恒大地產(chǎn)潛規(guī)則

　　有悖依法行政

　　潛規(guī)則盛行的房地產(chǎn)業(yè)無疑是官商勾結(jié)的腐敗重災(zāi)區(qū)，政府部門通過依法行政來打擊地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則已刻不容緩

　　文 陳真誠

　　3月28日下午，中共中央政治局就推進(jìn)依法行政和弘揚(yáng)社會主義法治精神進(jìn)行第二十七次集體學(xué)習(xí)。胡錦濤總書記在主持學(xué)習(xí)時強(qiáng)調(diào)，我們必須增強(qiáng)全面推進(jìn)依法行政、弘揚(yáng)社會主義法治精神的自覺性和主動性，加快建設(shè)社會主義法治國家。無疑，要建設(shè)社會主義法治國家，就必須要加快制訂或修訂相關(guān)法律法規(guī)，完善健全相關(guān)法律體系，更要做到真正有法可依、有法必依。

　　而就目前中國經(jīng)濟(jì)實(shí)踐來看，與法治精神相對立的是，由于部分政府部門或相關(guān)權(quán)力機(jī)構(gòu)未能依法行政，更因?yàn)橄嚓P(guān)利益驅(qū)使，在一些行業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)中盛行潛規(guī)則。所有潛規(guī)則，首先是與相關(guān)法律法規(guī)相違背的，是不能“見光”的“游戲規(guī)則”，具有相當(dāng)程度的隱蔽性，一般難以被察覺，但為行業(yè)內(nèi)多數(shù)參與者普遍接受或“遵循”。

　　一旦潛規(guī)則在某個行業(yè)內(nèi)盛行，必然說明這個行業(yè)肯定在某些方面出了問題，其結(jié)果就是扭曲這個行業(yè)內(nèi)的正常“游戲規(guī)則”，使部分行業(yè)參與者因此獲得非正常利益而其他參與者的利益則受損，并最終使廣大消費(fèi)者的利益受損。

　　恒大地產(chǎn)長沙引爆房地產(chǎn)潛規(guī)則

　　《法人》雜志在2011年第1期、第2期先后以《恒大地產(chǎn)長沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)4大潛規(guī)則》為題，對恒大地產(chǎn)集團(tuán)拒絕住房公積金貸款、垃圾短信、與地方政府合謀拿地以及在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上涉嫌虛假廣告的4大行業(yè)潛規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)的披露，再次引爆了房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則，引起了行業(yè)內(nèi)和社會各界的普遍關(guān)注。

　　《法人》報道稱，2009年7月1日施行的《長沙市住房公積金管理?xiàng)l例》第34條明確規(guī)定：企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。對選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等銷售價格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購房人的附帶條件。而恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下位于長沙月湖地產(chǎn)板塊的樓盤“恒大雅苑”，卻拒絕公積金貸款。“恒大雅苑”的認(rèn)購書規(guī)定購房者只有兩種支付購房款的途徑：一是一次性付清房款，二是商業(yè)銀行貸款，拒絕公積金貸款，這直接剝奪了當(dāng)事人公積金貸款的權(quán)利。對于相當(dāng)一部分購房者來說，他們并不了解自己享有要求開發(fā)商提供住房公積金貸款的權(quán)利。對于少部分知道權(quán)利的購房者來說，恒大地產(chǎn)則用折扣誘導(dǎo)他們放棄公積金貸款。

　　為揭露恒大地產(chǎn)與銀行勾結(jié)拒絕向購房者提供住房公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則，去年8月9日，長沙的伍先生一紙?jiān)V狀控告寶瑞地產(chǎn)(長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是恒大地產(chǎn)在長沙的合資公司)拒絕提供住房公積金貸款。其后，伍先生又向長沙市建委、長沙市工商局、長沙市住房公積金管理中心三個單位實(shí)名舉報恒大地產(chǎn)公司在長沙的5個樓盤都涉嫌違規(guī)。然后，去年12月27日，伍先生又以行政不作為為由起訴長沙市建委、長沙市住房公積金管理中心。事情曝光后，恒大地產(chǎn)長沙“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美與某國有控股銀行長沙一支行行長曾親自造訪伍先生，希望通過提供優(yōu)厚的條件以私了此事，但被伍先生拒絕。

　　繼揭露恒大地產(chǎn)在長沙開發(fā)的樓盤“恒大雅苑”拒絕向消費(fèi)者提供住房公積金貸款后，伍先生又做了三件事：一是向長沙市政府遞交政府信息公開申請函，要求政府公開相關(guān)信息說明“800萬的注冊資本，怎么拿下價值幾十億的土地？”；二是起訴恒大地產(chǎn)發(fā)送垃圾廣告短信，并涉嫌將其手機(jī)號碼透露給第三方；三是向長沙市開福區(qū)工商行政管理局投訴“恒大雅苑”發(fā)布違規(guī)和虛假廣告。

