在“317新政”及一系列政策的調(diào)控下，自今年二季度開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)大幅降溫，交易量跌至低谷，網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，交易價(jià)格也逐步止?jié)q。到三季度時(shí)，北京二手房網(wǎng)簽量已降至三年最低，交易均價(jià)也出現(xiàn)了三年以來(lái)的首次下滑。

　　網(wǎng)簽量持續(xù)下滑創(chuàng)三年新低

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截止9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽20626套，環(huán)比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創(chuàng)下了2015年以來(lái)的季度最低交易量。

　　2015年至今，北京二手住宅季度交易量的最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年三季度，達(dá)到了78526套，直逼8萬(wàn)套。隨后，北京二手住宅交易量開(kāi)始逐季下滑，四個(gè)季度分別環(huán)比下降25.6%、12.7%、28.2%、43.7%，到今年三季度時(shí)已累計(jì)下降超七成。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，以2015年“330新政”為起點(diǎn)，全國(guó)樓市自2015年二季度就開(kāi)始復(fù)蘇升溫，2016年達(dá)到頂點(diǎn)。2016年十一前后，全國(guó)二十余城市掀起調(diào)控風(fēng)暴，開(kāi)始大幅收緊樓市政策，加碼調(diào)控，全國(guó)樓市也就此進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期。從季度網(wǎng)簽量走勢(shì)來(lái)看，北京作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，網(wǎng)簽量的變化與政策的變動(dòng)幾乎完全同步：2015年二季度開(kāi)始上漲，2016年三季度達(dá)到頂點(diǎn)，其后一路下滑。

　　實(shí)際交易量三季度低位回升

　　由于網(wǎng)簽與市場(chǎng)實(shí)際交易存在時(shí)間差，市場(chǎng)實(shí)際交易的波動(dòng)趨勢(shì)與網(wǎng)簽量有所不同。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來(lái)，通過(guò)北京我愛(ài)我家達(dá)成的二手住宅交易量也是在2016年三季度達(dá)到最高點(diǎn)，但2016年四季度下降一個(gè)季度后，2017年一季度再次上升，之后，2017年二季度大幅下滑，2017年三季度則小幅回升。

　　胡景暉表示，去年四季度以來(lái)，雖然北京二手住宅在網(wǎng)簽量上是一路下滑，但市場(chǎng)實(shí)際上在今年春節(jié)后一度反彈，2月中下旬到3月“317新政”前的交易量非常大。“317新政”及一系列后續(xù)補(bǔ)充政策出臺(tái)后，史上最嚴(yán)的調(diào)控政策起到了立竿見(jiàn)影的效果，二季度時(shí)交易量大幅下挫，市場(chǎng)極其冷清，剛剛過(guò)去的三季度則稍微緩解了一下市場(chǎng)的慘淡情況，交易量小幅上升。

　　季度房?jī)r(jià)三年首次下跌

　　與交易量對(duì)政策的靈敏度相比，北京二手住宅的成交價(jià)格對(duì)政策的反應(yīng)速度則較為緩慢。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度后，北京二手房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但2015年的走勢(shì)還相對(duì)平緩，漲幅不大，漲勢(shì)較慢;進(jìn)入2016年后，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)明顯加快，漲幅擴(kuò)大，2016年“930新政”后上漲也還在持續(xù)，今年一季度達(dá)到頂點(diǎn)，二季度則止?jié)q持平，三季度開(kāi)始下跌，跌幅為5%。

　　胡景暉表示，與交易量的回落相比，房?jī)r(jià)的回落相對(duì)滯后。事實(shí)上，由于“317新政”及后續(xù)政策力度非常大，今年5月開(kāi)始北京二手房?jī)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始下跌，只是從季度價(jià)格上來(lái)看二季度與一季度還是持平，但也抹去了以往各季度間的漲幅，三季度則出現(xiàn)了明顯的回落，市場(chǎng)降溫趨勢(shì)十分明顯。

