香港愉景灣酒店的海面平靜安寧，對(duì)岸中環(huán)夜景璀璨，極盡繁華，那是香港商業(yè)地產(chǎn)最為成熟的心臟腹地，也是所有商業(yè)地產(chǎn)商追逐的目標(biāo)。
2018觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)后，我們對(duì)藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉俠進(jìn)行了一場(chǎng)專訪。
平靜的海面下有常人無(wú)法觀察到的暗涌，正如近兩年內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)突如其來(lái)的一輪浪潮。作為中國(guó)最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司，藍(lán)光商業(yè)無(wú)疑是這場(chǎng)商業(yè)熱潮中成功的參與者之一。
從聚焦于自有商業(yè)項(xiàng)目，到大資管平臺(tái)的進(jìn)化，“資歷豐富”、“產(chǎn)品全面”是市場(chǎng)對(duì)藍(lán)光商業(yè)的一致評(píng)價(jià)。在成立至今的28個(gè)年頭里，藍(lán)光商業(yè)的產(chǎn)品線也由第一代街區(qū)商業(yè)迭代到第四代全產(chǎn)品線產(chǎn)品。
對(duì)于未來(lái)，劉俠表示，藍(lán)光商業(yè)未來(lái)產(chǎn)品打造的重心將圍繞品牌價(jià)值，打造四大產(chǎn)品線：商住城市綜合體（公寓/酒店產(chǎn)品線）、商辦城市綜合體（新辦公產(chǎn)品線）、家居MALL、街區(qū)商業(yè)。
定位大資管
若從廣義上劃分，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是泛金融類(lèi)領(lǐng)域，尤其當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的“投、融、建、管、退”五個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成一個(gè)完整閉環(huán)，每一環(huán)都少不了資本的身影。
不過(guò)在目前中國(guó)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式中，資本僅在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，這與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則完全不同。
藍(lán)光商業(yè)有意打破國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的局限，大資管公司正是藍(lán)光商業(yè)對(duì)自己的定義。
劉俠指出：“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本回收慢，投資風(fēng)險(xiǎn)高，因此過(guò)去很多企業(yè)往往專注于其中某一領(lǐng)域。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投、融、建、管、退全產(chǎn)業(yè)鏈的大資管模式，才是發(fā)展的大勢(shì)所向。”
據(jù)其介紹，藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)作為致力于覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”全流程的資產(chǎn)管理商，過(guò)去的幾年中不僅堅(jiān)持強(qiáng)化“建”“管”的能力，更在逐步完善“投”“融”與“退”的業(yè)務(wù)能力。
劉俠同時(shí)做出判斷，未來(lái)5-10年，大資管模式將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。
但是對(duì)于藍(lán)光商業(yè)來(lái)講，無(wú)論是新增資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)還是存量資產(chǎn)的盤(pán)活，亦或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融證券化，資產(chǎn)的收益率是業(yè)主和資本方考慮的最基本訴求，這也是藍(lán)光商業(yè)區(qū)別于其他運(yùn)營(yíng)商的核心業(yè)務(wù)能力。
對(duì)此，劉俠總結(jié)表示，藍(lán)光商業(yè)的大資產(chǎn)管理模式不能完全說(shuō)成熟，但有自己的特殊經(jīng)驗(yàn)、特殊方法。同時(shí)，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍是百花齊放的狀態(tài)，藍(lán)光商業(yè)也在學(xué)習(xí)同行的經(jīng)驗(yàn)，不斷地優(yōu)化模式。
拓展輕資產(chǎn)
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展28年，藍(lán)光商業(yè)嘗試了大多數(shù)商業(yè)業(yè)務(wù)，去除不合適自身發(fā)展的業(yè)務(wù)之后，目前大致可分為三大板塊。
劉俠介紹，首先是藍(lán)光發(fā)展業(yè)務(wù)板塊，即藍(lán)光發(fā)展的商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，涵蓋街區(qū)、集中商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓、酒店、新辦公、球會(huì)等產(chǎn)品線；其次是投資管理板塊，即藍(lán)光商業(yè)的投資管理項(xiàng)目，涵蓋收并購(gòu)、投融資、資產(chǎn)設(shè)計(jì)、資產(chǎn)退出等業(yè)務(wù)；第三是輕資產(chǎn)輸出板塊，即藍(lán)光商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，涵蓋策略顧問(wèn)、規(guī)劃咨詢、招商服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)代理、運(yùn)營(yíng)管理等業(yè)務(wù)，這是藍(lán)光商業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略核心。
隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，輕資產(chǎn)成為許多商業(yè)地產(chǎn)商的重要選擇，比如萬(wàn)達(dá)、愛(ài)琴海等。
不過(guò)，在劉俠看來(lái)，藍(lán)光商業(yè)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張和很多其他開(kāi)發(fā)商并不一樣。
具體而言，在商業(yè)的服務(wù)鏈條中，藍(lán)光商業(yè)是從土地投資階段開(kāi)始，到定位、招商、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售，是基于這個(gè)服務(wù)鏈條在做輕資產(chǎn)擴(kuò)張。與之相比，很多商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理商是不負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的，更不用說(shuō)其它方式的退出。
因此，服務(wù)內(nèi)容的全面決定了藍(lán)光商業(yè)服務(wù)的對(duì)象與其他開(kāi)發(fā)商有很大差異。
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