2016年2月1日，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）正式實施，《規(guī)定》要求房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者，并要求房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。
此前，很多開發(fā)商抓住了家長不想讓孩子“輸在起跑線”的心理，使得“學(xué)區(qū)房”的營銷方式屢試不爽。
然而，開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的承諾并不一定會實現(xiàn)。也因此，以適齡兒童家長為代表的業(yè)主群體向開發(fā)商維權(quán)的事情在國內(nèi)各大城市層出不窮，且這些被維權(quán)的開發(fā)商中不乏萬科、合生創(chuàng)展、魯能等大房企。
維權(quán)緣由一：有承諾遲兌現(xiàn)
代表企業(yè)：萬科
代表樓盤：濟(jì)南萬科城
2016年1月16日上午，位于山東省濟(jì)南市歷下區(qū)的萬科城多位業(yè)主在售樓處聚集，并打出“維權(quán)實屬無奈，我們要見歷下區(qū)教育局有關(guān)負(fù)責(zé)人”“驚天詐騙，無恥萬科，說好的歷下前三呢？”等維權(quán)標(biāo)語。
據(jù)了解，濟(jì)南萬科城開盤之初，售樓處曾以樓盤為“歷下前三學(xué)區(qū)房”為營銷點吸引購房者目光。有業(yè)主稱，其在買萬科城之前，置業(yè)顧問對其宣稱萬科城的小學(xué)還沒有確定，但肯定差不了。
但截至2015年12月中旬，萬科城一期業(yè)主已陸續(xù)收房時，學(xué)區(qū)房的事情還沒有確定。
事實上，這不是萬科城的業(yè)主第一次因為學(xué)區(qū)房問題維權(quán)。早在2015年1月2日，萬科城的業(yè)主就因?qū)W區(qū)房始終無法落實等問題在售樓處通過拉橫幅等方式進(jìn)行維權(quán)。
在萬科城的售樓處內(nèi)張貼著一份題為《關(guān)于濟(jì)南萬科城規(guī)劃學(xué)校建設(shè)和籌備工作進(jìn)展的情況說明》的文件，信息顯示，萬科方面一直積極與歷下區(qū)教育及多家學(xué)校溝通，希望盡早落地優(yōu)秀的教育資源，但萬科城配套學(xué)校資源在教育局統(tǒng)一配置范圍內(nèi)。
1月29日，濟(jì)南萬科的公關(guān)負(fù)責(zé)人對法治周末記者表示，相關(guān)學(xué)區(qū)房問題已經(jīng)解決。
“1月22日在濟(jì)南市信訪部門的組織下，歷下區(qū)教育局、萬科及業(yè)主再次就學(xué)校問題進(jìn)行了溝通。教育局回復(fù)稱，2016年1月25日至2月4日教育局會組織相關(guān)人員對萬科配建的學(xué)校的相關(guān)移交資料進(jìn)行審核，符合條件后辦理接收手續(xù)，學(xué)校移交后教育局將著手配備優(yōu)秀管理團(tuán)隊。學(xué)校擬命名為濟(jì)南市歷下區(qū)俊德學(xué)校，擬于2016年9月1日正式開學(xué)。萬科城項目屬于該學(xué)校學(xué)區(qū)。”濟(jì)南萬科的公關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
【點評】“開發(fā)商違反誠實信用原則”
點評人：北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙
此類情況屬于開發(fā)商承諾項目為學(xué)區(qū)房，但消費者遲遲未能享受權(quán)益的情形。該案例的結(jié)果雖然算是比較樂觀，但開發(fā)商的違約責(zé)任仍可追究。
在此案例中，濟(jì)南萬科城確實在建設(shè)配套學(xué)校，因此，其將“配建重點學(xué)校”作為宣傳賣點看似并無不當(dāng)。
但是，開發(fā)商只負(fù)責(zé)給學(xué)校造房子，引入哪所學(xué)校是教育主管部門的事情。開發(fā)商造的房子最終要移交給教育主管部門，自己是沒有產(chǎn)權(quán)的，也沒有權(quán)力決定是哪所學(xué)校，用哪里的老師，招收哪里的學(xué)生。因而在這件事情上，開發(fā)商仍存在過錯。
《規(guī)定》出臺前，其廣告行為違反了民法通則、合同法中所規(guī)定的誠實信用原則。《規(guī)定》出臺后，其第三條中要求廣告內(nèi)容要“準(zhǔn)確”，這就要求在廣告中，消費者不僅應(yīng)當(dāng)知道該房地產(chǎn)項目會配建重點學(xué)校，還應(yīng)知曉該學(xué)校是否經(jīng)過教育局的批準(zhǔn)，何時驗收、何時開始招生入學(xué)等關(guān)鍵信息。
維權(quán)緣由二：有承諾不兌現(xiàn)
代表企業(yè)：魯能
代表樓盤：重慶·魯能星城
2015年7月，位于重慶市渝北區(qū)魯能星城的309名業(yè)主因教育相關(guān)問題通過種種方式維權(quán)。
