據(jù)悉，麥當(dāng)勞與中海合作的第一個項(xiàng)目將落戶北京中海環(huán)宇薈。此前在兩個月之內(nèi)，麥當(dāng)勞先后與恒大、碧桂園、中海簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議要求，這些地產(chǎn)商要為麥當(dāng)勞優(yōu)先提供選址，允許其進(jìn)駐到自己的地產(chǎn)項(xiàng)目中。
麥當(dāng)勞方面對36氪表示，正在積極推進(jìn)合作，同時也在評估合作伙伴的項(xiàng)目清單。這意味著麥當(dāng)勞不會全盤接受上述地產(chǎn)企業(yè)的所有項(xiàng)目，也還會有新的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入合作名單中，一切都未定，但有很大的想象空間。
開店是現(xiàn)階段在中國最重要的事
不久前，麥當(dāng)勞中國公布了一份大膽的擴(kuò)張計(jì)劃：在2022年底，將增加餐廳至4500家，也就是從現(xiàn)在的每24小時開一家新店到每18小時開一家新店。這被業(yè)內(nèi)視為麥當(dāng)勞與中信股份、中信資本、凱雷完成交割后的重要戰(zhàn)略部署。
在上述計(jì)劃的背后是麥當(dāng)勞在中國的失速。據(jù)10月6日百勝中國第三季度財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，百勝中國全系店面數(shù)量超過7700家，其中肯德基超過5300家，并在過去5年保持了平均一天開兩家新餐廳的速度。相比之下雖然麥當(dāng)勞在全球的開店數(shù)量約為肯德基的3倍，但在中國的店面數(shù)量卻不足肯德基的一半。
在開店擴(kuò)張沒有達(dá)到預(yù)期的同時，麥當(dāng)勞的話語權(quán)也在減弱。一位商業(yè)地產(chǎn)招商負(fù)責(zé)人對36氪表示，他們目前更愿意把最優(yōu)質(zhì)的位置租給當(dāng)前非常有競爭力的網(wǎng)紅餐廳，而非連鎖快餐品牌。“我們商業(yè)當(dāng)然還需要麥當(dāng)勞、肯德基這樣的快餐品牌，但優(yōu)惠政策與傾斜力度都不如前些年了。”上述負(fù)責(zé)人表示。
一方面要擴(kuò)張，另一方面在核心城市的話語權(quán)受到擠壓，三四線城市成為麥當(dāng)勞擴(kuò)張開店的首選。“麥當(dāng)勞與各大開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，有利于以較低的成本獲得較高的人流量，動線穿行更利于注意到自己的位置。這一優(yōu)勢將提高它在進(jìn)入三四線城市時的效率。”有業(yè)內(nèi)人士對36氪表示。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，三四線城市的消費(fèi)水平進(jìn)一步攀升，雖然低層級市場的單店銷售仍低于一、二線城市，但由于承擔(dān)較低的工資和租金成本，加上溫和的競爭環(huán)境和更大的客流驅(qū)動，三四線城市的門店能夠獲得更高的單店銷售收入。
與恒大、碧桂園、中海的“綁定”合作，從表面上看是雙贏，麥當(dāng)勞可以幫助地產(chǎn)商升級商業(yè)配套，地產(chǎn)商龐大的項(xiàng)目規(guī)模又能為麥當(dāng)勞在三四線的擴(kuò)張?zhí)峁┘铀俣取?/p>
數(shù)據(jù)顯示，2016年，麥當(dāng)勞中國為超過10億人次服務(wù)，如此巨大的流量入口，推動的不僅僅是區(qū)域租金的上漲，甚至是資產(chǎn)的增值。
值得注意的是，雖然根據(jù)協(xié)議要求，麥當(dāng)勞需要發(fā)揮其品牌效應(yīng)，支持各地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)配套。在麥當(dāng)勞對于36氪的回應(yīng)中也提到 “考慮到不同城市等級、不同商業(yè)形態(tài)，會選擇靈活調(diào)整相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。”“會根據(jù)地產(chǎn)商給到的列表，綜合考慮入駐的標(biāo)準(zhǔn)，不會照單全收。”
也就是說，雖然麥當(dāng)勞在一線城市核心商圈的選址話語權(quán)減弱，但在三四線城市也并非“饑不擇食”。據(jù)36氪了解，麥當(dāng)勞有一本厚達(dá)千頁的規(guī)范手冊為選址提供指導(dǎo)，會綜合考慮人口密度、消費(fèi)能力、商圈未來潛力等因素。