　　在恒大地產(chǎn)被《法人》雜志曝光后，房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則問題再次擺在了公眾的面前。

　　無疑，房地產(chǎn)潛規(guī)則及其利益鏈主體都是相關(guān)受益者，其背后則是社會弱勢群體受害，不但使部分人群的利益受到侵犯，造成了現(xiàn)實(shí)性的不公，而且擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　可問題是，為什么房地產(chǎn)潛規(guī)則能夠如此長久地盛行？

　　潛規(guī)則盛行的房地產(chǎn)業(yè)是官商勾結(jié)的腐敗重災(zāi)區(qū)

　　最近，除《法人》雜志曝光恒大地產(chǎn)集團(tuán)拒絕住房公積金貸款等四大行業(yè)潛規(guī)則外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一系列涉及行業(yè)潛規(guī)則的個案也相繼曝光。

　　3月28日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布消息稱，2010年12月23日，江西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在第二期房源只有102套的情況下，發(fā)布公開選房須知宣稱：“后期房源最早也將于2011年上半年面市，其均價將極有可能突破8000元/平方米”，“此次2號樓房源以略高于一期開盤價格水平的補(bǔ)充供應(yīng)，可謂稍縱即逝的置業(yè)良機(jī)”，故意散布商品房將要漲價的信息，吸引消費(fèi)者購房。結(jié)果，這一漲價信息誘發(fā)了搶購，該房地產(chǎn)開發(fā)公司向521名購房者收取了“誠意金”521萬元，商品房的實(shí)際銷售均價被哄抬到每平方米8000多元，并由此引發(fā)了群體性上訪事件。為此，江西省贛州市物價局近期對江西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售商品房過程中以價格欺詐的手段欺騙消費(fèi)者的價格違法行為進(jìn)行了查處，江西省贛州市物價局責(zé)令開發(fā)商退還違規(guī)收取的“誠意金”和各項(xiàng)代收費(fèi)，并處以法定最高額度50萬元的罰款。事實(shí)上，江西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的做法，一度是房地產(chǎn)市場頗為流行的營銷手段，是房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對開發(fā)商處以最高額度50萬元的罰款的處罰決定，雖然對于規(guī)范房地產(chǎn)市場有警示意義，但違法成本過低，難以產(chǎn)生威懾作用，打擊效果可能有限。

　　3月23日和24日，昆明中級人民法院開庭審理昆明“華西·濱湖國際生態(tài)城”特大詐騙案。據(jù)報道，昆明市檢察院的指控顯示，推出“華西·濱湖國際生態(tài)城”這個樓盤的云南君信投資有限公司和昆明寧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是被告人楊慶榮等人利用虛假出資成立的空殼公司，他們謊稱與華西村(9.25,0.10,1.09%)合作投資65億元，對永勝村進(jìn)行“城中村改造”，開發(fā)“華西·濱湖國際生態(tài)城”，通過書店購書、互聯(lián)網(wǎng)下載獲得了經(jīng)典戶型圖，做成了宣傳材料后大打廣告，最終詐騙成功。一個沒有“五證”、從未開挖過一鏟子的房地產(chǎn)樓盤“華西·濱湖國際生態(tài)城”項(xiàng)目，僅憑一堆虛假的廣告宣傳，竟然騙走了1700多人的2.771億元。

　　從庭審中透露出的種種信息表明，資金不足就開發(fā)、項(xiàng)目工程邊批邊建邊賣、五證不全就預(yù)售等等目前房地產(chǎn)行業(yè)、金融操作中盛行的種種“潛規(guī)則”，已成為了行騙工具。

　　2010年10月17日，長沙一樓盤“凱富漫城”的售樓部被憤怒的客戶砸毀。據(jù)報道，在開盤前，該樓盤的前期廣告中，宣傳起價2788元/平方米，明顯低于周邊樓盤售價，引起眾多消費(fèi)者認(rèn)購VIP卡，共售出VIP卡981張，收取VIP會員費(fèi)981萬元。而最終的房價，即便經(jīng)過打折優(yōu)惠后，實(shí)際簽約均價為3450元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出宣傳起價，而且不少認(rèn)購VIP卡的“蓄客”們并不能買到房。就這樣，該樓盤違規(guī)銷售商品房，以低價吸收VIP會員“蓄客”、以“饑餓”銷售法人為制造“房源緊張”氛圍、肆意抬高房價這些在房地產(chǎn)圈心照不宣、讓購房者無所適從的“潛規(guī)則”，引發(fā)了非常嚴(yán)重的事態(tài)。事件發(fā)生后，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對開發(fā)商和代理公司分別處于罰款和降低開發(fā)資質(zhì)的處罰。

