如果說萬通集團(tuán)董事局主席馮侖是中國房地產(chǎn)界的思想家，SOHO中國董事長潘石屹則是當(dāng)之無愧的營銷大師。在光華路SOHO二期的茶水間里，潘石屹親自接出一杯杯直飲水，送到記者和員工手中，“(這個水)用的是太空的逆滲透技術(shù)處理過的，可以直接飲用，有冷水也有熱水”，潘石屹有些驕傲地對時代周報記者介紹。
在潘石屹手持各種儀器的親身演示下，光華路SOHO二期“CBD區(qū)域唯一的全新項(xiàng)目、過濾pm2.5達(dá)90%以上、采用雙銀LOW-E玻璃高透光性并阻止紫外線進(jìn)入，獲得LEED金級預(yù)認(rèn)證、建筑能耗僅為55.7度/平方米/月”等空氣清潔、節(jié)能環(huán)保理念開始深入人心，光華路SOHO二期每天每平方米平均10.25元的租金也顯得合情合理——無論是散售物業(yè)還是持有出租，潘石屹總有辦法讓你覺得SOHO的產(chǎn)品就是物有所值。
曲折商路
中央電視臺曾經(jīng)這樣評價他：潘石屹不是最有錢的，他的公司也不是規(guī)模最大的，但他和他的SOHO中國絕對是最吸引眼球的。不管他是好是壞，媒體們還是喜歡他，因?yàn)樗麜r刻都是受眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
在中國房地產(chǎn)一線大佬中，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林是從大連西崗區(qū)政府辦公室主任位置上接手了西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，馮侖是通過組建海南省改革發(fā)展研究所開始下海，任志強(qiáng)則在結(jié)束十幾年的軍旅生涯后到北京怡贏商網(wǎng)達(dá)公司任副總經(jīng)理。雖幾經(jīng)商海沉浮，至少他們有一個還不錯的起點(diǎn)，而同樣出身體制內(nèi)的潘石屹，從商經(jīng)歷則曲折得多。
河北石油管道學(xué)院畢業(yè)后，潘石屹分配到了廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室工作，但很快，潘石屹就放棄了這來之不易的鐵飯碗，變賣家當(dāng)，辭職南下深圳，到達(dá)南頭關(guān)時，身上剩下80多元錢，這便是多年后外界描述的潘石屹的“創(chuàng)業(yè)資本”。
由于沒有邊境通行證，甘肅天水人潘石屹和四川綿陽人李勇，在“蛇頭”幫助下，花了50元，爬過深圳二線關(guān)鐵絲網(wǎng)，進(jìn)入深圳。在深圳，言語不通的潘石屹在建筑工地挑過磚，推銷過電話機(jī)，從業(yè)務(wù)員干到了業(yè)務(wù)經(jīng)理。
1988年，“不愿一直給香港人跑腿的”潘石屹來到剛剛建省的海南，找不到工作，就在磚廠打工，挖土、和泥、脫磚坯。后來潘石屹成為磚廠的廠長，他曾描述過那段艱辛的生活：發(fā)電機(jī)一個月內(nèi)被偷過3次、和憤懣的民工商談工資、在居所差點(diǎn)被磚砸、承包磚廠、磚廠倒閉……
直到1991年，潘石屹才和馮侖、王功權(quán)、王啟富、劉軍、易小迪重新在�？诰凼�，賺取了第一桶金，也有了日后轟動地產(chǎn)江湖的萬通六君子。1995年，潘石屹、王啟富和易小迪紛紛離開萬通，同年，潘石屹創(chuàng)辦紅石實(shí)業(yè)和SOHO中國，并開始開發(fā)SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目。
為了宣傳另類而前衛(wèi)的SOHO居住概念，為了將房子盡量銷售出去，沒有深厚背景又缺少資金的潘石屹親自擔(dān)任SOHO現(xiàn)代城的形象代言人，從此游走在地產(chǎn)和娛樂兩界：作為男主角先后接拍了摩托羅拉、IBM、索尼、LG電視廣告片;本色出演電影《阿斯匹林》;主持脫口秀節(jié)目《老友記》之《Mr.Pan》;寫博客、微博粉絲數(shù)千萬;拍照片出影集;關(guān)注PM2.5……
娛樂營銷無疑是成功的，潘石屹曾表示，SOHO中國用于宣傳推廣的費(fèi)用不到每個項(xiàng)目的千分之七。而一般大型樓盤用于此方面的費(fèi)用為百分之三左右，南方的一些樓盤甚至達(dá)到百分之五。
重資產(chǎn)運(yùn)營
“我們就是重資產(chǎn)運(yùn)營，而且你看我們的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，已經(jīng)完全做好準(zhǔn)備了，”潘石屹這樣告訴時代周報記者。
正當(dāng)萬科將旗下商業(yè)地產(chǎn)打包出售給凱雷投資、領(lǐng)匯基金，只留10%-20%的股權(quán)輕資產(chǎn)運(yùn)營時，潘石屹決定將重資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)行到底。
2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型持有型物業(yè)，此前，散售的模式曾給SOHO中國帶來豐厚的利潤，這也是SOHO中國規(guī)模不大，甚至無法躋身房地產(chǎn)百強(qiáng)排行榜單，卻依然是業(yè)內(nèi)舉足輕重的企業(yè)的原因之一。
時代周報記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，SOHO中國在很多年的時間里，毛利率都在50%左右，凈利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。2012年SOHO中國營業(yè)收入為153.05億元人民幣，毛利潤就高達(dá)90.06億元，剔除投資物業(yè)價值重估后的核心凈利潤也有33.4億元。
