近日，一線城市房租上漲，以及資本是否成為房租大漲的幕后推手，受到監(jiān)管層的關(guān)注。央視財(cái)經(jīng)記者對(duì)深圳租房市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)查。

　　深圳房租持續(xù)上漲 今年最高漲幅達(dá)30%

　　在深圳工作了三年的李女士，和兩個(gè)朋友合租在深圳南山的一個(gè)小區(qū)，三年前兩房的租金為4500元/月，加上物管水電，每月花費(fèi)約5000元�，F(xiàn)在合同快到期了，房東一下將房租上漲了20%。她表示，她所在小區(qū)兩房的房租沒(méi)有低于6500元的了，隔壁的公寓一房一廳房租已經(jīng)達(dá)到了5500元/月。

本文圖均為 央視財(cái)經(jīng)微信公眾號(hào) 圖

　　何開(kāi)杰從事租賃市場(chǎng)多年，他告訴記者，每年的暑期畢業(yè)季都是租房的旺季，平均每年會(huì)漲價(jià)約10%，月租漲幅在200-300元之間，區(qū)域地段不同可能略有不同，但今年的漲幅大 大超過(guò)往年的幅度。

　　深圳某房地產(chǎn)中介何開(kāi)杰：比較去年，今年至少漲了20%左右，這是一個(gè)租房交易量。以福田中心區(qū)為例，黃埔雅苑小區(qū)，在5、6月份之前，70多平米的兩房市場(chǎng)的租金最便宜的在8500元、9000元，好一點(diǎn)的10000元。但在7月份過(guò)后到現(xiàn)在， 市場(chǎng)的租金大概要在10000-13000元。個(gè)別的話，三期的兩房可以租到14000元，租金漲了20%到30%。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年來(lái)，深圳各區(qū)房租均呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳租賃市場(chǎng)成交量顯著走高，環(huán)比上漲12%，同比大漲33%。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋�。哼@兩年來(lái)調(diào)控政策直接針對(duì)買賣市場(chǎng)，所以這一塊市場(chǎng)的交易者受到了收縮，很多原來(lái)打算買房居住的人，就跑到租房市場(chǎng)去，加大了租房市場(chǎng)的需求。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，隨著核心區(qū)域的城中村租金上浮壓力大，選擇逃離的人群較多，造成了福田、南山上半年的租賃占比下滑顯著。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房，上半年龍崗租賃占比占到全市的三分之一。以一套65平兩房為例，福田、南山租金約為6700元，龍崗租金僅約3300元，不到福田南山的一半。

　　房租價(jià)格不透明 房東中介齊漲價(jià)

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳租房市場(chǎng)規(guī)模超千億，高達(dá)78.2%的年輕人租房，占深圳常住人口的三成。農(nóng)民房、長(zhǎng)租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害？

　　“長(zhǎng)租公寓”是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租。

　　記者來(lái)到位于深圳南山科技園的某長(zhǎng)租公寓，在一棟約10余層的大廈，公寓占據(jù)大廈4-5層。據(jù)了解，目前店里一居室40平的單間價(jià)格為4500元-5000元不等，據(jù)工作人員介紹，該公寓針對(duì)的是21-35歲租房人群，目前的入住率基本是100%。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，長(zhǎng)租公寓一開(kāi)始投入的成本較高，為破解投入大、盈利難的困境，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪中獲悉，最近在上漲預(yù)期下，一些普通租賃房的價(jià)格也在上漲。不少中介反應(yīng)，近期房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格走高，中介從業(yè)主手里租房?jī)r(jià)格也相應(yīng)提高。

　　深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹：長(zhǎng)租公寓帶動(dòng)了住宅租金上漲，這個(gè)趨勢(shì)是非常明顯的。因?yàn)橛泻芏喾繓|會(huì)看到為什么我旁邊的這一個(gè)公寓可以租到6千，我只租3千，這是不平等的。他們會(huì)在租金方面上加租。對(duì)于一般租房的市民來(lái)講，其實(shí)沒(méi)什么議價(jià)權(quán)，只有選擇租或者不租。