　　此外，在土地市場也盛行著潛規(guī)則。在房地產(chǎn)市場中，土地閑置是個存在已久卻總不能得到有效治理的問題。政府部門對土地后期管理重視不夠，地方政府與開發(fā)商之間利益鏈之下的房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則——實(shí)際上成為大量土地被閑置的幕后推手。比如，由于管理部門對拿地開發(fā)商資質(zhì)審核不嚴(yán)，一些土地項(xiàng)目因開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力不足而閑置；一些開發(fā)商在拿到土地后，通過轉(zhuǎn)讓交易(部分甚至實(shí)為內(nèi)部企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓交易)而延長土地開發(fā)時間，使土地閑置；由于司法程序流程過長，部分開發(fā)商故意將土地拖入司法程序，利用土地的法律關(guān)系不明導(dǎo)致土地?zé)o法開發(fā)而使土地閑置，獲取土地增值收益。尤其是，由于土地的開發(fā)周期拖得越長，開發(fā)商獲得的土地溢價就越高，而與閑置土地可帶來高額利潤相比，開放商囤地違規(guī)成本非常低。于是，房地產(chǎn)行業(yè)流行著“拿地—改規(guī)劃—拖延工期—獲得土地溢價和超額利潤”的潛規(guī)則。一些開發(fā)商，拿到土地開發(fā)權(quán)后，就申請修改規(guī)劃，在政府部門的配合下，以調(diào)整規(guī)劃來拖延土地開工建設(shè)。

　　多年來，一些開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓、打官司、調(diào)規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償未完造成遺留問題等等手段，囤積了大片閑置土地，導(dǎo)致土地市場調(diào)控政策難以得到真正落實(shí)執(zhí)行。受賄金額超過1589萬元并于2008年底被一審判處死緩的重慶市規(guī)劃局原副局長梁曉琦承認(rèn)，在房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)領(lǐng)域中存在一種“潛規(guī)則”，讓他感到“非常懼怕”。

　　以上所曝光的個案說明，當(dāng)今中國的房地產(chǎn)業(yè)，潛規(guī)則盛行，政府監(jiān)管不力，無疑是官商勾結(jié)的腐敗重災(zāi)區(qū)。在中央政府正進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控的今天，政府部門通過依法行政來打擊房地產(chǎn)潛規(guī)則，已是刻不容緩！

　　依法行政 嚴(yán)懲潛規(guī)則

　　事實(shí)上，政府有關(guān)部門或著說相關(guān)官員，往往掌握著資源配置權(quán)、項(xiàng)目審批權(quán)、行政處罰權(quán)等諸多權(quán)力。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，尤其如此。從最初的設(shè)計(jì)立項(xiàng)，到一二級土地開發(fā)、出讓，再到投資建設(shè)和銷售，每個環(huán)節(jié)都存在政府部門的指導(dǎo)、審批和監(jiān)督�？墒�，由于政府不能做到依法行政，由于一些官員的權(quán)力往往難以受到有效制約和監(jiān)督，使社會存在可濫用權(quán)力的空間，于是出現(xiàn)了官商利益一體化：官員可利用其謀取最大利益，用權(quán)力為企業(yè)的利益最大化開辟違法途徑，企業(yè)為獲取在競爭中不可能得到的利益而向權(quán)力靠攏，并用財力影響權(quán)力的實(shí)施。

　　不能不承認(rèn)的是，如今，官商利益一體化已滲透至房地產(chǎn)市場的每一個角落，已成為潛規(guī)則的溫床和保護(hù)傘。潛規(guī)則導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本提高，使老百姓的生活成本提高，也使得房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了信任危機(jī)，損失了政府的公信力、誠信度，甚至還影響到整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　也不能不承認(rèn)的是，有些地方政府或官員與房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)合謀利益，往往不能依法行政。有些地方政府有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，放任潛規(guī)則泛濫，對開發(fā)商的違法違規(guī)行為查處不嚴(yán)厲，導(dǎo)致很少有開發(fā)商真正被查處、被處罰。即便有開發(fā)商被查處、被處罰，但違法違規(guī)成本太低，沒有給開發(fā)商帶來真正的壓力。

