上述第一條規(guī)定為，取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。
法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，被查出存在捂盤惜售的樓盤，多半是拿到預(yù)售許可證之后，沒(méi)有在規(guī)定日期內(nèi)將全部房源對(duì)外公開銷售。如前不久被北京市住建委查處存在“捂盤惜售”行為的石景山紫御長(zhǎng)安、順義新干線、大興華遠(yuǎn)西紅世、海淀云谷科技中心等銷售項(xiàng)目。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還存在很多變相捂盤行為。
例如，位于上海的保利翡麗華庭項(xiàng)目，在2016年中期，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，要求購(gòu)房者在房款基礎(chǔ)上多繳納40萬(wàn)元的裝修金。
“開發(fā)商突然加價(jià)，其實(shí)是想逼退購(gòu)房者，日后提價(jià)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
1月7日，法治周末記者前往海淀云谷科技中心售樓處附近，已看完幾個(gè)樓盤的市民王女士對(duì)記者吐槽：“感覺(jué)可賣的房源好少，以前開發(fā)商一次能推出好多房，但現(xiàn)在一開盤就只有幾十套了。”
“這些其實(shí)都屬于變相捂盤惜售，應(yīng)不應(yīng)該處罰?法律沒(méi)有明確規(guī)定。”李曉斌說(shuō)道。
購(gòu)房者如何維權(quán)
規(guī)范房屋買賣范本合同
近幾年，相關(guān)部門屢出臺(tái)限制“捂盤惜售”的有關(guān)規(guī)定。
如2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)“國(guó)六條”，其中第四條明確規(guī)定對(duì)捂盤惜售、囤積房源的房企，加大整治查處力度;2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，指出要加大對(duì)捂盤惜售等違規(guī)行為的處罰力度;當(dāng)年4月，住建部又下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度問(wèn)題的通知》，表示要嚴(yán)肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。
此后，發(fā)改委曾下發(fā)《關(guān)于商品房明碼標(biāo)價(jià)檢查查出問(wèn)題處理意見(jiàn)的函》，表示建議對(duì)未一次性公開全部銷售房源的企業(yè)，按每套5000元罰款處罰。
就在剛結(jié)束的2016年12月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求企業(yè)“一次性公開銷售全部房源”，禁止捂盤惜售。
然而，雖然約束不斷，房企捂盤惜售現(xiàn)象依然層出不窮。
“捂盤惜售的違規(guī)成本不高，很多房企售樓部門會(huì)采取割裂違規(guī)的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受媒體采訪時(shí)曾建議，減少捂盤惜售行為，除了“罰”，還需增加“查”的力度。
但在李曉斌看來(lái)，“查”于政府部門而言，執(zhí)法成本較高，很難落到實(shí)處。
“與捂盤相似的是捂地，但后者更嚴(yán)重，有些開發(fā)商拿到地后，就坐等升值，遲遲不開發(fā)。”李曉斌建議，主管部門在出讓土地時(shí)，應(yīng)明確約定出讓合同，要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)必須開發(fā)完。
捂地加捂盤成風(fēng)，加之法律層面無(wú)明確定義，要想根治房企捂盤惜售行為，李曉斌直言很難。
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面對(duì)難以根治的捂盤惜售，如何維權(quán)?
嚴(yán)躍進(jìn)建議，一方面應(yīng)注重保留證據(jù)，包括語(yǔ)音和各類收據(jù)，第二方面應(yīng)積極進(jìn)行舉報(bào)投訴，相關(guān)監(jiān)管部門需核實(shí)此類房源的實(shí)際推盤情況。
李曉斌則認(rèn)為，舉報(bào)投訴渠道應(yīng)更加完善，“由于無(wú)法可依，消費(fèi)者普遍存在‘投訴無(wú)門’的情況”。
“房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、各地住建部門等應(yīng)合力規(guī)范房屋買賣范本合同條款，增加房企有效承諾，即承諾在房屋銷售過(guò)程中不存在捂盤惜售、囤積房源等行為，否則約定賠償金額。”李曉斌說(shuō)道，“這樣住建委、房屋管理部門在做房屋預(yù)售登記時(shí)，就能發(fā)現(xiàn)是否存在捂盤惜售，消費(fèi)者也能根據(jù)房屋買賣范本合同條款，提出維權(quán)請(qǐng)求。”
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