2009年底時(shí)我在某個PE機(jī)構(gòu)當(dāng)臨時(shí)工，有次隔壁的同事們討論一個連鎖零售的項(xiàng)目，我插了段話，大概意思是：
產(chǎn)業(yè)興衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸產(chǎn)能的廠家勝出；90年代生產(chǎn)線多了，那先砸品牌的勝出;品牌太多時(shí)，渠道就開始割肉了。傳播渠道比如央視廣告部就大發(fā)其財(cái)，銷售渠道比如蘇寧國美，高速增長期正好也是很多地方國有家電企業(yè)們正在比拼貸款、GDP和增值稅的時(shí)候，屬于送上門來收割;但到了每個品類只剩三四個玩家時(shí)，渠道就沒這么多油水了。
當(dāng)時(shí)沒有接著往下推理：渠道多了怎么辦，是被地主收割嗎?好像美歐并沒有。然而幾年后的走勢顯然與海外經(jīng)驗(yàn)和模型完全不同。值此用地指標(biāo)跨省流轉(zhuǎn)松動、土地管理法和房產(chǎn)稅即將修訂之際，梳理一下這個話題吧。
一、中國的實(shí)體零售業(yè)確實(shí)是被地主收割了
根源在于中國特色的農(nóng)地保護(hù)和開發(fā)管制，尤其是2006年“耕地紅線”提出以后。不過要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否則可以視為對“中國特色”一無所知。
很多人聽說過那個段子，麥當(dāng)勞公司是全球最大的地產(chǎn)上市公司，知識儲備更多的話，還能講出那位天才的財(cái)務(wù)搭檔，怎樣發(fā)明了“用加盟費(fèi)買下地皮后建店，再租給加盟者經(jīng)營”的財(cái)技創(chuàng)新。確實(shí)，連鎖快餐，或者連鎖商超，毛利率都很薄，所以租金歸股東還是歸地主，對企業(yè)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿�，影響巨大。至于資金壓力，倒是有加盟費(fèi)或者供應(yīng)商賬期能幫助緩解。
如果在一個國家買地建店非常容易，你不賣有人賣，這個鎮(zhèn)子沒人賣就換下一個，那選址、談判、買地、建店就很便宜。開店后就變成局部的流量中心，流量價(jià)值自己全得，無需盤剝消費(fèi)者或者克扣股東分紅來支付地租。這種根據(jù)地通常也不會有競爭對手來搞兩敗俱傷式的焦土抗戰(zhàn)，因?yàn)樘珦p毀資本價(jià)值了。
但是，如果選址買地太難太貴，只能租，那零售商可就太累了。因?yàn)閷?shí)體零售行業(yè)整體而言可以看作是業(yè)主的打工仔，誰交租或者引流相對少，誰就早晚會被開除。
搜了一下營收500億美元以上的世界零售巨頭們，扣除電商和藥店，其中美國7家（沃爾瑪接近5000億美元、COSTCO、Kroger、家得寶、Target、Lowe’s、Albertsons ），德國5家（Schwarz、Aldi、麥德龍、Edeka、Rewe ），法國家樂福和歐尚，英國Tesco，荷蘭和澳大利亞各1家，日本兩家，分別是佳世客和711的母公司，零售額剛剛過500億美元。再往下是韓國樂天、蘇寧電器和香港屈臣氏，200億美元左右的營收，只能排到全球四五十位。
這就有趣了。論GDP的話，僅日本就接近法國英國之和，比德國高出3成來，但整個東亞在零售連鎖前50強(qiáng)里只有5家，而且5家銷售額之和還不如沃爾瑪一半。這可不是沃爾瑪掌握核心科技，其他人太難模仿。
而恰好，東亞也是農(nóng)地保護(hù)最嚴(yán)苛、開發(fā)限制最繁復(fù)、社區(qū)規(guī)劃自主權(quán)最小的地區(qū)，像麥當(dāng)勞、沃爾瑪那樣拿到很多便宜的生地，再做成自有的流量中心，這種成功模式在日本、中國、韓國、臺灣都很難復(fù)制。
換句話說，做零售連鎖生意的話，投胎在美歐是地主的命，投胎在東亞就是搬磚的命了。
二、東亞的農(nóng)地保護(hù)迫使所有人更多的給“地主”搬磚
零星說過多年了，這里匯集重復(fù)一下。首先是公司和就業(yè)人口過度的向中心城區(qū)集中。東京、首爾（漢城）、香港、臺北的集聚程度，遠(yuǎn)超過紐約、巴黎和柏林。在農(nóng)地保護(hù)沒那么嚴(yán)重的地區(qū)，公司規(guī)模大到幾千人了，一盤算寫字樓租金太貴，很容易就挑選一塊便宜的空地，買下另建總部，比如蘋果、亞馬遜。而日本、韓國、中國臺灣地區(qū)的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心——便宜地皮太難搞了。
然后這又導(dǎo)致一系列的東亞特色。企業(yè)和工薪階層付了更多地租，創(chuàng)新研發(fā)和投資與消費(fèi)都相對更低一些，結(jié)果普遍成為資本輸出國。如果扣掉賣石油的沙特，和托管全球富豪財(cái)富的瑞士，那么中國大陸、中國臺灣、中國香港、日本、韓國包圓了世界外儲的前5名，或者世界外儲的接近一半。夠變態(tài)吧？
所以土地制度不改，貿(mào)易順差怎么停的下來？
同時(shí)這5個經(jīng)濟(jì)體也是全球生育率最低的那幾個。公司、就業(yè)機(jī)會和年輕人相對更集中于城市，花更長時(shí)間攢首付，住更小的房子，怎么有余力多生寶寶。倒是他們移民出去以后，勤勞、重視家庭和教育等傳統(tǒng)基本沒啥變化，唯獨(dú)生育率明顯上去了，可見文化原因?qū)е碌蜕实恼f法很可疑。
群聊時(shí)曾經(jīng)開過玩笑，日本、韓國、中國臺灣這么寶貴的土地，怎么能用來開公司、蓋大房子、建足球場、快樂養(yǎng)育下一代民族未來呢，必須用來種大米啊。種大米是民族信仰，是國民的神，哪怕每代人口減少三四成，那也是對神的供奉啊。
更多參看這篇給東亞模式燒紙：《中美經(jīng)貿(mào)談判為什么難？》
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