岳耀磊：在投融建管退這個(gè)鏈條里，我們能夠做什么？我們一直在思考這件事，除了建這個(gè)偏地產(chǎn)地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)范疇的環(huán)節(jié)，有沒有辦法在上游和資金方合作，做投、融、退？所以我們這兩年和不同的資金方建立了關(guān)聯(lián)，和瑞威資本、譽(yù)德資本等洽談，設(shè)立專門的收并購基金，集中做上游端投資。
現(xiàn)在資金方需要好的投資標(biāo)的，能夠做資產(chǎn)運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)，同時(shí)能夠理解他們的需求，以便未來在變現(xiàn)退出的時(shí)候有團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。在商業(yè)地產(chǎn)，以前是策劃的人值錢，然后是招商的人值錢，現(xiàn)在懂資產(chǎn)運(yùn)營，同時(shí)熟悉資本運(yùn)作的人在行業(yè)里是最值錢的。這種人是最難找的，我們也希望變成具備這樣功能的公司。
佳兆業(yè)商業(yè)最大的價(jià)值是將資產(chǎn)的溢價(jià)做出來，這是我們長期以來的傳統(tǒng)能力。將資產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)做出來，實(shí)現(xiàn)退出的時(shí)候讓我們分享退出增長的紅利，這是這個(gè)行業(yè)真正能夠創(chuàng)造的價(jià)值，而不是單純的租金收入。
佳兆業(yè)商業(yè)還有三個(gè)能力，用六個(gè)字概括：趨勢、資源、渠道。作為商場運(yùn)營者，和所有行業(yè)打交道，和所有的消費(fèi)者打交道，我們的數(shù)據(jù)和信息來源更新得更早，能掌握到行業(yè)的變化和趨勢，尤其是對消費(fèi)端變化的判斷和趨勢。這時(shí)一些新生的品牌，一旦發(fā)現(xiàn)消費(fèi)端的趨勢比較明顯，我們又有資源、團(tuán)隊(duì)、渠道和投資資金，就會把自己當(dāng)成VC做適當(dāng)介入。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到了佳兆業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵投戰(zhàn)略，在具體操作上有什么特點(diǎn)？投資標(biāo)準(zhǔn)是什么？
岳耀磊：這種投資介入有個(gè)特點(diǎn)，因?yàn)橥顿Y偏前端，甚至是種子輪、天使輪，投資額度不會很大。但是佳兆業(yè)商業(yè)可以利用自身的資源和渠道孵化它們，這是VC無法做到的，因?yàn)閂C主要投入的只是資金。比如做精品超市，不管是前端的鋪柜、設(shè)計(jì)、裝修、采購，我們都有體系性的資源進(jìn)行支撐，還能夠提供更多的店鋪。同時(shí)佳兆業(yè)是上市公司，投資、融資都有不同機(jī)構(gòu)在合作，也可以幫它找到相應(yīng)的資源。
我們只需要做一件事情，把它放大。新品牌有機(jī)會做大的時(shí)候我們和它們共同成長，在合適的時(shí)機(jī)溢價(jià)退出，對我們而言這是個(gè)長時(shí)間業(yè)務(wù)。除了資本運(yùn)營端以外，發(fā)掘并分享下游端未來消費(fèi)升級時(shí)代增長的紅利，這是未來可以特別做的一件事情，而且會特別有趣。
我們介入了幾個(gè)板塊，對于入門的行業(yè)、盈利、規(guī)模都做多方面的要求：第一，要做有別于傳統(tǒng)行業(yè)的新型行業(yè)為主；第二，要以快速做大規(guī)模為主要目標(biāo)；第三，有助于未來在市場上找到投資人。方式也有很多種，剛才說有一些我們自己根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略在做，比如說精品超市。有時(shí)候還會投資別人的品牌，有的是增資擴(kuò)股，各種方式都會有。我們有自己的投委會，對行業(yè)、業(yè)態(tài)發(fā)展會進(jìn)行評估。
簡單來講，基于主業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營，我們對資本運(yùn)作和投資孵化這一塊會做相應(yīng)的業(yè)態(tài)延展，完善整個(gè)公司的價(jià)值鏈條。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：聽起來佳兆業(yè)商業(yè)不僅僅滿足于商場的管理，而是要打造一個(gè)生態(tài)圈？
岳耀磊：我覺得騰訊有很多可借鑒的地方。騰訊利用微信、QQ做了一個(gè)開放的平臺，把多元的產(chǎn)業(yè)板塊納入到了這個(gè)平臺里，還投資了很多的企業(yè)。它是基于完整的業(yè)務(wù)鏈條來打造自己完整的生態(tài)圈。
反觀佳兆業(yè)商業(yè)，我們的運(yùn)營場地本身就是一個(gè)線下的平臺，是客戶的入口。我們也有機(jī)會能夠在平臺建設(shè)方面發(fā)力，借此擴(kuò)大規(guī)模和影響力。其次，如果我們能夠在投資業(yè)務(wù)上適當(dāng)進(jìn)行延展， 等所有平臺搭建好以后有充分的業(yè)態(tài)植入，這樣就會有很多自己的東西，豐富生態(tài)圈的內(nèi)容。
