古有神鳥，名曰鳳凰，滿五百歲則集香木自焚，復(fù)從死灰中重生，故稱“涅槃”。對于“去央企化后”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”），眼下似乎已然被動的邁入了“涅槃”的軌道之上。
2014年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全年協(xié)議銷售額達(dá)401.42億元，同比提升12%，創(chuàng)下了歷史新高。但遺憾的是，其毛利率卻連續(xù)三年下滑至21%，創(chuàng)下了2008年以來最低值。步入“買方市場”，規(guī)模早已非王道，精細(xì)化經(jīng)營成了房企生存的根本。對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)顯然早有預(yù)感，不變則死，遠(yuǎn)洋人要從心態(tài)上歸零。
名為“海鷗Ⅳ”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，是大時代下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)交出的答卷。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明日前對時代周報記者表示，公司重新確立了住宅開發(fā)、不動產(chǎn)投資、客戶服務(wù)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的“四元業(yè)務(wù)”方向，將增量開發(fā)轉(zhuǎn)型為綜合運營。“輕裝上陣”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次踏上新征程，這一次，遠(yuǎn)洋計劃達(dá)成5年千億目標(biāo)。
聚焦一、二線城市
在金庸先生的《天龍八部》一書中，有一棋局名曰“珍瓏”，看似山窮水盡的黑棋之所以反殺白棋，蓋因自殺一大塊，留出空位，令黑棋有了回轉(zhuǎn)余地。突圍之道，也是眼下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的思索重點。
2014年年報數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全年毛利達(dá)81.67億元人民幣，同比增長8%，但毛利率卻下降至21%，即使是深陷地王“困局”最嚴(yán)重的2012年，毛利率仍達(dá)到了27%，而2011年毛利率則是31%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面坦承，現(xiàn)在的毛利率已是最低水平。
雪上加霜的是，伴隨著毛利率的下降，其銷售支出也呈現(xiàn)出上漲的局勢，同比增長近三成。去年全年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)成本從2013年的2700元飆升至每平方米3600元，占據(jù)了總銷售成本的89%。為了緩解資金壓力，提升毛利率，對于多個毛利率相對較低的項目，如秦皇島的遠(yuǎn)洋海世界等，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)都開始逐步剝離。同時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還將位于三、四線城市的600萬平方米的土地出售。除此之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年還出售了9個房地產(chǎn)項目，總土地儲備約為460萬平方米。
不過在李明看來，公司毛利率的增長放緩等表象，在很大程度上意味著遠(yuǎn)洋去庫存策略的成功。“遠(yuǎn)洋自去年開始，全面退出三線城市，未來業(yè)務(wù)將集中在一、二線城市，尤其將加大在城市核心區(qū)的土地儲備。”李明稱，集中資源發(fā)展一線及二線城市的業(yè)務(wù)，令集團(tuán)的發(fā)展布局更趨合理。
為應(yīng)對樓市高庫存的“新常態(tài)”，去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也加快了拿地的速度，共購入17塊土地，總建面高達(dá)705.8萬平方米，平均地價4300元/平方米，其中94%新購項目位于一線及二線城市，而京津冀地區(qū)的新增土地儲備占比達(dá)到71%。
在土地市場的疾飛猛進(jìn)之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的債務(wù)壓力陡增。截至2014年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)貸款總額為456.04億元，同比2013年的352.95億元要多出三分之一。繼2014年7月成功發(fā)行12億美元高級債券后，2015年1月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次發(fā)行總額約12億美元的雙年期高級債券，將用于償還現(xiàn)有債務(wù)并補(bǔ)充運營資金。
“公司去年雖然增加了很多融資，但是有息負(fù)債率規(guī)模沒有增加，”李明對此回應(yīng)稱，“我們主要是在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，目前國內(nèi)負(fù)債和國外負(fù)債比例調(diào)成了40%∶60%，長短債比例調(diào)整到45%∶55%，融資成本從7字頭降到6字頭。
“海鷗Ⅳ”計劃嶄露頭角
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)日前公布了“蓄謀已久”的戰(zhàn)略—“海鷗Ⅳ”計劃，從昔日遠(yuǎn)洋IPO內(nèi)部計劃的“海鷗Ⅰ”、到重塑管理方式的“海鷗Ⅱ”、再到引進(jìn)中國人壽作為第一大股東，重塑企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，翻越三座大山的“海鷗Ⅲ”，這個代表著無限進(jìn)取的名詞，無疑闡述了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的野心。
在海鷗Ⅳ戰(zhàn)略規(guī)劃中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)。四元業(yè)務(wù)的比例為“4321”，其中住宅開發(fā)占比40%，以剛需改善為主；不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)占比30%，包括寫字樓、商業(yè)綜合體開發(fā)；房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比20%，主要以資本投資獲利為目標(biāo)，吸引社會金融資本；客戶服務(wù)業(yè)務(wù)占比10%，包括傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)。
“‘海鷗IV’實際上是把遠(yuǎn)洋20年以來形成的對行業(yè)的理解及對企業(yè)發(fā)展的構(gòu)想，結(jié)合現(xiàn)在市場行業(yè)的變化所做的一個完整可實施戰(zhàn)略體系。”李明說，早在2013年底，公司管理層、董事會就認(rèn)為市場要發(fā)生變化因為客觀環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，而創(chuàng)新戰(zhàn)略首先就是自我創(chuàng)新，我們需要為企業(yè)制定新的戰(zhàn)略。
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