　　資本涌入長(zhǎng)租公寓“跑馬圈地”，過(guò)半房源被壟斷

　　在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛(ài)我家相寓等為代表的長(zhǎng)租公寓到底是怎么運(yùn)作？這背后是誰(shuí)推高了房租？

　　記者檢索發(fā)現(xiàn)，自如把該房子裝修后，把客廳隔斷改成5個(gè)獨(dú)立房間出租，每個(gè)房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間，加起來(lái)每月租金可達(dá)到11500元左右。在安居客上查詢得知，上述同等面積，如果帶裝修整套出租目前的市價(jià)為每月9500元左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴20%左右。

　　深圳某房地產(chǎn)中介肖超：前兩年，它有可能僅僅是只能回本，或者是不會(huì)賺錢。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什么的，其實(shí)最賺錢的是后面的三到五年的時(shí)間。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鏈家自如擁有房屋40萬(wàn)間，8棟自如寓，遍布北京、上海、深圳、杭州、南京，超過(guò)100萬(wàn)租客；

　　蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進(jìn)入北上廣深等8地，管理超過(guò)17萬(wàn)間公寓；

　　2017年年末，我愛(ài)我家旗下相寓共擁有27萬(wàn)套、55萬(wàn)間房屋。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁：由于租賃市場(chǎng)的大發(fā)展，很多的資本力量，它希望在這個(gè)基礎(chǔ)上殺入到租賃市場(chǎng)上來(lái)，將來(lái)賺這桶金。那怎么賺？現(xiàn)在就搶市場(chǎng)，大家爭(zhēng)奪房源，結(jié)果是你也要進(jìn)，這個(gè)資本也要進(jìn)。進(jìn)的結(jié)果是，把整個(gè)的租賃市場(chǎng)的原始價(jià)格炒高了。

　　事實(shí)上，除了長(zhǎng)租公寓這類的租賃企業(yè)之外，近年來(lái)，有著不少機(jī)構(gòu)或者個(gè)人也看準(zhǔn)租房市場(chǎng)做起了二房東。從事傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)多年的肖超告訴記者，直接通過(guò)業(yè)主放盤給他們的房源越來(lái)越少，目前他手上有60%的房源，都是機(jī)構(gòu)集中收集房源進(jìn)行裝修，再放到他們中介門店統(tǒng)一收租。 

　　目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過(guò)各類大小不一的中介機(jī)構(gòu)低價(jià)囤房，裝修后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)下租賃市場(chǎng)超過(guò)一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機(jī)構(gòu)壟斷，最大的租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)控制幾十萬(wàn)套房源。 

　　房租上漲引監(jiān)管層關(guān)注，深圳租房“雙限”政策或?qū)⒊雠_(tái)

　　在國(guó)家政策倡導(dǎo)“租購(gòu)并舉”之后，長(zhǎng)租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競(jìng)相追逐的風(fēng)口。與此同時(shí)，蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)�；�租賃企業(yè)的“跑馬圈地”，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。 

　　今年1月份，自如A輪融資40億，估值超過(guò)200億元。

　　目前市場(chǎng)上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模千億元。

　　據(jù)悉，8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：深圳市在7月底出臺(tái)了整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的一個(gè)通知，將租賃市場(chǎng)的亂象整治也列入房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治的一個(gè)重要措施。在穩(wěn)定租金方面，主管部門現(xiàn)在正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度，特別對(duì)于新出讓的一些用地建設(shè)的租賃住房，包括的一些配建的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，配建的這些租賃住房。那么，今后采取限定租金，限定租期等等，雙限方式來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

　　鏈家研究院預(yù)測(cè)2020年，住宅存量將達(dá)2.75億套，且將有8700萬(wàn)套房流入租賃市場(chǎng)，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將利好中介出租企業(yè)。目前我國(guó)的租賃市場(chǎng)并不健全，住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者缺少，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒：必要的時(shí)候，對(duì)于這些租賃市場(chǎng)的專營(yíng)機(jī)構(gòu)，對(duì)于它的租金價(jià)格我們要進(jìn)行備案管控。像房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)的這些手段，建議用到租賃市場(chǎng)的價(jià)格管控中，這樣防止企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，哄抬租賃價(jià)格。

　　來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)

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