此外，騰訊孵化了很多新型業(yè)務(wù)，去年旗下好幾個(gè)業(yè)態(tài)都分拆上市了。我們也希望在自己的平臺建立生態(tài)圈，確保主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)運(yùn)營板塊內(nèi)容更豐富，同時(shí)為未來的發(fā)展保留更多的可能性，這是我們重點(diǎn)在做的事情。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如果佳兆業(yè)想做線下的“騰訊”，怎么才能打造出一個(gè)擁有龐大流量的平臺？
岳耀磊：分兩塊，第一是規(guī)模。佳兆業(yè)商業(yè)要做規(guī)模，所以做了三個(gè)平臺建設(shè)：資產(chǎn)運(yùn)營平臺，現(xiàn)在做的投融管退；消費(fèi)端的投資孵化業(yè)務(wù)平臺，保證了我們的內(nèi)容；第三個(gè)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)我們并不把它理解為一個(gè)純輕的業(yè)務(wù)，因?yàn)橐郧暗妮p資產(chǎn)是賣人力，賣團(tuán)隊(duì)，我們沒有辦法賺到資產(chǎn)溢價(jià)退出的錢。
為什么我們要先搭建資產(chǎn)運(yùn)營平臺，因?yàn)楹唾Y金方的合作保證了資金來源，解決了最大的問題。其次是和業(yè)主合作，我們在合作方式上進(jìn)行了優(yōu)化，可以做收并購、小股操盤或者純租賃，可以證券化退出也可以銷售退出。
我們今年已經(jīng)簽了7個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，年底計(jì)劃達(dá)到10個(gè)項(xiàng)目左右，未來希望輕資產(chǎn)輸出面積和自營的面積比例是1：1。今年快速把這一塊做起來，這是能夠保障未來做大規(guī)模非常重要的一條路徑。佳兆業(yè)還有超過50個(gè)項(xiàng)目，這些商業(yè)項(xiàng)目能夠保證未來三到五年內(nèi)持續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)。再加上我們每年增加的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，我們管理的總項(xiàng)目有望突破100個(gè)，這樣就可以保證規(guī)模。
但這個(gè)規(guī)模會劃定范圍，公司更傾向于在大灣區(qū)，以及其它一二線核心城市做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。我們要確保一定的規(guī)模，沒有規(guī)模在這個(gè)行業(yè)里就沒有話語權(quán)，沒有任何出路。而在商業(yè)密度越來越高的情況下，我們的定位是區(qū)域和社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，體量大致在1-5萬平方米左右。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這種資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略思路，是否同樣會倒逼企業(yè)通過提升服務(wù)質(zhì)量來釋放商業(yè)的全鏈條價(jià)值？
岳耀磊：中國在消費(fèi)端一直是增長的趨勢，這個(gè)毋庸置疑。如何在這種環(huán)境下服務(wù)好消費(fèi)者，提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，這才是未來最大的考驗(yàn)，這是屬于基礎(chǔ)能力建設(shè)的部分。
精細(xì)化運(yùn)營管理的本質(zhì)在哪里？在于如何給消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，這是做商業(yè)的本質(zhì)。做到哪一天，哪怕我們和資金方合作，哪怕做銷售和投資，所有的東西都不要忘記這個(gè)本質(zhì)。只有持續(xù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值才是我們的能力所在。
給客戶提供更多的產(chǎn)品和服務(wù)，這需要我們在體系建設(shè)、制度建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、會員建設(shè)、新科技的引入、大數(shù)據(jù)引入方面綜合發(fā)力，才能形成這樣的能力。
國內(nèi)商場的硬件設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)都很高，但說到軟性服務(wù)，是從進(jìn)商場的燈光、動線、環(huán)境、軟性配套的設(shè)置、停車場、標(biāo)識導(dǎo)視，這些細(xì)節(jié)的東西體現(xiàn)出運(yùn)營者對人的關(guān)懷。在線下能夠提供有溫度的服務(wù)，能夠讓人感受到更人性化的服務(wù)，我想未來一定是在這些方面下功夫，做到這些你就不愁沒消費(fèi)者。
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