相信數(shù)據(jù)還是相信自己？
相比于房價的上漲，房租的上漲更令人心痛。
這群人買不起房，還承擔(dān)著定期不定期房租上漲，以及隨時可能被房東轟走的風(fēng)險。他們對價格更敏感，也更能反映市場的真實需求。
近日，2份租賃市場的研究報告引發(fā)了人們的思考。
我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，7月份，北京房租均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄1.3個百分點。
如出一轍，貝殼研究院的統(tǒng)計也顯示，7月份，北京租金環(huán)比上漲，但漲幅有所收窄。
從行業(yè)角度看，個位數(shù)的租金漲幅，并不驚人。
但具體到每個人，感受卻大相徑庭。
中新社國是直通車采訪發(fā)現(xiàn)，北京朝陽區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)等多個區(qū)域房屋租金出現(xiàn)上漲，上漲幅度從300元到2000元不等。目前租住在朝陽區(qū)的武女士介紹，它租住的機構(gòu)公寓半年時間已經(jīng)漲了500元。
國是直通車 侯雨彤 制圖
為何會出現(xiàn)反差？
我愛我家集團研究院院長胡景暉接受中新社國是直通車采訪表示，出現(xiàn)這種反差的原因有兩個，其一研究機構(gòu)的采集樣本是基于全市數(shù)據(jù)，覆蓋面廣，拉平了個別區(qū)域漲幅；其二是不同于其他中介機構(gòu)，我愛我家的房源沒有進行大規(guī)模的改造，推高租房成本。
但他也強調(diào)，動輒500元的上漲租金，是極其不合理的。
貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對此持不同觀點，他接受中新社國是直通車采訪時認為無論是自如還是蛋殼，在市場上的占有量相對較低，如果機構(gòu)供應(yīng)增加到一定程度，對租金有穩(wěn)定和托底的作用。具體到個人，租金上漲過快可能確實存在，畢竟市場很大且尚不規(guī)范。
總結(jié)來看，兩種觀點截然不同，一方認為機構(gòu)數(shù)據(jù)量大，拉平區(qū)域漲幅；一方認為機構(gòu)數(shù)據(jù)量少，亂象難免存在。
國是直通車采訪的租房客表示，無論是中介機構(gòu)還是個人出租，均存在房租定期不定期上漲的情況。通常，中介機構(gòu)會在房租續(xù)租時提高租金，個人出租則會在一年的年初要求加價，幅度各有不同。
相比個人房源而言，機構(gòu)運營房源漲價影響面更大。
機構(gòu)運營推高租金？
正因此，有觀點將近期房屋租金的上漲，歸咎于長租公寓發(fā)起的“搶房源大戰(zhàn)”，認為城市房租被資本炒高。
胡景暉對此持認同觀點，他認為“自如、蛋殼等長租公寓，因為有資本的支撐，從市場上不計成本瘋狂收房子，再轉(zhuǎn)嫁給承租人，推高了房屋租金。”他還特別強調(diào)，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業(yè)主租金無法兌現(xiàn)，承租人會被驅(qū)趕，幾十萬人需要找新的居所。
“長租公寓爆倉的危害性不亞于P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”胡景暉直言。貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，目前已有多家長租公寓“陣亡”，主要原因是資金鏈斷裂。
在胡景暉看來，租購并舉本身是一件好事，完善并發(fā)展租賃市場也是好事，但資本的大規(guī)模進入擾亂了市場的發(fā)展。“大規(guī)模搶房源刺激租金上漲，就是直接的表現(xiàn)。”
對于專業(yè)化運營機構(gòu)是平抑還是擴大了租金漲幅，楊現(xiàn)領(lǐng)表達了不同看法。
他認為，相對于個人出租房源與二房東房源，專業(yè)化機構(gòu)的供應(yīng)量可預(yù)期、更穩(wěn)定，這部分供應(yīng)恰恰是市場穩(wěn)定的重要力量。“運營機構(gòu)的定價更穩(wěn)定，波動幅度相對較小。”
居住在通州的楊女士介紹，機構(gòu)化運營的房源，配套相對完善，承租人拎包即可入住。租金在租約期內(nèi)不會上漲，到期續(xù)租一般上漲500元左右。然而，不少人簽訂的租約只有1年。
值得一提的是，相對于普通房源，機構(gòu)化運營的房源，通常在裝修和保潔方面做得更好，這些成本也會體現(xiàn)在租金上。“沒錢又怕被騙，所以愿意多花幾百塊，租機構(gòu)運營的房源。”前述楊女士表示。
就租賃市場而言，規(guī)范化是大勢所趨，但同時要保障承租人的利益。
胡景暉建議，第一機構(gòu)不應(yīng)哄抬租金價格，房源“N+1”現(xiàn)象要嚴(yán)查；第二應(yīng)根據(jù)房屋的實際情況投入，不過度推高房租；第三要對進入租賃行業(yè)的資金加強監(jiān)管；第四要求運營機構(gòu)保障資金流正常，避免出現(xiàn)爆倉現(xiàn)象。
來源：國是直通車
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