【點(diǎn)評(píng)】開(kāi)發(fā)商行為涉嫌虛假宣傳
點(diǎn)評(píng)人：北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任律師李文謙
如果消費(fèi)者投訴的情況屬實(shí)，這一樓盤(pán)就是屬于虛假宣傳的偽學(xué)區(qū)房。
此類(lèi)情況比此前兩種情況要嚴(yán)重的多。開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售房屋，采用種種方式誘導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)為其所銷(xiāo)售的房屋為學(xué)區(qū)房，但其并不對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行任何有關(guān)“學(xué)區(qū)房”的承諾，涉嫌誘騙、誤導(dǎo)、欺詐消費(fèi)者。
如果消費(fèi)者在簽訂合同前發(fā)現(xiàn)了此種情況，應(yīng)當(dāng)向房屋管理部門(mén)、工商管理部門(mén)等政府部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)，倘若消費(fèi)者因此遭受了損失，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
如果消費(fèi)者在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)了此種情況，可向法院起訴，因其受騙從而造成意思表示不真實(shí)，請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商賠償其損失。
打贏(yíng)“學(xué)區(qū)房”訴訟不易
能否成功維權(quán)，取決于“學(xué)區(qū)房”相關(guān)內(nèi)容是否被寫(xiě)入合同、如果未在合同中體現(xiàn)，則在宣傳中“學(xué)區(qū)房”是否是左右消費(fèi)者購(gòu)房及房?jī)r(jià)的主要因素。
如果開(kāi)發(fā)商在宣傳資料中表示房屋為學(xué)區(qū)房，但事實(shí)上，這一承諾無(wú)法落實(shí)，購(gòu)房者應(yīng)如何維權(quán)？
曾經(jīng)多次代理學(xué)區(qū)房維權(quán)訴訟的北京市中唐律師事務(wù)所律師王玉臣告訴法治周末記者，當(dāng)維權(quán)進(jìn)入到訴訟階段，相關(guān)糾紛得到圓滿(mǎn)解決的案例極少。
法治周末：為何學(xué)區(qū)房相關(guān)糾紛得到圓滿(mǎn)解決的案例比較少？
王玉臣：嚴(yán)格來(lái)講，學(xué)區(qū)房并不是法律概念，只是開(kāi)發(fā)商為了提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力、提高銷(xiāo)售價(jià)格、吸引更多的消費(fèi)者而設(shè)計(jì)的宣傳點(diǎn)。雖然有學(xué)區(qū)房糾紛得到圓滿(mǎn)解決的案例，但是這僅僅是極少數(shù)。因?yàn)殛P(guān)于教育資源的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)決定學(xué)校是否應(yīng)該建設(shè)在某個(gè)小區(qū)，也無(wú)權(quán)決定學(xué)校的師資力量，更無(wú)權(quán)決定自己所建設(shè)小區(qū)業(yè)主的子女是否能夠進(jìn)入周?chē)鷮W(xué)校就讀，而這一切都屬于教育主管部門(mén)的管理職責(zé)。
法治周末：開(kāi)發(fā)商在合同里會(huì)不會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房相關(guān)的內(nèi)容有所約定？
王玉臣：開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)在合同中明確約定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)就能就讀某學(xué)校。相反，開(kāi)發(fā)商大都會(huì)在合同中明確約定“銷(xiāo)售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”等內(nèi)容來(lái)免除自己的法律責(zé)任。
法治周末：那是否就意味著，如果開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳，消費(fèi)者也只能認(rèn)栽？
王玉臣：并非如此。開(kāi)發(fā)商即便在合同中約定“銷(xiāo)售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”，也不能完全推脫責(zé)任。
因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
而且，有時(shí)候即使在民事上開(kāi)發(fā)商能夠逃脫法律責(zé)任，消費(fèi)者還可以選擇其他的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)利。比如通過(guò)向有關(guān)主管部門(mén)（主要是工商局、住建委）提出虛假宣傳、欺詐銷(xiāo)售的查處申請(qǐng)，如果相關(guān)部門(mén)在法定期限內(nèi)（一般為60日）不履行查處的法定職責(zé)，則消費(fèi)者可以通過(guò)行政復(fù)議或行政訴訟的方式給相關(guān)部門(mén)施加壓力。
法治周末：實(shí)踐中，一旦購(gòu)房者因?yàn)閷W(xué)區(qū)房問(wèn)題無(wú)法落實(shí)而起訴開(kāi)發(fā)商，法院在審判裁決時(shí)一般會(huì)考慮哪些主要因素？