　　因此，面對房地產(chǎn)行業(yè)盛行潛規(guī)則的現(xiàn)實(shí)，一方面，政府要加緊法制建設(shè)工作，完善立法，政府不應(yīng)該過于依賴經(jīng)濟(jì)政策、行政命令來代替法律手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一方面，政府要嚴(yán)格執(zhí)行已有的法律法規(guī)和行政制度，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊腐敗，嚴(yán)厲打擊潛規(guī)則，不要使法律執(zhí)行、政策執(zhí)行、問責(zé)成為空話。尤其對已經(jīng)曝光的房地產(chǎn)業(yè)中涉及潛規(guī)則問題的案件，政府要認(rèn)真查處，嚴(yán)厲懲處涉及到的企業(yè)和個人，殺一儆百。

　　黃文仔(專欄)：

　　我最反感地產(chǎn)商做虛假宣傳

　　作為一個企業(yè)，應(yīng)該誠信為本。每個企業(yè)，每個人，都需要有道德，一個人離開了道德，生存還有什么意義？

　　文 本刊記者 廖衛(wèi)華

　　“我最反感地產(chǎn)商虛假宣傳！” 全國政協(xié)委員、以敢“放炮”聞名的廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長黃文仔擲地有聲地說。3月7日，在全國“兩會”駐地接受《法人》記者采訪時，黃文仔對當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的一些不良風(fēng)氣進(jìn)行了抨擊。

　　虛假廣告、垃圾短信、拒絕公積金貸款、與地方政府合謀拿地。本刊今年第1期、第2期、第3期先后以《恒大地產(chǎn)長沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)四大潛規(guī)則》、《全國人大代表提交建議 剖析恒大地產(chǎn)4大行業(yè)潛規(guī)則》為題，對我國知名房地產(chǎn)企業(yè)、港交所上市公司恒大地產(chǎn)在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上暴露出來的4大行業(yè)潛規(guī)則進(jìn)行了詳盡披露。報道刊發(fā)后，各大主流網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)載，引起社會各界的廣泛關(guān)注和強(qiáng)烈反響。

　　《法人》：現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)在賣房子的時候，愛使用一些眩目的夸大其辭的宣傳，虛假廣告、垃圾短信，還有拒絕公積金貸款等。我們雜志最近兩期一直在關(guān)注以知名品牌恒大地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)暴露出來的行業(yè)潛規(guī)則，您怎么看待這些問題？

　　黃文仔：個別企業(yè)的這些行為，我是非常反感，我不是反感恒大。我想說，無中生有和欺騙沒有什么兩樣。我不是吹牛，你看我星河灣的廣告，我從來不吹，我都是很注意這些社會效果。一直以來，我們堅(jiān)持的理念就是，做得到就說，做不到，就不要說。你剛才說的一些開發(fā)商拒絕公積金貸款的問題，在我們這里，所有的貸款一律都辦，不會給客戶任何限制。我們從來沒有拒絕任何客戶，也沒有下過任何這方面的指示。

　　《法人》：有句古話叫“人而無信不知其可也。”我們知道誠信是一個企業(yè)的根本，可為何現(xiàn)在那么多開發(fā)商背離了誠信道德？

　　黃文仔：作為一個企業(yè)，應(yīng)該誠信為本。每個企業(yè)，每個人，都需要有道德，一個人離開了道德，生存還有什么意義？特別是有理想和尊嚴(yán)的人，離開了道德，生存就沒有了意義。

　　所謂的那些企業(yè)如何如何的，你們可以調(diào)查它的業(yè)績，調(diào)查它的客戶滿意度。拿10個、8個知名的房地產(chǎn)品牌一起調(diào)查下，看業(yè)主的滿意度，看它的信譽(yù)度有多高，對于不好的企業(yè)可以曝光。

　　《法人》：我知道，這次兩會，關(guān)于溫家寶總理“房產(chǎn)商的身上應(yīng)該流著道德的血液”這句話的理解，你已經(jīng)不知道被媒體問了多少遍了。但是我還是想再問一次，總理的這句話是不是意味著總理覺得房產(chǎn)行業(yè)在道德上還是有一些問題，您覺得現(xiàn)階段開發(fā)商的道德水準(zhǔn)如何？

　　黃文仔：溫總理也沒有說，發(fā)展商沒有道德血液。我不回應(yīng)了，你說期望也好，你怎么理解都可以。我說過，我們開發(fā)商身上流著非常多道德的血液。很多房產(chǎn)商也關(guān)心社會，比如扶貧，其中不少還是人大代表、政協(xié)委員，他們都有一腔熱情，愛社會，愛自己的國家，愛自己的民族。當(dāng)然，確實(shí)有一些開發(fā)商為了追求利益不顧其他，但是那畢竟是極少數(shù)。

　　目前的道德現(xiàn)狀，都有一個發(fā)展的過程，一步步來。政府對房地產(chǎn)的管理，也正在慢慢規(guī)范起來了，監(jiān)督和自律都需要。