SOHO中國董事長潘石屹向《證券日報》記者表示，今年是最低點，銷售為零，但凈負(fù)債率降至25%，拼命轉(zhuǎn)型后，“盡量讓SOHO中國全都像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”
當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)思維席卷房地產(chǎn)行業(yè)時，萬達(dá)、鏈家等巨型傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在忙著借助互聯(lián)網(wǎng)去掉“地產(chǎn)”兩個字，而另一個隔一段時間就去拜訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的房企掌舵人是潘石屹。對于善于營銷、依靠賣房賺取高利潤的ＳＯＨＯ中國，潘石屹這三年正默默地力爭把它變成一個“全都像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”的房企。
從2012年8月份宣布轉(zhuǎn)型持有，到2015年初推出新產(chǎn)品SOHO 3Q進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型，潘石屹接受《證券日報》記者采訪時表示，“現(xiàn)在我的工作量是以前的5倍，新的東西難免比原來預(yù)計的速度要慢，碰到的困難也要比預(yù)計的多得多”。
據(jù)SOHO中國2015年度中期業(yè)績公告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元，同比下降約95%。不過，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。
面對凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤太高”，潘石屹坦然向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉(zhuǎn)型還是對的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。
度過轉(zhuǎn)型陣痛期？
事實上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公布2012年中期業(yè)績之后，潘石屹便宣布SOHO中國要轉(zhuǎn)型持有所有項目，不再銷售。彼時，對于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉，質(zhì)疑聲四起。資本市場的反饋最為直接，潘石屹宣布持有以后的一個小時內(nèi)，SOHO中國股價跌了8%。
“當(dāng)時，所有分析人員算完賬認(rèn)為，SOHO中國在2015年8月份這個點是度不過去的，如果不銷售項目的話，它的負(fù)債率會大幅上升。”潘石屹回憶道，“我記得剛宣布完那個消息，香港的分析員跟媒體記者就追問，你們負(fù)債率到了2015年會上升的非常高，‘你心理上覺得什么樣的比例是一個安全比例？’其實那個時候中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的負(fù)債率都超過了70%，我就回答他們‘50%左右’，其實我（那時）心里也打鼓”。
三年之后，2015年8月份，SOHO中國中期業(yè)績首次出現(xiàn)了物業(yè)銷售額零錄入，伴隨而來的是利潤的同比暴跌。但在潘石屹看來，盡管盈利水平大幅度下跌，但“我們這個點度過了”，其轉(zhuǎn)型成功的底氣是在凈負(fù)債率降至25%的情況下，手持現(xiàn)金仍然接近100億元。
據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%。
而潘石屹把負(fù)債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將凌空SOHO一半物業(yè)賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負(fù)債率一下子就降下來15%左右。
此外，潘石屹認(rèn)為，SOHO中國轉(zhuǎn)型成功的另一個標(biāo)志是安全地、平穩(wěn)地持有了京滬兩地100多萬平方米最繁華的物業(yè)。
但是問題來了，正如某位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言，在物業(yè)擴(kuò)張基本停滯的情況下，ＳＯＨＯ中國作為一家上市公司，如何保持租金收益、凈利潤的復(fù)合增長率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉(zhuǎn)型發(fā)展最難突破的問題。
目前來看，潘石屹二次轉(zhuǎn)型也是為了解決這個問題，正如他自己所說，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績。
擴(kuò)張SOHO 3Q布局
眾所周知，SOHO 3Q既不是孵化器也不是商務(wù)中心，從空間上來說，可以是一張辦公桌，一間房；從時間上來說，可以租7天，也可以租兩個月，只要帶著手機(jī)和電腦來即可辦公。實際上，這也是潘石屹借助共享經(jīng)濟(jì)興起而寄予厚望的結(jié)合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型而滋生的轉(zhuǎn)型產(chǎn)品。
在潘石屹看來，與WeWork不同，SOHO 3Q擁有全線線上選房、支付、解約的一站式O2O招租系統(tǒng)，在某種程度上，這將致使SOHO中國轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)公司。
“到2015年年底，我們將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，其中的非SOHO中國物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。
值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者表示，與把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會更高。另外，由于短租的不穩(wěn)定性，出租率可能難以控制，這對盈利將造成影響。
對此，潘石屹向《證券日報》記者解釋道，SOHO中國現(xiàn)在通過無底價競拍模式出租SOHO 3Q兩個月使用權(quán)，9月8日首次競拍40個工位，總成交價22萬元，其中望京SOHO四人間競價高達(dá)3.78萬元。“我覺得就按照今天成交價格租出去，比整層租出去的價格要高20%，反倒會提高利潤”，“等規(guī)模大了，收益也將穩(wěn)定”。
按照潘石屹的計劃，到2017年，SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。然而，要實現(xiàn)10萬個座位的穩(wěn)定出租，這或許比潘石屹當(dāng)初賣房更難，因為SOHO中國過去服務(wù)小眾客群，平均每個客戶給其貢獻(xiàn)的銷售額超過5000萬元，而現(xiàn)在網(wǎng)上競拍一個工位是50元一次的加價比例，保守估計，一個工位一個月的租金可能都達(dá)不到2000元。按此計算，10萬個座位需要的客戶量將是不可計數(shù)的。
一位熟悉眾創(chuàng)空間市場的人士此前向《證券日報》記者表示，相對于其他辦公孵化的眾創(chuàng)空間產(chǎn)品，SOHO中國個別項目中的SOHO 3Q與其客戶有一定的重合度，定價也過高，部分創(chuàng)業(yè)者并不青睞。
那么，在不打算參股投資創(chuàng)業(yè)項目的情況下，潘石屹以后如何讓10萬個座位每天都有租客坐在上面辦公？
“SOHO 3Q未來將拿出大部分工位無底價競拍，客戶將因此多元化。今年10月份，SOHO 3Q將推出‘眾包模式’，即全面實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應(yīng)的傭金。”SOHO中國相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者表示。
而負(fù)責(zé)SOHO實驗室的相關(guān)人士向記者表示，“實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售后，各地都將不需要營銷人員，將節(jié)省很大一部分營銷成本，卻可以現(xiàn)實全民營銷的效果”。
證券日報 記者 王麗新
SOHO中國轉(zhuǎn)型陣痛持續(xù)：凈利潤暴跌94%
SOHO中國半年純利大降九成 業(yè)內(nèi)稱其擴(kuò)張受限
SOHO中國中期收入大降超9成 純利僅7200萬元
潘石屹：我為什么把公司名字改成SOHO中國？
潘石屹:SOHO中國是注重產(chǎn)品的公司
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