法網(wǎng)簽；開發(fā)企業(yè)在價格備案后要求重新調(diào)整銷售價格的，應(yīng)在上次備案兩個月后再申請辦理。
除此之外，無錫、蘇州、福州也有類似規(guī)定。
法治周末記者 肖莎
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