業(yè)主代表寫給魯能方面的公開信和在重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺發(fā)表的情況反映文件顯示，業(yè)主在購買魯能星城的房屋時，與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中均有每個買受人的一名子女入讀魯能星城巴蜀幼兒園一園或二園、小學(xué)及巴蜀中學(xué)初中部和高中部的約定。
但這一約定卻無法兌現(xiàn)。
魯能星城的業(yè)主稱，截至2014年12月31日，309位業(yè)主已經(jīng)應(yīng)魯能公司和巴蜀幼兒園一園和或二園的要求，完成了適齡幼兒的入園預(yù)報名，并在2015年4月通過巴蜀幼兒園的適齡幼兒入園面試和合同審核。
但在2015年7月1日，魯能公司和巴蜀幼兒園突然以書面情況說明的方式通知309名幼兒家長稱，原有的幼兒園容納能力有限，魯能公司正與巴蜀幼兒園緊密配合，承諾于8月31日前完成“巴蜀魯能六街區(qū)幼兒園”（暫定名）的裝修及籌開工作，而且魯能公司要求309名業(yè)主于7月3日上午用電腦分組搖號的方式抽簽確定就讀六街區(qū)幼兒園的名額。
這些業(yè)主認(rèn)為，正在建設(shè)的六街區(qū)幼兒園根本不可能如期達(dá)到幼兒入園條件，因為該套建筑雖主體已經(jīng)完工，但沒有幼兒園配套設(shè)施，房屋也未進(jìn)行內(nèi)裝修，而在短期內(nèi)增加配套設(shè)施和內(nèi)裝修的房屋會對孩子身體造成傷害。
業(yè)主稱他們已經(jīng)不相信已經(jīng)失信的魯能公司主持搖號過程的公平性，其要求教育部門暫時接管魯能公司和巴蜀幼兒園的相關(guān)部門，以確保公平公正地解決此次群體事件，并希望對于不能入讀巴蜀幼兒一、二園的業(yè)主子女，作出合理補償，確保其隨時返回巴蜀幼兒園讀書及后續(xù)讀書的資格。
重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺回復(fù)稱，渝北區(qū)政府已責(zé)成渝北區(qū)教委對此進(jìn)行調(diào)查，并要求魯能方面加快新建幼兒園裝修進(jìn)度，全部使用環(huán)保材料。
“目前，經(jīng)開發(fā)商與業(yè)主溝通，開發(fā)商已為300多名入園幼兒指定了幼兒園入園學(xué)位，被劃分到六街區(qū)幼兒園的約120名幼兒，已有80多名幼兒到幼兒園報了名。”重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺在回復(fù)中提到。
【點評】購房者可追究開發(fā)商違約責(zé)任
點評人：北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙
本案中開發(fā)商的過錯在于，在沒有考察其所承諾入學(xué)學(xué)校承載能力的情況下，便將“學(xué)區(qū)房”作為宣傳賣點，最終導(dǎo)致承諾入學(xué)學(xué)校并不能完全接收“學(xué)區(qū)房”適齡兒童的情況的出現(xiàn)。
房地產(chǎn)廣告，究竟要“準(zhǔn)確”到何種程度，才不會使消費者的權(quán)益受到損害呢？我想，當(dāng)然是越細(xì)化越好。
針對消費者最終不能享受其權(quán)益的情形，消費者可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
維權(quán)緣由三：售賣“偽學(xué)區(qū)房”
代表企業(yè)：合生創(chuàng)展
代表樓盤：北京·合生濱江帝景
位于北京市通州區(qū)的合生濱江帝景小區(qū)，在早期的宣傳期間，其項目負(fù)責(zé)人曾在接受采訪中，稱該項目擁有六大優(yōu)勢，其中第一條就是“史家胡同名校領(lǐng)銜的教育資源”。
有媒體報道稱，合生濱江帝景的官網(wǎng)“項目介紹”一欄中也曾有“區(qū)內(nèi)引進(jìn)紅黃藍(lán)雙語幼兒園，社區(qū)外鄰近百年名校史家小學(xué)，藍(lán)天雙語幼兒園、運喬小學(xué)、潞河中學(xué)、時代中學(xué)、運河中學(xué)、三橋中學(xué)伴顧周邊，創(chuàng)造15年一站式教育體系”等字眼。
而“住濱江帝景，上史家胡同小學(xué)”“住濱江帝景，上中關(guān)村三小”也曾出現(xiàn)在該小區(qū)的宣傳冊或宣傳招牌上。
雖然銷售人員并未表示這一學(xué)校為史家胡同小學(xué)分校的學(xué)區(qū)，但是這樣的標(biāo)語或宣傳詞讓不少業(yè)主都以為，買了合生濱江帝景孩子就能讀史家胡同小學(xué)。
當(dāng)不少人決定簽合同時，卻發(fā)現(xiàn)，這一項目并非所謂的學(xué)區(qū)房。
合生濱江帝景C1號樓的一位購房人曾向媒體展示了購房合同，合同上面甚至明確寫著：“出賣人已明確告知買受人該商品房不在史家胡同小學(xué)招生范圍內(nèi)，不屬史家胡同小學(xué)學(xué)區(qū)，買受人已知悉該事實，并予以認(rèn)可。”
這一做法被業(yè)主在業(yè)主論壇里詬病，也有不少業(yè)主向媒體進(jìn)行投訴，認(rèn)為受到了欺騙。
有業(yè)內(nèi)人士曾評論道，一些開發(fā)商為了銷售房屋，而在樓盤周圍給購房者營造一個附近有學(xué)校的假象，打著學(xué)區(qū)房的擦邊球包裝樓盤進(jìn)行銷售，從而吸引購房者。
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