但是再光鮮的數(shù)據(jù)，也掩飾不了市場的變局，賣三里屯SOHO的時候，在太原、呼和浩特開幾場論壇，煤炭、鋼鐵等資源型企業(yè)的老板便趨之若鶩，高峰時期，山西的客戶曾占到SOHO中國業(yè)主比例近50%，再之前，還有浙江溫州的制造企業(yè)老板會為SOHO中國的項(xiàng)目買單。潘石屹自己也坦言：當(dāng)時唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
老路走不通，但當(dāng)潘石屹決定轉(zhuǎn)型的時候，也受到市場前所未有的質(zhì)疑。2013年的年報似乎也回應(yīng)了這種擔(dān)憂，2013年?duì)I收總額142.6億元，同比下滑10.3%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。其中，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元，是營業(yè)收入的1.91%。
當(dāng)時花旗報告認(rèn)為，SOHO中國能否成功轉(zhuǎn)型仍有待證實(shí)，預(yù)計(jì)租金收入需4-5年才能形成規(guī)模，認(rèn)為公司目前缺乏短期催化劑。
今年3月份，SOHO中國以52.32億元的價格，將上海靜安廣場和海倫廣場打包賣給金融街;隨后SOHO中國又在9月與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，以30.5億元出售凌空SOHO的10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。
連續(xù)3次項(xiàng)目出售，市場紛紛認(rèn)為上述出售舉動是SOHO中國轉(zhuǎn)型過程中帶來的巨大資金壓力所致。
不過，潘石屹在接受時代周報記者采訪時否認(rèn)了資金壓力的觀點(diǎn)。他表示，賣上海的項(xiàng)目是因?yàn)樵谏虾?ldquo;一不小心拿了太多地，偏離了北京上海各一半業(yè)務(wù)比例的預(yù)期”，至于凌空SOHO，“本來不想賣，但是梁建章和孫潔直接找我談的，堅(jiān)持要買這個項(xiàng)目，所以才賣給攜程”。
重資產(chǎn)運(yùn)營
“我們就是重資產(chǎn)運(yùn)營，而且你看我們的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，已經(jīng)完全做好準(zhǔn)備了，”潘石屹這樣告訴時代周報記者。
正當(dāng)萬科將旗下商業(yè)地產(chǎn)打包出售給凱雷投資、領(lǐng)匯基金，只留10%-20%的股權(quán)輕資產(chǎn)運(yùn)營時，潘石屹決定將重資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)行到底。
2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型持有型物業(yè)，此前，散售的模式曾給SOHO中國帶來豐厚的利潤，這也是SOHO中國規(guī)模不大，甚至無法躋身房地產(chǎn)百強(qiáng)排行榜單，卻依然是業(yè)內(nèi)舉足輕重的企業(yè)的原因之一。
時代周報記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，SOHO中國在很多年的時間里，毛利率都在50%左右，凈利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。2012年SOHO中國營業(yè)收入為153.05億元人民幣，毛利潤就高達(dá)90.06億元，剔除投資物業(yè)價值重估后的核心凈利潤也有33.4億元。
但是再光鮮的數(shù)據(jù)，也掩飾不了市場的變局，賣三里屯SOHO的時候，在太原、呼和浩特開幾場論壇，煤炭、鋼鐵等資源型企業(yè)的老板便趨之若鶩，高峰時期，山西的客戶曾占到SOHO中國業(yè)主比例近50%，再之前，還有浙江溫州的制造企業(yè)老板會為SOHO中國的項(xiàng)目買單。潘石屹自己也坦言：當(dāng)時唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
老路走不通，但當(dāng)潘石屹決定轉(zhuǎn)型的時候，也受到市場前所未有的質(zhì)疑。2013年的年報似乎也回應(yīng)了這種擔(dān)憂，2013年?duì)I收總額142.6億元，同比下滑10.3%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。其中，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元，是營業(yè)收入的1.91%。
當(dāng)時花旗報告認(rèn)為，SOHO中國能否成功轉(zhuǎn)型仍有待證實(shí)，預(yù)計(jì)租金收入需4-5年才能形成規(guī)模，認(rèn)為公司目前缺乏短期催化劑。
今年3月份，SOHO中國以52.32億元的價格，將上海靜安廣場和海倫廣場打包賣給金融街;隨后SOHO中國又在9月與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，以30.5億元出售凌空SOHO的10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。
連續(xù)3次項(xiàng)目出售，市場紛紛認(rèn)為上述出售舉動是SOHO中國轉(zhuǎn)型過程中帶來的巨大資金壓力所致。
不過，潘石屹在接受時代周報記者采訪時否認(rèn)了資金壓力的觀點(diǎn)。他表示，賣上海的項(xiàng)目是因?yàn)樵谏虾?ldquo;一不小心拿了太多地，偏離了北京上海各一半業(yè)務(wù)比例的預(yù)期”，至于凌空SOHO，“本來不想賣，但是梁建章和孫潔直接找我談的，堅(jiān)持要買這個項(xiàng)目，所以才賣給攜程”。
(億邦動力)
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