前言
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，作為服務(wù)與消費(fèi)升級(jí)的重要載體，面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇。2017年，得益于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高，國(guó)家大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，及“堅(jiān)持房子用來住，不是用來炒的”政策基調(diào)下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)了差異化的特性。從市場(chǎng)特征看，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持較高增速，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)加速，但商業(yè)地產(chǎn)的投資與新開工規(guī)模下降明顯，且降幅持續(xù)擴(kuò)大。市場(chǎng)布局方面，一線城市及核心二線城市仍為布局熱點(diǎn)，但是對(duì)比上一年，增量有所下滑。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型加速。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)型背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)嘗試了諸多創(chuàng)新，呈現(xiàn)出差異化的運(yùn)營(yíng)特征。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
1．整體規(guī)模：投資與新開工下降明顯，銷售規(guī)模維持穩(wěn)定
2018年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積則呈同比下降態(tài)勢(shì)，而全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持高位，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積仍保持同比增長(zhǎng)。
1.1供應(yīng)端，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，新開工降幅持續(xù)擴(kuò)大
從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，新開工降幅持續(xù)擴(kuò)大。2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額9688億元，同比下降9.9%。且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。新開工方面，上半年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積12.5%，延續(xù)2016年以來的下降趨勢(shì)，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降幅度明顯高于辦公樓。
1.2銷售端，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模保持高位
從需求端來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模仍保持高位。在政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，各地繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，并執(zhí)行差別化調(diào)控，從而市場(chǎng)需求外溢，資本向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。且疊加城市居民消費(fèi)水平的提高及大力推進(jìn)“雙創(chuàng)”等重要舉措，2018年上半年期間全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售額及銷售面積仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2018年上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)8609億元，與2017年上半年同比增長(zhǎng)2.59%，其中辦公樓2837億元，同比下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5772億元，同比增長(zhǎng)5.7%；銷售面積達(dá)7206萬平方米，與2017年上半年，同比基本持平，其中辦公樓1949萬平方米，同比下降6.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5257萬平方米，同比增長(zhǎng)2.4%。
2．市場(chǎng)布局：一線城市及核心二線城市新增商業(yè)規(guī)模有所下降，但仍是布局熱點(diǎn)
2018年全國(guó)擬開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目約937個(gè)，商業(yè)體量高達(dá)8400多萬平方米，數(shù)量、體量比2017年開業(yè)項(xiàng)目分別下降約3%、14%（2017年開業(yè)數(shù)量970個(gè)，商業(yè)體量9800多萬平方米）。2018年，一線城市商業(yè)增量增速有所放緩，北上廣深四大城市擬開業(yè)量合計(jì)88個(gè)，比2017年減少5個(gè)，商業(yè)總體量則減少近40萬平方米。從四個(gè)一線城市看，上海、深圳相對(duì)更有活力。核心二線城市（包括重慶、西安、杭州、蘇州、寧波、成都、南京、長(zhǎng)沙、天津、無錫、武漢、沈陽、廈門、青島、大連15個(gè)城市），對(duì)比2017年開業(yè)數(shù)量、商業(yè)體量，均呈現(xiàn)下降，核心二線城市新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比全國(guó)總數(shù)量的27.4%，比上一年減少33個(gè)，新增商業(yè)體量合計(jì)2367.84萬平方米，占全國(guó)總體量的24.2%，比上一年減少近600萬平方米。
3．市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，巨頭爭(zhēng)霸趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)整體面臨經(jīng)營(yíng)困境之時(shí)，也是行業(yè)洗牌重新布局之時(shí)，行業(yè)具有運(yùn)營(yíng)及資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通過資本收購(gòu)、快速布局等方式迅速擴(kuò)大規(guī)模，推動(dòng)行業(yè)集中度提升，行業(yè)巨頭爭(zhēng)霸趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。
2017年以來，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)規(guī)模及擴(kuò)張速度方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入2018年以來，大型企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)速度不減，仍在快速布局，其中萬達(dá)將有39個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，新城有18個(gè)吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，華潤(rùn)、保利各有9個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
隨著消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過不斷的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，打造差異化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。目前，以萬科、龍湖等企業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理方面呈現(xiàn)出以下顯著特點(diǎn)：
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