所以，在“綁定”式的戰(zhàn)略合作之下，不知道地產(chǎn)企業(yè)下屬的項(xiàng)目將會有多少個被從合作名單中劃掉。已非“網(wǎng)紅”的麥當(dāng)勞快餐，在努力維護(hù)之前“商業(yè)選擇標(biāo)桿”定位的同時，會不會讓地產(chǎn)商們失望。
為什么是他們？
在三四線布局較廣的地產(chǎn)企業(yè)是麥當(dāng)勞擴(kuò)張合作的主要對象。據(jù)了解，目前恒大在全國240多個城市，擁有700多個地產(chǎn)項(xiàng)目；碧桂園下屬項(xiàng)目超過900個，遍及超過500個城鎮(zhèn)。
恒大地產(chǎn)2017年中報顯示，上半年其新增土地儲備達(dá)152幅，建筑面積約為6,763.6萬平方米，除了上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、太原等城市外，不乏有邯鄲、黃石、四平等三、四線城市。除了上半年新開盤的74個項(xiàng)目，另有在建項(xiàng)目547個。
截至2017年6月30日碧桂園959個項(xiàng)目在中國的位置
根據(jù)碧桂園最新的中報顯示，截至2017年6月30日，碧桂園國內(nèi)擁有959個處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目。上半年銷售項(xiàng)目遍及廣東、江蘇、安徽、浙江等地，約有59%的銷售額來源于三、四線城市。
2017年上半年碧桂園國內(nèi)合同銷售額（按城市類型分布圖）
而截至2017年6月30日，碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司已簽約或已摘牌國內(nèi)的可建建筑面積約為20,983萬平方米。覆蓋廣東、江蘇、安徽、湖北、湖南、河南、浙江、廣西、河北、貴州等地。
截至2017年6月30日碧桂園按省份割分土地儲備分布圖
根據(jù)中海與麥當(dāng)勞的戰(zhàn)略協(xié)議，中海地產(chǎn)將在已布局的60多個核心主流城市的商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等版塊與麥當(dāng)勞開展合作。
36氪在查閱中海地產(chǎn)最新的中報發(fā)現(xiàn)，中海還在國內(nèi)18個城市和香港新增27塊土地，總面積達(dá)633萬平方米。而把目光再放大一點(diǎn)，截至目前，中海地產(chǎn)累計(jì)土地儲備超過7000萬平方米，重點(diǎn)布局一線及經(jīng)濟(jì)活躍城市優(yōu)質(zhì)地段，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超過450個，在全國持有及在建的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)面積超過800萬平方米。
值得注意的是，麥當(dāng)勞中國首席執(zhí)行官張家茵曾在發(fā)布會上表示：“在傳統(tǒng)餐廳的基礎(chǔ)上，麥當(dāng)勞擁有甜品店、麥咖啡、得來速、麥樂送等不同業(yè)務(wù)模式，2016年起，麥當(dāng)勞也在全國推進(jìn)未來2.0餐廳體驗(yàn)升級。我們希望將麥當(dāng)勞不同的業(yè)務(wù)形態(tài)與中海地產(chǎn)旗下商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等不同業(yè)務(wù)緊密連接，提出更多創(chuàng)新性的解決方案，共同加速業(yè)務(wù)發(fā)展。”
這不僅為麥當(dāng)勞與中海的合作提供了非常大的想象空間，更為麥當(dāng)勞接下來與其他房企的合作創(chuàng)造了更多的可能。
據(jù)了解，目前麥當(dāng)勞在中國的餐廳數(shù)量只有約2500家，未來5年每年要開出約400家門店。這意味著，在中信、中海、碧桂園、恒大的項(xiàng)目資源之外，可能還有其他地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)入了麥當(dāng)勞尋求更廣泛合作的視野。
�。▉碓矗旱禺a(chǎn)未來日報 文/李頤暉）
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