王玉臣：法院在處理該類(lèi)案件時(shí)，往往會(huì)考慮幾個(gè)因素：首先，看合同中是否有關(guān)于學(xué)區(qū)房的約定，合同有約定按照約定處理，沒(méi)有約定則很難支持業(yè)主的訴求；其次，在合同沒(méi)有明確約定的情況下，要看學(xué)區(qū)房的宣傳廣告是否有具體明確的內(nèi)容，例如，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)能就讀某個(gè)學(xué)校；再次，要看宣傳的內(nèi)容對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。若是具備后面兩個(gè)條件，則關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳也視為合同的組成部分，開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)的也要承擔(dān)違約責(zé)任。
京城部分房產(chǎn)項(xiàng)目仍打“學(xué)區(qū)房”招牌
2016年2月1日，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）發(fā)布后，能否解決當(dāng)下學(xué)區(qū)房領(lǐng)域的種種亂象？
“學(xué)區(qū)房的存在是多種因素共同作用的結(jié)果，要想從根源上解決學(xué)區(qū)房亂象，單拿開(kāi)發(fā)商廣告開(kāi)刀作用不大，還需國(guó)家相關(guān)部門(mén)站在推進(jìn)義務(wù)教育均衡的高度上，對(duì)教育規(guī)劃、政策及體制進(jìn)行系統(tǒng)性改革，將學(xué)區(qū)房與所掛鉤的優(yōu)質(zhì)教育資源剝離。”北京大學(xué)憲法與行政法研究中心主任姜明安說(shuō)。
在走訪(fǎng)中，法治周末記者發(fā)現(xiàn)新規(guī)出臺(tái)后不少樓盤(pán)在推介時(shí)仍在打著“學(xué)區(qū)房”的金字招牌。
法治周末記者以購(gòu)房者的身份咨詢(xún)了位于北京市東城區(qū)安定門(mén)附近的盛德紫闕項(xiàng)目，該項(xiàng)目工作人員告訴記者：“我們樓盤(pán)的地址是地壇小學(xué)的劃片范圍，以前就有數(shù)名業(yè)主子女上過(guò)，不用擔(dān)心，上學(xué)肯定沒(méi)問(wèn)題。”
位于北京市海淀區(qū)公主墳的阿那亞城市公館的工作人員也告訴法治周末記者：“我們這里劃片是八里莊小學(xué)，肯定能上的。”
然而，一位知名樓盤(pán)的售樓部負(fù)責(zé)人告訴法治周末記者，按照慣例樓盤(pán)在交付前，教育部門(mén)通常不會(huì)明確劃分該樓盤(pán)的學(xué)區(qū)歸屬，只有待交房后才能初步確定。
在北京市望花路一帶，不少二手房中介推薦房源時(shí)，排在首位的理由也仍然是“學(xué)區(qū)房”。記者向一名中介詢(xún)問(wèn)已開(kāi)始施行的《規(guī)定》是否對(duì)房屋銷(xiāo)量產(chǎn)生影響，這名中介則表示，學(xué)區(qū)房是“皇帝的女兒不愁嫁”，即便不在廣告上標(biāo)出來(lái)，購(gòu)房者對(duì)學(xué)區(qū)房的熱情也是有增無(wú)減。
有專(zhuān)家稱(chēng)，每年教育部門(mén)都會(huì)對(duì)地段進(jìn)行劃分并就近安排入學(xué)，而劃片政策事實(shí)上可能每年都存在一些微調(diào)。也就是說(shuō)，若在教育部門(mén)明確公布地段劃分信息前，或未經(jīng)分管教育部門(mén)的確認(rèn)，開(kāi)發(fā)商或中介就將“名校”捆綁叫賣(mài)，則可能涉嫌虛假宣傳。
針對(duì)前述行為是否構(gòu)成《規(guī)定》禁止的情形，北京大成律師事務(wù)所張仁藏律師告訴記者：“這有些近似于在打擦邊球了，嚴(yán)格意義上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)應(yīng)向購(gòu)房者明確表述，這是按以往的劃片政策進(jìn)行推測(cè)，目前最新的政策還未公布，還處于待定階段，即中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該明確披露，否則可能沒(méi)有盡到中介機(jī)構(gòu)的信息披露義務(wù)。”
而偏低的違規(guī)成本，也讓地產(chǎn)商捆綁銷(xiāo)售“學(xué)區(qū)房”概念的行為屢禁不止。
有資料顯示，2015年，北京市成交的最貴學(xué)區(qū)房約為每平方米41.83萬(wàn)元。相較于學(xué)區(qū)房的天價(jià)，違反相關(guān)規(guī)定發(fā)布學(xué)區(qū)房廣告的處罰卻很低。
《規(guī)定》在第二十一條中載明：“違反本規(guī)定發(fā)布廣告，廣告法及其他法律法規(guī)有規(guī)定的，依法予以處罰；沒(méi)有具體規(guī)定的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，處以一萬(wàn)元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款。”
“由此看來(lái)，處罰力度可能不夠強(qiáng)。為了解決學(xué)區(qū)房亂象，后續(xù)除了此類(lèi)經(jīng)濟(jì)懲罰措施外，也還需進(jìn)一步引入一些新的政策制度來(lái)引導(dǎo)，比如說(shuō)，對(duì)于屢次違規(guī)的房企和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，應(yīng)注重在每次發(fā)布營(yíng)銷(xiāo)廣告前加大審核力度。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣對(duì)法治周末記者說(shuō)到。
張仁藏律師告訴法治周末記者，一項(xiàng)政策出臺(tái)能不能得到嚴(yán)格落實(shí)主要在于其違規(guī)處理措施能否到位。新規(guī)中處罰力度偏低，在施行中可能無(wú)法起到顯著的扼制效果，且也不會(huì)影響合同效力。并且，即便開(kāi)發(fā)商或中介在推介時(shí)違規(guī)進(jìn)行了升學(xué)承諾，其真實(shí)收益仍然十分可觀(guān)，成本是完全可以被覆蓋的。
來(lái)源：法治周末
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