業(yè)主表示，當(dāng)初購(gòu)房的原因便是因該“降價(jià)險(xiǎn)”所吸引。當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)反復(fù)表示，“此次‘三年無(wú)理由回購(gòu)，加送20%收益’的促銷(xiāo)政策，等于免費(fèi)住3年，3年后如果房產(chǎn)降價(jià)了，可以在原有購(gòu)房款基礎(chǔ)上加價(jià)20%把房子賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，既可以自住，還可以升值。”
對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示，“降價(jià)險(xiǎn)”是公司推出的階段性政策，但這一政策并不適用于現(xiàn)階段矛盾雙方。“‘降價(jià)險(xiǎn)’啟動(dòng)的前提是，對(duì)于簽署‘降價(jià)險(xiǎn)’協(xié)議的購(gòu)房者，在三年后同一地段、同單元、同樓層、同等產(chǎn)品若發(fā)生降價(jià)情況，根據(jù)購(gòu)房者個(gè)人意愿，公司將進(jìn)行回購(gòu)，并給予20%收益作為補(bǔ)償，且該政策的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。”上述負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，活動(dòng)執(zhí)行期間，并未有任何購(gòu)房者簽署了此項(xiàng)“降價(jià)險(xiǎn)”協(xié)議，因此，即便三年后房?jī)r(jià)有所下降，企業(yè)也不會(huì)進(jìn)行返還。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮認(rèn)為，降價(jià)險(xiǎn)是否確定適用是以3年后的房?jī)r(jià)比購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)低為適用條件的。因此，在精裝修違約事件中，降價(jià)險(xiǎn)政策并不適用。
但康俊亮同時(shí)指出，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面沒(méi)有“降價(jià)險(xiǎn)”這個(gè)險(xiǎn)種，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)的一種宣傳手段，而且這足以對(duì)購(gòu)房人選擇購(gòu)房產(chǎn)生重大影響，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商方指出的因?yàn)槲春炇鹣嚓P(guān)協(xié)議所以不進(jìn)行回購(gòu)是不合理的。“即使沒(méi)有簽單獨(dú)的降價(jià)險(xiǎn)協(xié)議，該承諾也應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有約束力。”
“地產(chǎn)航母”沉淪
2015年對(duì)于合生來(lái)說(shuō)，可謂是多事之秋。從年初的大范圍裁員，到年末的工人圍堵北京公司集體討薪，從太原到北京，眾多項(xiàng)目頻頻被曝“質(zhì)量門(mén)”“安全門(mén)”。這個(gè)曾經(jīng)被王石稱(chēng)作“地產(chǎn)航母”的地產(chǎn)界巨頭正在沒(méi)落。
2004年的合生便成為中國(guó)首個(gè)年銷(xiāo)售破百億的房企，是王石眼中“中國(guó)房地產(chǎn)航空母艦”。但10年后的今天，王石所帶領(lǐng)的萬(wàn)科，2015年銷(xiāo)售額達(dá)到2610億元排名第一，合生卻僅以106億元銷(xiāo)售額恰好擠進(jìn)房企百?gòu)?qiáng)，排在100位。同屬“華南五虎”的恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力、雅居樂(lè)2015年分別以2300億元、1357億元、522億元、451億元的銷(xiāo)售額將合生遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)。
究其原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場(chǎng)，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫(kù)存計(jì)劃，地產(chǎn)或早已成為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的“棄子”。
囤地升值，是其“生財(cái)之道”，合生創(chuàng)展高層曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合這樣解釋他們的“多囤地”策略，未來(lái)地價(jià)的漲幅將超過(guò)房?jī)r(jià)。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求在短時(shí)間內(nèi)就發(fā)生了巨大的變化。資料顯示，2009年至今，合生土地儲(chǔ)備高達(dá)3000萬(wàn)平方米以上，去化周期高達(dá)5-7年。
以廣東中山項(xiàng)目地塊為例，彼時(shí)的南區(qū)地王在8年后已成為菜園。據(jù)報(bào)道，合生2007年以近203萬(wàn)元/畝的價(jià)格水平，拿到了南區(qū)地王。但由于多年未開(kāi)發(fā)，該地塊已經(jīng)被村民用于種地。中山土地市場(chǎng)冷清，2015年國(guó)慶期間，土地市場(chǎng)中掛出了兩宗相鄰的商住用地，出讓地價(jià)分別為160萬(wàn)元/畝、150萬(wàn)元/畝。而其上半年，中山更是沒(méi)有任何一宗商住土地的成交。一些以前被視為優(yōu)質(zhì)位置的地塊，同樣都面臨了流拍的命運(yùn)。
對(duì)此，債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪指出，合生創(chuàng)展未來(lái)兩年內(nèi)將在改善銷(xiāo)售執(zhí)行方面繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。盡管該公司擁有大量的土地儲(chǔ)備以及充足的待售項(xiàng)目，但其業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在一線城市的高端項(xiàng)目以及過(guò)去幾年執(zhí)行情況疲弱，這都令其無(wú)法出現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。此外，因庫(kù)存水平較高，合生創(chuàng)展的債務(wù)水平預(yù)計(jì)很難改善。
數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年，合生創(chuàng)展年年將銷(xiāo)售目標(biāo)定為150億元，但分別只完成銷(xiāo)售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2009年，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)150億元。以2015年106億元銷(xiāo)售額計(jì)算，合生創(chuàng)展再也沒(méi)有邁過(guò)150億大坎。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 梁倩 魏飚 王勁玉）
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