在社區(qū)商業(yè)中，原本在商圈中的主力店——服飾，變成了“配角”，而便利店這個在商圈中的“配角”卻是社區(qū)商業(yè)的絕對“主角”。就社區(qū)商業(yè)而言，便利店、餐飲等生活類業(yè)態(tài)要先行招商。
作為上海羅森總經(jīng)理，張晟每周四有一項甜蜜的工作——試吃所有的自有品牌食物新品。而作為一個大男人，張晟最常做的事就是去社區(qū)逛店，進(jìn)行購物體驗。
這聽上去十分誘人，但這背后其實(shí)是羅森研發(fā)自有品牌，以自身消費(fèi)者的感知去體驗便利店業(yè)態(tài)的社區(qū)客戶需求并進(jìn)行管理改良。
羅森的舉動僅僅是萬千小店業(yè)者中的一個縮影，在電商沖擊和成本高企之下，更多的零售業(yè)者開始向“小而美”的社區(qū)商業(yè)進(jìn)發(fā)，殊不知“小”了不一定就“美”。
《第一財經(jīng)日報》記者近期深度調(diào)研采訪后了解到，要做好社區(qū)商業(yè)便利店得細(xì)化研究，需要對選址布局、居民消費(fèi)習(xí)慣、自有品牌、價格體系、社區(qū)服務(wù)甚至是氣候因素做詳盡的調(diào)研與策略。如果你懂得社區(qū)便利店的經(jīng)營訣竅，那么有時一個孩子的“壓歲錢”都可以成為社區(qū)商業(yè)的巨大商機(jī)。
便利店成“五菜一湯”主角
萊坊國際的《社區(qū)商業(yè)生存之道》報告指出，隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，預(yù)計未來每年將有1200萬-1400萬人口進(jìn)入城市，估測2030年城市化率達(dá)到66%-67%，中國將形成2萬個以上的新社區(qū),社區(qū)商業(yè)已成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。
專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)的樂坊項目負(fù)責(zé)方——上海瑞商聯(lián)城商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理崔明軍告訴《第一財經(jīng)日報》記者，即便電商沖擊再大，但日常消費(fèi)還是需要的，社區(qū)商業(yè)難以被虛擬購物替代，因此實(shí)體零售業(yè)者大可挖掘社區(qū)商業(yè)潛力。
在實(shí)地走訪多個項目后，《第一財經(jīng)日報》記者發(fā)現(xiàn)，與常規(guī)商圈不同，社區(qū)商業(yè)講究的是“小”，商圈的商場大多在10萬平方米以上，而社區(qū)商業(yè)的商場則在2萬-3萬平方米。但“小”并不代表“不全”，社區(qū)商業(yè)講究的是“麻雀雖小，五臟俱全”。
曾參與全國多個社區(qū)商業(yè)項目的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴《第一財經(jīng)日報》記者，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)格局在業(yè)內(nèi)被稱為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療。不同類型的社區(qū)商業(yè)格局分布比例大相徑庭，外向型社區(qū)商業(yè)更多側(cè)重于超市、餐飲和休閑等，其服務(wù)半徑較大，周邊常住人口大多超過10萬規(guī)模;中間型社區(qū)商業(yè)則約50%業(yè)態(tài)為超市和餐飲;內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)則更強(qiáng)調(diào)醫(yī)療等服務(wù)配套型業(yè)態(tài)。
而在社區(qū)商業(yè)中，原本在商圈中的主力店——服飾，變成了“配角”，而便利店這個在商圈中的“配角”卻是社區(qū)商業(yè)的絕對“主角”。就社區(qū)商業(yè)而言，便利店、餐飲等生活類業(yè)態(tài)要先行招商。
“我們上海羅森目前共460多家門店，主要分布在辦公樓、商圈和社區(qū)，應(yīng)該說社區(qū)店的比重是最大的，大約有260家都選址在住宅小區(qū)內(nèi)或路面小區(qū)門口。我們曾經(jīng)一度有過策略要將新店大量開設(shè)在寫字樓，但經(jīng)過市場調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，社區(qū)選址才是重點(diǎn)，因為寫字樓的便利店一到雙休日就客流大降，而小區(qū)的便利店是主動消費(fèi)，每周7天的客流穩(wěn)中有升，因此，我們從2015年開始將設(shè)開店布局優(yōu)先級調(diào)整為社區(qū)店排第一，街面店排第二，車站店排第三，寫字樓店排第四。”張晟透露。
《第一財經(jīng)日報》記者在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)快客、全家、羅森、好德等廣泛布局社區(qū)，上海某小區(qū)附近15分鐘路程內(nèi)有數(shù)家好德、快客、全家等便利店。
“壓歲錢”的大學(xué)問
“有個現(xiàn)象很有意思，那就是每當(dāng)春節(jié)過后，來便利店買東西的孩子會翻倍增加，因為他們剛拿到壓歲錢，而且現(xiàn)在的孩子和以前不同，他們的壓歲錢都是自己支配的，并非由父母保管，因此我們的一個理論是——春節(jié)后必須調(diào)整玩具等針對孩子的貨品，增加社區(qū)店的進(jìn)貨量并放置在孩子的身高和視線可及之處。”張晟透露。
這個“壓歲錢”理論簡單而深奧，其告訴業(yè)者，社區(qū)便利店的重要經(jīng)營訣竅之一就是了解居民客戶與商圈客戶的需求區(qū)別，抓住社區(qū)客戶的消費(fèi)習(xí)慣和需求。
《第一財經(jīng)日報》記者走訪羅森、快客、好德、全家等諸多門店后了解到，社區(qū)便利店的客戶得按時間段區(qū)分，比如上、下班時刻和周末時分則年輕人會增加，平日里則中老年人居多，中午和放學(xué)時，孩子會光顧的頻率增加，這些都是與居民的生活、工作習(xí)慣緊密相關(guān)的。
掌握這些相關(guān)性后，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營者就會如挖掘“壓歲錢”商機(jī)那樣針對性發(fā)掘各類客戶群的商機(jī)。
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