　　全款支付占比超越商貸

　　此外，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，占34.3%，較二季度減少6.3個(gè)百分點(diǎn);其次是商業(yè)貸款支付，占27.4%，較二季度減少9.2個(gè)百分點(diǎn);再次為市管公積金支付，占23.4%，較二季度提高7.8個(gè)百分點(diǎn);其它支付方式占14.9%，較二季度提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在此之前，從2015年一季度到2017年一季度，商業(yè)貸款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低占比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高點(diǎn)時(shí)，商業(yè)貸款的占比也達(dá)到了最高點(diǎn)，超過(guò)了六成。2017年二季度開(kāi)始，全款支付開(kāi)始占據(jù)最高比例，三季度時(shí)全款、商業(yè)貸款的比例都在縮小，市管公積金及其它支付方式的占比則在擴(kuò)大。

　　胡景暉表示，由于房?jī)r(jià)上漲，貸款早已成為人們買(mǎi)房的主要方式，因此，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分巨大。在2015年、2016年的上漲周期里，購(gòu)房首付比例的不斷下調(diào)、央行的多次降準(zhǔn)降息起到了很大的作用，而在北京2016年“930新政”及2017年“317新政”的兩輪調(diào)控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及銀行逐步取消利率優(yōu)惠、提高利率起到了至關(guān)重要的作用。從今年二、三季度的支付結(jié)構(gòu)可以看出，加大住房貸款的調(diào)控力度后，如今使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。

　　外地客戶占比不如以往

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在2017三季度北京的二手住宅交易中，客戶為北京本地戶籍客戶的交易占41.3%，客戶為外地戶籍客戶的交易占58.7%，較二季度提升了4.4%。三年以來(lái)，2017年二季度之前北京二手住宅交易中外地客戶都占六成以上，北京本地客戶則不到四成。但2017年二季度時(shí)這一比例結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，外地客戶僅占54.3%，本地客戶則占到了45.7%，雖然三季度的占比結(jié)構(gòu)在向之前的結(jié)構(gòu)靠攏，但外地客戶占比仍然不足六成。

　　胡景暉表示，北京作為一個(gè)國(guó)際化大都市，其活躍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年都吸引了非常多的非京籍人才來(lái)京求職務(wù)工，使得在購(gòu)房人口結(jié)構(gòu)占比中，外地戶籍家庭購(gòu)房占比逐步提高。“317新政”加大限購(gòu)力度后，雖然變化僅有幾個(gè)百分點(diǎn)，但二季度外地客戶比例的縮小、北京本地客戶比例的擴(kuò)大還是說(shuō)明限購(gòu)政策對(duì)北京二手房市場(chǎng)起到了作用。在認(rèn)房又認(rèn)貸、社保繳納需連續(xù)60個(gè)月以上等政策的制約下，外地有資格在京購(gòu)房的人大大減少，再加上首付比例、利率的調(diào)整，有資格還有能力購(gòu)房的外地人就更少，最終導(dǎo)致今年二、三季度北京二手房的客戶結(jié)構(gòu)較之前有了較大變化。

　　胡景暉表示，作為首都，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的城市，北京的樓市政策一直走在歷次調(diào)整的最前沿，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全國(guó)樓市的標(biāo)桿，北京二手房市場(chǎng)的變化也一直反映著中國(guó)樓市的變化。所以，2015年至今，北京二手房市場(chǎng)的波動(dòng)一直與樓市調(diào)控的變化相契合。如今，在中央“房子是用來(lái)住的，不是炒的”精神的指導(dǎo)下，北京樓市政策還將繼續(xù)維持嚴(yán)控，北京二手房市場(chǎng)未來(lái)也還將繼續(xù)保持低溫狀態(tài)。

　　不過(guò)，由于二季度市場(chǎng)觸底過(guò)快，市場(chǎng)在三季度時(shí)已經(jīng)沒(méi)有太大下降空間，加上房?jī)r(jià)的下跌促使部分剛需開(kāi)始考慮重新入市，所以市場(chǎng)的實(shí)際交易量有了一定幅度的回升。而在市場(chǎng)交易量回升的情況下，雖然三季度網(wǎng)簽量還在繼續(xù)下降，但止跌、企穩(wěn)甚至回升已經(jīng)大概率成為了四季度網(wǎng)簽量的既定走勢(shì)。只是，在政策并無(wú)松動(dòng)可能的環(huán)境下，市場(chǎng)的回溫比較有限。至于房?jī)r(jià)，由于前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度甚至加碼，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性很大。

　　來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào)·中國(guó)消費(fèi)網(wǎng)訊

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